Zum Erkenntniswert der Berliner Mietspiegel (qualifiziert, unqualifiziert, als einfacher Mietspiegel geeignete Schätzungsgrundlage, gar keine Verwendung, sondern Sachverständigengutachten bei substantiierten Angriffen des Vermieters gegen den Mietspiegel)

1. Der Vermieter ist in der Wahl seines Begründungsmittels für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss dem Mieter die entsprechenden Angaben des qualifizierten Mietspiegels nur (zusätzlich) mitteilen. Dem Vermieter soll trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt und er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will.

2. Der Umstand, dass der Vermieter bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitteilt, dass der in Bezug genommene Mietspiegel seiner Auffassung nach „nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB“ sei, ändert nichts daran, dass ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vorliegt; die Begründung genügt auch dann vollumfänglich ihrem Zweck, wenn der Vermieter (ohne jede Begründung) die Qualität des Begründungsmittels in Frage stellt.

3. Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass der Vermieter sich im Prozess zur Überprüfung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens auf Sachverständigengutachten beruft; dies führt nicht - nachträglich - zur Unwirksamkeit eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung gefordert, wobei sie zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel 2015 Bezug nahm, den sie allerdings nicht für qualifiziert i.S.v. § 558d Abs. 1 BGB hielt. Die Kl. ist - auch unter Bezugnahme auf Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg und des Landgerichts Berlin - der Auffassung, dass der Berliner Mietspiegel 2015 aufgrund methodischer Mängel nicht als nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt angesehen werden könne und sich daher auch nicht im Wege der Schätzung als Erkenntnisquelle zur Beurteilung der ortsübliche Vergleichsmiete eigne. Die Kl. trägt zu den wohnwertbeeinflussenden Merkmalen der Wohnung vor und bietet zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete die Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Der Bekl. beantragt Klageabweisung und vermisst eine Begründung der Mieterhöhung.

1. […] Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von diesem inne gehaltene Wohnung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aus § 558 Abs. 1 BGB. […]

a) Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 19. Juni 2015 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB; es ist insbesondere entsprechend den Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB begründet worden.

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann auf eines der in Abs. 2 der Vorschrift katalogartig aufgeführten Begründungsmittel Bezug genommen werden, nach § 558 Abs. 2 Ziff. 1 BGB auf einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB (einfacher Mietspiegel) oder § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel).

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und enthält dieser - wie hier - Angaben zu der Wohnung, so schreibt § 558a Abs. 3 BGB zwingend vor, dass der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen hat. Aus Abs. 3 folgt im Umkehrschluss, dass der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels dessen ungeachtet auch dann frei ist, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss dem Mieter die entsprechenden Angaben nur (zusätzlich) mitteilen. Ausweislich der Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber das Mieterhöhungsverfahren damit transparenter gestalten. Er ging davon aus, dass die deutlich höheren Anforderungen an den qualifizierten gegenüber dem einfachen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Werte biete, was es rechtfertige, ihn schon an dieser Stelle zum „Maßstab“ für die Mieterhöhung zu machen. Allerdings sollte dem Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt und er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will (vgl. BT-Drs. 4553, S. 55).

Die Kl. hat hier „zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete“ auf den als Anlage beigefügten Auszug aus dem „derzeit gültigen Mietspiegel Berlin 2015“ verwiesen und sich auf diesen ausdrücklich zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens unter Hinweis auf „§ 558a (2) Pkt. 1 BGB“ bezogen. Da die Kl. keine Mieterhöhung geltend macht, die über das hinausgeht, was die Mietspiegeltabelle als mögliche ortsübliche Vergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung ausweist, bedurfte es nicht der zusätzlichen Bezugnahme auf ein Begründungsmittel, das die darüber hinausgehende Mieterhöhung stützt. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel reicht selbst dann, wenn er - wie im Falle eines Reihen- oder Einfamilienhauses der Berliner Mietspiegel - an sich nicht einschlägig ist (vgl. BGH, Beschl. v. 26.4.2016 - VIII ZR 54/15, WuM 2016, 502, juris Rn. 9 ff.; Urt. v. 17.9.2008 - VIII ZR 58/08, NJW-RR 2009, 86 juris, Rn. 11 f.). Der „vorsichtige“ Vermieter wird selbst dann die Angaben zu einem - wie im Falle Berlins von der Gemeinde sowie der ganz überwiegenden Mehrheit der Vermieter und Mieter als solchem anerkannten und genutzten - qualifizierten Mietspiegel mitteilen, wenn er diesen in jeder Hinsicht oder - so die Überlegung des Gesetzgebers - für die konkrete Vertragswohnung als Erkenntnisgrundlage für ungeeignet hält. Anderenfalls geht er das Risiko ein, dass sein Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen scheitert.

Mit der Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ist die Kl. demnach - formal betrachtet - zum einen ihrer Verpflichtung aus § 558a Abs. 3 BGB nachgekommen. Sie hat sich jedoch nicht darauf beschränkt, denn sie hat das Erhöhungsverlangen auch ausdrücklich mit dem Berliner Mietspiegel 2015 begründet und sich damit auf ein nach § 558a Abs. 2 BGB zulässiges Begründungsmittel bezogen, so dass das Erhöhungsverlangen den Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB genügt.

Der Umstand, dass die Kl. im Rahmen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitgeteilt hat, dass der Mietspiegel ihrer Auffassung nach „nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB“ sei, ändert nichts daran, dass ein nach § 558a BGB und den von der Rechtsprechung weitergehend entwickelten Anforderungen formell wirksames Erhöhungsverlangen vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts soll die Begründung bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete sicherstellen, dass der Mieter sich aufgrund der mitgeteilten Daten darüber schlüssig werden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht. Der Einfluss des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes verbiete es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Die Gerichte dürfen insbesondere nicht Angaben verlangen, die im Gesetz nicht vorgesehen sind (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14.5.1986 - 1 BvR 494/85, in WuM 1986, 237 = GE 1986, 849, juris Rn. 7 ff.; Kammerbeschl. v. 8.9.1993 - 1 BvR 1331/92, GE 1993, 1146, juris Rn. 15 ff.).

Nach der diese Anforderungen konkretisierenden ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss das Erhöhungsverlangen auch im Interesse der Förderung einer außergerichtlichen Einigung - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, dies in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um die Überprüfung zumindest ansatzweise vornehmen zu können (vgl. st. Rspr. BGH, Urt. v. 26.10.2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39, juris Rn. 10 f.; Versäumnisurt. v. 12.7.2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162, juris Rn. 13; Urt. v. 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88, juris Rn. 12; Urt. v. 3.2.2016 - VIII ZR 68/15, MietPrax-AK, juris Rn. 10; BGH, Beschl. v. 26.4.2016 - VIII ZR 54/16, WuM 2016, 502; vgl. dem entsprechend bereits: LG Berlin, Urt. v. 23.3.2010 - 65 S 165/09, GE 2010, 985, juris Rn. 6).

Für den Bekl. als Erklärungsempfänger ergibt sich aus dem Erhöhungsverlangen, dass die Kl. sich zur Begründung der begehrten Mieterhöhung auf den (in Auszügen beigefügten) Berliner Mietspiegel 2015 bezieht und daraus die sachliche Berechtigung der verlangten Mieterhöhung ableitet, was nach den vorstehend dargestellten Maßstäben ausreicht. Soweit sie in dem Schreiben bereits (ohne jede Begründung) in Frage stellt, dass der Mietspiegel den Anforderungen des § 558d BGB genügt, so ist dies unschädlich: Nach § 558a Abs. 2 Ziff. 1 Alt. 1 BGB reicht zum einen die Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel aus; zum anderen trägt die Begründung die begehrte Mieterhöhung formal betrachtet.

Die Begründung genügt auch dann vollumfänglich ihrem Zweck, wenn die Kl. (ohne jede Begründung) die Qualität des Begründungsmittels in Frage stellt: Da die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegelfeldes liegt, das nach den - dem Bekl. auch bekannten - Wohnwertmerkmalen für die von ihm inne gehaltene Wohnung einschlägig ist, kann er sich eine Meinung darüber bilden, ob er die Auffassung der Kl. teilt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht den erhöhten Qualitätsanforderungen des § 558d BGB genügt und sich - zudem eventuell - fragen, was die Kl. mit dieser Mitteilung bezweckt, wenn denn der Mietspiegel die verlangte Mieterhöhung (sogar) trägt. Formal betrachtet muss die Begründung mehr als die vorgenannten Angaben nicht leisten.

Dem Ergebnis der formellen Wirksamkeit steht deshalb hier auch nicht entgegen, dass die Kl. sich im Prozess - in formeller Hinsicht - auf das außergerichtlich nach §§ 558 ff. BGB erklärte Mieterhöhungsverlangen einschließlich Begründung bezieht, nunmehr aber zur Überprüfung seiner Begründetheit auf das (Streng-) Beweismittel des Sachverständigengutachtens.

Dies führt nicht - nachträglich - zur Unwirksamkeit des nach den oben dargestellten Maßstäben formell wirksamen Erhöhungsverlangens, sondern ist im Rahmen der gesonderten Prüfung seiner materiellen Berechtigung gegebenenfalls eine Frage der richterlichen Überzeugungsbildung, § 286 ZPO (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 54; BGH, Urt. v. 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, WuM 2008, 228, juris Rn. 18; BGH, Beschl., v. 26.4.2016 aaO.).

b) Das Erhöhungsverlangen ist auch materiell berechtigt. Nach dem zugrunde zu legenden, vom Bekl. nicht bestrittenen Sachvortrag der Kl. sind die Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 BGB gegeben.

aa) Die Klage ist entgegen der Auffassung des Bekl. schlüssig.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs ist schlüssig, wenn die klagende Partei Tatsachen vorträgt, die - ihre Richtigkeit unterstellt - in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Urt. v. 12.7.1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2889, juris Rn. 12, m.w.N.); dabei ist auch dem Kl. ungünstiges Tatsachenvorbringen zu berücksichtigen (vgl. Greger Zöller, ZPO, 31. Aufl., Vor § 253 Rn. 23; BGH, Urt. v. 17.1.1995 - X ZR 88/93, NJW-RR 1995, 684, juris Rn. 20; einschränkend für den umgekehrten Fall: Urt. v. 23.6.1989 - V ZR 125/88, NJW 1989, 2756, juris Rn. 16). Das Gericht muss nur in der Lage sein, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteil vom 14. März 1979 - VIII ZR 78/78 = LM ZPO § 253 Nr. 62 = WM 1979 650, 651). Die Mitteilung von Einzelheiten in der Sachdarstellung kann dann bedeutsam werden, wenn der Gegenvortrag dazu Anlass bietet bzw. sie für die Rechtsfolgen bedeutsam sind (BGH, Urt. v. 16.5.1962 - VIII ZR 79/61, NJW 1962, 1364, Ls nach juris; Urt. v. 18.5.1999 - X ZR 158/97, NJW 1999, 2887, juris Rn. 21, m.w.N.; BGH, Beschl. v. 14.7.2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438, juris Rn. 14).

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die Kl. hat in der Klageschrift den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung vorgetragen und behauptet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Bekl. inne gehaltene Wohnung im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens mindestens 6,15 €/m2 (nettokalt) betrage; eben diese erhöhte Miete verlangt die Kl. vom Bekl.

Der Bekl. ist dem nicht entgegen getreten; der Tatsachenvortrag der Kl. ist daher als unstreitig zugrunde zu legen, § 138 Abs. 1, 3 ZPO.

Zwar ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“ keine (einfache) Tatsache; sie könne als Rechtstatsache einer solchen jedoch gleichstehen.

Tatsachen sind alle konkreten, nach Raum und Zeit bestimmten, vergangenen und gegenwärtigen Geschehnisse oder Zustände der Außenwelt und des menschlichen Seelenlebens, die das objektive Recht zur Voraussetzung einer Rechtswirkung gemacht hat (vgl. st. Rspr. BGH, Urt. v. 25.11.1997 - VI ZR 306/96, NJW 1998, 1223, juris Rn. 29, m.w.N.; von Selle Vorwerk/Wolf, BeckOK ZPO, 21. Ed., § 138 Rn. 7; Leipold Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., Bd. 4, § 284 Rn. 9).

Um einen Zustand, der in der Wirklichkeit als solcher anzutreffen ist und wahrgenommen werden kann, handelt es sich bei der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ nicht; die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist vielmehr ein Rechtsbegriff, der das Ergebnis eines feststellenden Vorgangs umschreibt, der seinerseits rechtlich definiert ist, hier in § 558 Abs. 2 BGB.

Es entspricht einem praktischen Bedürfnis, tatsächliche Behauptungen der Einfachheit halber in Rechtsbegriffe zu kleiden; sie können - als Rechtstatsache - der Behauptung einer Tatsache dann gleichstehen, wenn sie durch allgemein geläufige Begriffe umschrieben werden, wie z. B. Eigentum, öffentlicher Weg, Kauf, Miete, Tilgungsbestimmung oder Pflichtteilsberechtigter. Ob ihre Feststellung gegebenenfalls rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten begegnet, ist nicht maßgeblich. Erforderlich ist aber, dass die Parteien übereinstimmend von der Rechtstatsache ausgehen, den Rechtsbegriff übereinstimmend verwenden (vgl. BGH, Beschl. v. 14.7.2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438, juris Rn. 14; Urt. v. 13.3.1998 - V ZR 190/97, NJW 1998, 2058, juris Rn. 18; Urt. v. 2.6.1995 - V ZR 304/93, MDR 1996, 578, juris Rn. 7; OLG Koblenz, Urt. v. 2.4.1992 - 5 U 1326/91, NJW-RR 1993, 571, juris Rn. 19, m.w.N.; von Selle Vorwerk/Wolf, aaO., Rn. 8; Greger Zöller, aaO., § 138 Rn. 2, 11a).

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist - unabhängig von den Schwierigkeiten, die ihrer Feststellung in tatsächlicher Hinsicht begegnen kann - ein solcher allgemein geläufiger Begriff. Er umschreibt inhaltlich die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am jeweiligen Wohnort innerhalb eines bestimmten Zeitraums üblicherweise gezahlt wird; die Parteien haben den Begriff hier auch übereinstimmend so verstanden und verwendet.

Die Einwände des Bekl. stehen dieser Annahme nicht entgegen. Er rügt zwar die Schlüssigkeit der Klage mit der Begründung, dass die Kl. mit ihren Angriffen gegen das von ihr außergerichtlich herangezogene Begründungsmittel ihrer Mieterhöhung faktisch die Grundlage entzogen habe, ohne zugleich offen zu legen, woraus sie ableitet, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dass dem so ist, stellt er hingegen nicht in Abrede.

Meinungsverschiedenheiten der Parteien bestehen daneben bezüglich der Eignung des Berliner Mietspiegels 2015 als Erkenntnisquelle zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete; den Begriff als solchen verwenden und verstehen sie übereinstimmend. Während die Kl. im Prozess die Auffassung vertritt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 aufgrund von Mängeln weder den Anforderungen des § 558d BGB noch denen des § 558c BGB entspreche, hält der Bekl. die diesbezüglichen Ausführungen der Kl. für unzutreffend. Dieser Dissens der Parteien betrifft jedoch die Frage der Überprüfung der (Rechts-) Tatsachenbehauptung(en) der Kl. zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Fall ihres Bestreitens. Wie unter a) ausgeführt, ergibt sich daraus - nachträglich - kein formeller Begründungsmangel des Mieterhöhungsverlangens und - nach den vorstehenden Feststellungen - auch kein Schlüssigkeitsmangel, denn die von der Kl. behaupteten, vom Bekl. nicht bestrittenen (Rechts-) Tatsachen tragen die in § 558 Abs. 1 BGB vorgesehene, von der Kl. mit der Klage verfolgte Rechtsfolge.

Offen bleiben kann der Umfang der Substantiierungspflicht der Kl., die von den Einlassungen des Bekl. abhängt, sowie davon, inwieweit die Mitteilung weiterer Einzelheiten für die Rechtsfolge(n) erforderlich ist. Es bedarf insbesondere keiner Entscheidung, ob für die Schlüssigkeit der Klage (allein) die Behauptung des klagenden Vermieters ausreicht, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht und die (zeitlichen) Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 BGB vorliegen, ohne dass (auch) die nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Wohnwertmerkmale für die konkrete Vertragswohnung - als Tatsachen - vorgetragen werden.

Die Frage kann offen bleiben, weil die Kl. die Wohnwertmerkmale auf einen entsprechenden Hinweis des Amtsgerichts konkret vorgetragen hat, die die Höhe der ortsüblichen (Einzel-) Vergleichsmiete für die vom Bekl. inne gehaltene Wohnung bestimmen. Danach hat die Wohnung eine Größe von 50,44 m2, das Gebäude war 1932 bezugsfertig, ist mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet, zudem unter anderem mit einer Wohnküche mit einer Größe von 19,5 m2, einer Speisekammer, einem gefliesten Bad, Isolierglasfenstern; das Gebäude verfügt über eine zusätzliche Dämmung; hinsichtlich der Lage wurde zur (guten) Verkehrsanbindung, der Nähe zu Erholungsgebieten und der Versorgungsstruktur vorgetragen.

Auch diese - einfachen - Tatsachenbehauptungen der Kl. hat der Bekl. nicht bestritten; dies ist auch auf die ausdrückliche Auflage der Kammer nicht geschehen, zu dem diesbezüglichen Vortrag der Kl. Stellung zu nehmen, auf den es nach der - von der Kammer nicht geteilten - Rechtsauffassung des Amtsgerichts zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens erstinstanzlich nicht ankam, § 531 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO. Auch dieser Vortrag der Kl. ist daher nach § 138 Abs. 1, 3 ZPO zugrunde zu legen.

Sein Einwand, dass der Vortrag zur Beschaffenheit nur Sinn macht, wenn die Kl. sich auf den Mietspiegel berufen möchte, trifft nicht zu. Die Kl. hat sich im Rahmen ihres Vortrags zu den Wohnwertmerkmalen auch nicht auf den Berliner Mietspiegel 2015 bzw. seine Orientierungshilfe bezogen. Das muss sie auch nicht, denn maßgeblich sind die Vorgaben zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB, die die Grundlage des jeweiligen Mietspiegels bilden (vgl. §§ 558c, 558d, 558 Abs. 2 BGB; Berliner Mietspiegel 2015, ABl. Berlin Nr. 20 v. 18.5.2015, S. 791 Ziff. 2).

bb) Entgegen der Auffassung der Kl. sind zur Bestätigung ihrer Behauptung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete weder ihre Einwendungen gegen den Berliner Mietspiegel 2015 näher zu prüfen, noch ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Auch ist nicht etwa abstrakt zu klären, ob die Rechtsauffassung der Kl. oder die des Bekl. zur Eignung des Mietspiegels als Erkenntnisquelle zutrifft.

Im Ausgangspunkt richtig ist zwar, dass ein Mietspiegel kein förmliches Beweismittel der ZPO ist, wie sich bereits der Zivilprozessordnung selbst entnehmen lässt, vgl. §§ 371 ff. ZPO. Die Wirkung eines Mietspiegels beschränkt sich in Abhängigkeit von seiner Qualität auf die Vermutung bzw. das Indiz, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend widerspiegelt, wobei diese Wirkung - wiederum in Abhängigkeit von deren Qualität - durch Einwendungen widerlegt bzw. erschüttert werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 233 = GE 2013, 197, juris, m.w.N.; Urt. v. 16.6.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = GE 2010, 1049, juris, m.w.N.; Anm. Börstinghaus zu BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, jurisPR-MietR 14/2009 Anm. 4, juris; Anm. zu LG Berlin, Urt. v. 20.4.2015 - 18 S 411/13, jurisPR-MietR 21/2015 Anm. 2, juris).

Davon geht die Kammer allerdings auch aus. Die Kammer lehnt eine Beweisaufnahme nicht ohne sachliche Rechtfertigung ab.

Im Mieterhöhungsprozess gilt wie auch sonst im Zivilprozess, dass des Beweises nur Tatsachen bedürfen, die entscheidungserheblich und streitig sind (vgl. nur BGH, Urt. v. 21.2.1972 - III ZR 134/68, NJW 1972, 903, juris Rn. 14; Leipold Stein/Jonas, aaO., § 284 Rn. 3; Greger Zöller, aaO., § 138 Rn. 9; vgl. auch: Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, 2. Aufl. 2013, Teil 5. IV., Rn. 474).

Gegenstand des Rechtsstreits ist - anders als der Nachdruck vermuten lässt, mit dem die Kl. die Beweisaufnahme durch Einholen eines Sachverständigengutachtens verfolgt - nicht die Feststellung, ob der Berliner Mietspiegel 2015 (generell) als Erkenntnisquelle zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, sondern die Frage, ob die Kl. den mit dem Klageantrag verfolgten Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegen den Bekl. hat.

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist - wie ausgeführt - unstreitig, mithin nicht beweisbedürftig.

Dass sich der Vermieter bei der (formalen) Begründung einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel beruft, aber gleichzeitig einschränkend mitteilt, der Mietspiegel sei „nicht qualifiziert“, macht ein ansonsten wirksames Erhöhungsverlangen nicht bereits formal unwirksam. Das Landgericht tritt mit dieser Entscheidung einer Tendenz des AG Köpenick entgegen und hat mit der Entscheidung eine von uns veröffentlichte und auch kritisierte Entscheidung des AG aufgehoben und der Vermieterin die verlangte Mieterhöhung zugestanden.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt vom beklagten Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung. Zur Begründung der Mieterhöhung hat sie auf den Berliner Mietspiegel 2015 Bezug genommen, gleichzeitig aber erklärt, dass sie diesen Mietspiegel nicht für einen qualifizierten Mietspiegel halte, weil er methodische Mängel aufweise und nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Er eigne sich deshalb auch nicht dafür, die ortsübliche Miete mit seiner Hilfe zu schätzen.

Die Klägerin trägt eigene wertbeeinflussende Merkmale der Wohnung vor und bietet Beweis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Das AG Köpenick hat die Klage durch Urteil vom 9. Februar 2016 - 2 C 258/15 - (GE 2016, 337) abgewiesen, weil dem Mieterhöhungsverlangen eine Begründung fehle und die Einholung eines Sachverständigengutachtens ein unzulässiger Ausforschungsbeweis sei (vgl. die ablehnende Besprechung der Entscheidung in GE 2016, 291). Das Landgericht Berlin hat in der Berufung die AG-Entscheidung korrigiert und der Zustimmungsklage vollumfänglich stattgegeben.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei formell wirksam gewesen.

Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliege und Angaben zur Streitwohnung enthalte, müsse der Vermieter diese Angaben mitteilen. Dennoch sei er in der Wahl seines Begründungsmittels frei. Ihm solle trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen an andere Begründungsmittel zu knüpfen, namentlich dann, wenn er der Auffassung sei, dass der qualifizierte Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergebe und er eine höhere Mieterhöhung geltend machen wolle.

Die Klägerin habe hier „zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete“ auf den als Anlage beigefügten Auszug aus dem Mietspiegel Berlin 2015 verwiesen und sich zur Begründung der Mieterhöhung ausdrücklich auf diesen bezogen. Die verlangte Miete liege innerhalb der Mietspiegeltabelle. Die Klägerin sei damit ihrer formalen Begründungspflicht nachgekommen. Dass sie gleichzeitig einschränkend mitgeteilt habe, der Mietspiegel sei ihrer Auffassung nach „nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB“, ändere nichts daran, dass ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vorliege. Ebenso wenig, dass sich die Klägerin zur Überprüfung der Begründetheit der Klage auf Sachverständigengutachten berufe. Dies führe nicht – nachträglich – zur Unwirksamkeit eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens.

Die verlangte Mieterhöhung sei auch materiell berechtigt und die Klage entgegen der Auffassung des Beklagten auch schlüssig. Das Gericht vertieft an dieser Stelle in grundsätzlicher Weise seine – für den Praktiker weniger bedeutsamen – Gedanken zur Schlüssigkeit einer Klage.

Für den Praktiker entscheidend ist, dass die von der Vermieterin geäußerten Zweifel an der Beweiskraft des Mietspiegels – auf den sie sich ja zumindest für die formale Begründung berufen hat – der Schlüssigkeit der Klage nicht entgegenstehen. Der Mieter hatte gerügt, dass die Klägerin mit ihren Angriffen gegen das von ihr außergerichtlich herangezogene Begründungsmittel ihrer Mieterhöhung faktisch die Beine weggeschlagen habe, ohne zugleich offenzulegen, woraus sie ableite, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dass die verlangte Miete ortsüblich sei, bestritt der Mieter nicht.

Das LG Berlin ließ offen, ob für die Schlüssigkeit der Klage (allein) die Behauptung des klagenden Vermieters ausreicht, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche und die Wartefrist eingehalten sei, ohne dass (auch) die nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Wohnwertmerkmale für die konkrete Vertragswohnung – als Tatsachen – vorgetragen werden. Im konkreten Fall habe die Klägerin die Wohnwertmerkmale auf einen entsprechenden Hinweis des Amtsgerichts konkret vorgetragen, der Mieter habe sie nicht bestritten, auch nicht auf ausdrückliche Auflage der Kammer. Sein Einwand, dass der Vortrag zur Beschaffenheit nur Sinn mache, wenn die Klägerin sich auch zum Beweis auf den Mietspiegel berufe, treffe nicht zu. Die Klägerin habe sich im Rahmen ihres Vortrags zu den Wohnwertmerkmalen weder auf den Berliner Mietspiegel 2015 noch seine Orientierungshilfe bezogen. Das habe sie auch nicht müssen, denn maßgeblich seien die gesetzlichen Vorgaben zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Eine weitere Beweisaufnahme sah das Gericht nicht als erforderlich an. Davon geht die Kammer allerdings auch aus. Im Mieterhöhungsprozess gelte wie auch sonst im Zivilprozess, dass des Beweises nur Tatsachen bedürfen, die entscheidungserheblich und streitig sind. Gegenstand des Rechtsstreits sei nicht die Feststellung, ob der Berliner Mietspiegel 2015 (generell) als Erkenntnisquelle zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet sei, sondern die Frage, ob die Klägerin den mit dem Klageantrag verfolgten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegen den Beklagten habe. Da die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unstreitig sei, müsse das auch nicht bewiesen werden.

Die 65. Kammer legt noch einmal ausführlich dar, dass zwischen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens (formelle Wirksamkeit) und der Begründetheit (materieller Beweis) zu unterscheiden ist (siehe auch GE 2016, 291). Ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel, der als nicht qualifiziert bezeichnet wird, ist jedenfalls formell wirksam. Wenn dann Vermieter und Mieter im Prozess sich nur auf der formellen Ebene streiten, bleibt der Tatsachenvortrag des Vermieters zur ortsüblichen Vergleichsmiete unbestritten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Tatsache im Sinne der §§ 284 ff. ZPO, auch wenn sie wertende Elemente enthält (Beuermann GE 2016, 559). Wenn ein Mieter dazu nichts vorträgt, ist eine Beweisaufnahme überflüssig; es gab also nicht nur drei Möglichkeiten für das Amtsgericht zur Entscheidung (siehe Anmerkung GE 2016, 291), sondern eine zutreffende vierte. Offen bleibt lediglich, wie zu verfahren wäre, wenn der Vermieter zu wohnwerterhöhenden Merkmalen nichts vorgetragen hätte (Ausforschungsbeweis? Siehe Beuermann, GE 2016, 559). Im Rechtsstreit ist daher jedem Vermieter, auch wenn er vom Mietspiegel abrücken will, anzuraten, einzelne wohnwerterhöhende Merkmale konkret zu bezeichnen.