Zum Umfang der Wohnraumnutzung und der Abgrenzung zum zustimmungspflichtigen Einbau

1. Bei vielfachen Streitigkeiten mit dem Vermieter steht dem Mieter, wenn der Vermieter das Recht für eine bestimmte Nutzung der Mietsache (hier: Aufstellen eines mit der Mietsache baulich nicht verbundenen Raumteilers aus Holz) vehement bestreitet, zur vorbeugenden Vermeidung einer fristlosen oder fristgerechten Kündigung ein berechtigtes Interesse zur Feststellung des Umfangs des Mietgebrauchs zur Seite.

2. Die Aufstellung eines mit einer Tür versehenen Raumteilers aus Holz ohne feste Substanzverbindung mit Boden, Decken bzw. Wänden der Mietsache stellt, anders als eine baulich verbundene Trennwand, zu deren Einbau der Mieter nicht berechtigt wäre, keine bauliche Veränderung der Mietsache dar, ist vom Mietgebrauch gedeckt und nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängig.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt als Mieter einer Wohnung in der A-Straße von dem Bekl. als Vermieter die Feststellung der Berechtigung des Aufstellens eines - nicht fest mit Boden, Decke oder Wanden verbundenen - Raumteilers sowie die Zustimmung zur Demontage des vorhandenen Kaminofens.

Die Parteien sind heftig zerstritten und haben in der Vergangenheit schon diverse Rechtsstreitigkeiten geführt. Ihr Verhältnis ist „zerrüttet“. Der Kl. hat in der mündlichen Verhandlung sinngemäß sein Anliegen geäußert, möglichst keine Fehler in dem Mietverhältnis zu machen und keinen Kündigungsgrund zu provozieren.

Aus diesem Grund begehrt er vor der tatsächlichen Montage die Feststellung, zum Aufstellen eines Raumteilers berechtigt zu sein, und die Zustimmung zur Demontage des Kaminofens.

Ursprünglich beabsichtigte der Kl. den Einbau einer Trockenbauwand anstelle des nunmehr beabsichtigten Raumteilers.

Hierauf erwiderte der Bekl.: „Zu Ihrer Anfrage zum Einbau einer Trennwand im Wohnbereich muss ich Ihnen leider eine Absage erteilen. Jeglicher baulicher Veränderung der Wohnung kann ich nicht zustimmen.“

Daraufhin erläuterte der Mieterverein dem Bekl., dass und auf welche Weise der Raumteiler nicht fest in die Wohnung eingebaut werden solle, und bat sowohl diesbezüglich wie auch im Hinblick auf die Demontage des Kaminofens um eine Zustimmung.

Mit Schreiben vom 25.6.2018 erwiderte der Bekl. dem Mieterverein: „… der § 11 des Mietvertrags ist hier eindeutig. Ich gebe auf keinen Fall eine Zustimmung zum Entfernen einer Feuerstätte bzw. den Einbau eines wie auch immer gestalteten Raumteilers. Ich weise darauf hin, dass eine Zuwiderhandlung seitens des Mieters in jedem Fall rechtliche Konsequenzen nach sich zieht.“

Die Klage ist (lediglich) hinsichtlich der Feststellung der Berechtigung des Aufstellens eines Raumteilers zulässig und begründet.

Die Klage ist insoweit gem. § 256 ZPO zulässig, weil dem Kl. ein entsprechendes Feststellungsinteresse zur Seite steht. Der Kl. hat aufgrund von vielfachen Streitigkeiten mit dem Bekl. und aufgrund des vehementen Bestreitens einer entsprechenden Berechtigung ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, ob er den näher beschriebenen Raumteiler aus Holz in der Wohnung aufstellen darf.

Eine andere Bewertung insoweit ist nicht etwa deswegen geboten, weil er immer nur - ohnehin verbotene - bauliche Veränderungen der Wohnung untersagt habe. Denn unter Zugrundelegung des objektiven Empfängerhorizonts i.S.d. §§ 133, 157 BGB sagen weder das Antwortschreiben des Bekl. selbst vom 25.6.2018 noch die dargestellten Auszüge aus der Klageerwiderung, dass ausschließlich und lediglich bauliche Veränderungen der Wohnung untersagt werden sollen. In dem Ausgangsschreiben des Mietervereins wird gerade im Einzelnen erläutert, dass und aus welchen Gründen sich es nicht um eine bauliche Veränderung der Wohnung handelt. Zudem bewertet der Bekl. im Rahmen der Klageerwiderung den beabsichtigten Raumteiler auch deswegen als bauliche Veränderung, weil der Raumteiler mit einer Tür versehen ist.

In der Sache ist der Kl. hierzu berechtigt, weil es sich bei dem Raumteiler trotz des Vorhandenseins einer Tür aufgrund der fehlenden festen Verbindung mit Boden, Decke bzw. Wanden um keine bauliche Veränderung der Wohnung i. S. v. § 11 des Mietvertrages handelt, zu der der Kl. als Mieter allerdings nicht berechtigt wäre. Die Wohnung steht immerhin im Eigentum des Bekl. als Vermieter, auch wenn der Bekl. sie dem Kl. vermietet hat.

Aus vergleichbaren Gründen ist der Kl. indes nicht berechtigt, den Kaminofen in der Wohnung zu demontieren. Das würde eine bauliche Veränderung der Wohnung darstellen, der der Bekl. als Vermieter nicht zustimmen muss.

Ob Hornbach – „Es gibt immer was zu tun, mach es zu Deinem Projekt“ – oder Bauhaus – „Wenn‘s gut werden muss“: Viele Mieter halten sich für geborene Handwerker, auch wenn sie den Unterschied zwischen einer Flach- und einer Rohrzange nicht kennen. Vermieter stehen Heimwerkeroffensiven ihrer Mieter deshalb skeptisch gegenüber, können aber nicht alles verhindern. Öfen abreißen ohne Zustimmung dürfen sie nicht. Auch keine Trennwände einziehen – es sei denn, die Trennwand wird als Raumteiler ohne feste Verbindung mit der Bausubstanz ausgeführt: Dann darf er sogar eine Tür haben.

Der Mieter (Kläger) verlangt vom beklagten Vermieter die Feststellung, dass er einen – nicht fest mit Boden, Decke oder Wänden verbundenen – Raumteiler aufstellen und einen vorhandenen Kaminofen demontieren darf.

Die heftig zerstrittenen Parteien haben in der Vergangenheit schon diverse Prozesse gegeneinander geführt. Ihr Verhältnis ist „zerrüttet“. Der Kläger hat seine Feststellungsklage u. a. damit begründet, dass er keine Fehler machen und keinen Kündigungsgrund provozieren wolle.

Ursprünglich wollte der Kläger allerdings eine Trockenbauwand anstelle des nunmehr beabsichtigten Raumteilers einbauen. Den Einbau einer Trennwand hatte der Beklagte abgelehnt und darüber hinaus mit Verweis auf mietvertragliche Regelungen mitgeteilt, jeglicher baulichen Veränderung der Wohnung die Zustimmung zu verweigern. Daraufhin schaltete der Kläger den Berliner Mieterverein ein, der dem Beklagten mitteilte, dass und auf welche Weise der Raumteiler ohne feste Verbindung in die Wohnung eingebaut werden solle, und dass es sich insoweit nicht um eine bauliche Veränderung der Wohnung handele. Sowohl hinsichtlich der Aufstellung des Raumteilers als auch für die Demontage des Kaminofens wurde erneut um Zustimmung gebeten, was der Beklagte erneut und vehement ablehnte und für den Fall der Zuwiderhandlung mit rechtlichen Konsequenzen drohte.

Das Amtsgericht hielt die Klage nur teilweise für begründet, und zwar hinsichtlich der Feststellung, einen Raumteiler aufstellen zu dürfen. Der Kläger habe zum einen aufgrund der vielfachen Streitigkeiten mit dem Beklagten, zum anderen auch deshalb, weil der Beklagte das vehement bestritten habe, ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass er den beschriebenen Raumteiler aus Holz in der Wohnung aufstellen dürfe.

Eine andere Bewertung insoweit sei nicht etwa deswegen geboten, weil der Beklagte

immer nur – ohnehin verbotene – bauliche Veränderungen der Wohnung untersagt hätte. Aus dem gesamten Kontext des geführten Schriftwechsels und der Klageerwiderung gehe nicht hervor, dass ausschließlich bauliche Veränderungen der Wohnung untersagt werden sollten.

Der Kläger sei berechtigt, den geplanten Raumteiler aufzustellen. Entgegen der Auffassung des Beklagten handele es sich nicht um eine nach den mietvertraglichen Regelungen unzulässige bauliche Veränderung der Wohnung, weil der Raumteiler keine feste Verbindung mit Boden, Decke und Wänden habe. Dass in den Raumteiler eine Tür eingelassen sei, ändere an dieser Bewertung nichts. Nicht berechtigt sei der Kläger allerdings, den Kaminofen in seiner Wohnung zu demontieren. Das würde eine bauliche Veränderung der Wohnung darstellen, welcher der Vermieter nicht zustimmen müsse.

Die Berliner Rechtsprechung zu baulichen Änderungen durch Mieter ist uneinheitlich. Keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten soll der Mieter haben, wenn die Wohnung vermieterseits bereits mit Kachelöfen und GAMAT-Außenwandheizern ausgestattet ist (LG Berlin, Urteil vom 21. Dezember 2010 - 63 S 208/10 -, GE 2011, 201).

Auch ein heute zum allgemeinen Wohnstandard gehörendes Duschbad soll er wegen des erheblichen Eingriffs in die Haussubstanz nicht einbauen lassen dürfen, nicht einmal durch eine Fachfirma, und schon gar nicht dann, wenn dafür der Abriss von Wänden nötig und eine Grundrissänderung der Wohnung die Folge ist (LG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 64 S 266/94 -, GE 1995, 429). Andererseits soll es eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn der Vermieter einer neuen Beheizungsart, für die der Mieter sorgen will, nicht zustimmt, obwohl diese für den Mieter wesentliche Vorteile, für den Vermieter aber keine Nachteile mit sich bringt (Einbau einer Gasetagenheizung) und der Mieter auch die Kosten des Rückbaus trägt (LG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2003 - 62 S 114/03 - GE 2003, 1429). Kohleöfen darf der Mieter durch eine Gasheizung austauschen, wenn der Vermieter sich weigert, in absehbarer Zeit selbst eine solche Modernisierung durchzuführen (LG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2002 - 63 S 119/01 -, GE 2002, 533; vgl. auch LG Berlin GE 1981, 187).

Viel riskiert der Mieter bei Verstößen nicht: Baut der Mieter eigenmächtig das Bad um, kann allein damit eine außerordentliche fristlose oder eine fristgerechte Kündigung nicht begründet werden (VerfGH Berlin vom 13. Dezember 2001 - VerfGH 50/01 -, GE 2003, 452).