Zulässige Nutzung einer Teileigentumseinheit

1. Beschreibt die Teilungserklärung eine zulässige Nutzung der Einheit mit Beispielsfällen (Laden usw.), ist damit noch nicht bestimmt, dass eine andere Nutzung damit ausdrücklich ausgeschlossen ist.

2. Selbst wenn andere Nutzungen ausgeschlossen sind, ist bei einem Unterlassungsverlangen immer noch zu prüfen, ob die praktizierte Nutzung bei typisierender Betrachtung über die zugelassene Beeinträchtigung hinausgeht.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Bekl. ist Mitglied dieser Gemeinschaft und Eigentümer der im Aufteilungsplan mit der Ordnungsziffer … bezeichneten Teileigentumseinheit.

Die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) enthält unter der Überschrift „Veräußerungs- und Nutzungsbeschränkung, Wertverbesserung“ die Bestimmung, dass der jeweilige Eigentümer dieser Teileigentumseinheit diese als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb“ nutzen darf.

Die Einheit ist derzeit vermietet. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage B 6 Bezug genommen. Der Mieter betreibt in der Teileigentumseinheit ein Hostel und vermietet drei Einzelzimmer und einen großen Raum mit 6 sog. „Sleepboxen“ an Touristen. Der Zugang zum Hotel erfolgt nicht über den Hausflur, sondern direkt von der Straße aus über den (ehemaligen) Ladeneingang.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Die Kl. sieht in dem Betrieb des Hostels eine unzulässige Wohnnutzung und will erreichen, dass dem Bekl. dies und die Überlassung der Räume an Dritte „zu Wohnzwecken“ untersagt wird. Das Amtsgericht hat die Unterlassungsklage als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die für die Kl. tätige Prozessbevollmächtigte sei nicht wirksam bevollmächtigt.

Am 30.10.2018 genehmigte die Eigentümerversammlung der Gemeinschaft die bisherige Prozessführung ihrer Prozessbevollmächtigten und die Erteilung des Prozessauftrags an diese durch die Verwalterin.

Die Kl. beantragt, die Bekl. in Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, es zu unterlassen, die Gewerbeeinheit Nr. …, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, zu Wohnzwecken in Form des Betriebes eines Hostels zu nutzen bzw. Dritten die Gewerbeeinheit zu Wohnzwecken in Form des Betriebs eines Hostels zu überlassen, und dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnnutzung in Form des Betriebes eines Hostels in der Gewerbeeinheit Nr. … beendet wird.

Der Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt vor, der Betrieb eines Hostels in den Räumen sei zulässig und jedenfalls bei typisierender Betrachtungsweise nicht störender als eine Nutzung als Laden.

II. Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist unbegründet. Daher war die Berufung - ungeachtet der Tatsache, dass der Bekl. in der mündlichen Verhandlung am 28.5.2019 keinen Antrag gestellt hat und deshalb säumig geblieben ist (§§ 539, 333 ZPO) - durch streitiges Urteil zurückzuweisen. Die Kl. kann von dem Bekl. - auch soweit ihr tatsächliches Vorbringen als zugestanden angesehen werden muss (§ 529 Abs. 2 BGB) - weder aus § 15 Abs. 3 BGB noch aus § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass die derzeitige Nutzung der Teileigentumseinheit als Hostel eingestellt und dem Bekl. eine Nutzung zu diesem Zweck untersagt wird.

1. Grundsätzlich können Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch aber durch Vereinbarungen regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG); sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume „Wohnzwecken dienen“ und andere „nicht zu Wohnzwecken dienen“, so sind diese Anordnungen als Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen - wie bei der im Eigentum der Bekl. stehenden Einheit - um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42).

Die zulässige Nutzung kann aber noch weitergehend beschränkt werden, indem etwa die gesamte Anlage, bestimmte Räume des Sondereigentums oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums einem noch enger gefassten, besonderen Nutzungszweck (Zweckbestimmung im engeren Sinne) unterstellt werden. Wird die Nutzung des Sondereigentums durch solche Zweckbestimmungen reguliert, bedeutet dies zum einen, dass jede dem Zweck entsprechende Nutzung erlaubt und von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen ist. Andererseits geben sie den Umfang des zulässigen Gebrauchs wieder mit der Folge, dass eine abweichende Nutzung unzulässig ist (Suilmann in Bärmann, 14. Aufl., § 15 Rz. 15-16).

2. Die im Verhältnis der Prozessparteien maßgebliche Teilungserklärung verbietet den Betrieb eines Hostels in der Teileigentumseinheit nicht. Bereits aus diesem Grund besteht der von der Kl. nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ausgeübte Unterlassungsanspruch nicht.

a) Der Betrieb eines Hostels stellt keine unzulässige Wohnnutzung dar. Vielmehr handelt es sich um eine in Teileigentumseinheiten zulässige Heimnutzung (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 44). Diese wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt (BGH aaO.). Die für Heime entwickelten Abgrenzungsmerkmale können grundsätzlich auch dann herangezogen werden, wenn zwischen einer Wohnnutzung und einem Pensions- oder Beherbergungsbetrieb zu unterscheiden ist. Ebenso wie im Falle der Heimnutzung erfolgt der Betrieb einer Pension in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist und in der an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises eine für den Betrieb notwendige Organisationsstruktur tritt (vgl. zum vorstehenden: Kammer v. 29.6.2018 - 55 S 269/16 WEG).

Die Teilungserklärung enthält auch keine Zweckbestimmung im engeren Sinne, die dem Betrieb eines Hostels entgegenstehen würde. Sie ordnet für die im Eigentum der Bekl. stehende Teileigentumseinheit Nr. … zwar an, dass diese als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb genutzt werden darf. Dieser Formulierung lässt sich indes nicht eindeutig entnehmen, ob damit der Nutzungszweck der Teileigentumseinheit auf diese vier Nutzungsarten beschränkt ist, oder ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Nutzungs­möglichkeiten handelt, ob also lediglich klargestellt werden soll, dass „unter anderem“ auch eine Nutzung der Einheit zu diesen Zwecken zulässig ist. Einen klarstellenden Zusatz enthält die Teilungserklärung nicht. Die daraus resultierende Unklarheit lässt sich auch nicht durch eine Gesamtschau der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen auflösen. Soll durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer indes die Nutzung einer Sondereigentumseinheit weitergehend reguliert und beschränkt werden, setzt dies voraus, dass die Wohnungseigentümer eindeutige und inhaltlich klare Regelungen treffen. Ist die Teilungserklärung zumindest unklar, so gilt im Zweifel, dass sie insoweit keine Einschränkung vorgibt (BGH v. 8.3.2019 - V ZR 330/17, NJW-RR 2019, 543, juris Tz. 19).

Eine entsprechende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Begriff „Laden“ an anderer Stelle der Teilungserklärung - nämlich im Zusammenhang mit der Aufteilung und der räumlichen Lage der Einheit - verwandt wird („Teileigentum, bestehend aus Laden, Raum 2, Raum 4, Raum 5, WC-Vorräumen, 2 WC […]“). Da nach den Angaben in der Teilungserklärung ein bereits bestehendes und in Betrieb genommenes Gebäude (Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss) aufgeteilt wurde, lässt sich dies ohne Weiteres so verstehen, dass lediglich auf die in der Teilungserklärung beschriebene, zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung Bezug genommen wird, um zu verdeutlichen, welche Räume zu welcher Einheit gehören (BGH v. 8.3.2019 - V ZR 330/17, NJW-RR 2019, 543, juris Tz. 20; zur Bedeutung der Funktionsangabe von Räumen in einer Teilungserklärung siehe auch Kammer v. 14.9.2018 - 55 S 201/13 WEG, ZWE 2019, 42 = GE 2018, 1405).

3. Aber selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Nutzung der Teileigentumseinheit auf die vier ausdrücklich erwähnten Nutzungsarten hätte beschränken wollen, wäre die Bekl. nicht verpflichtet, den Betrieb des Hostels zu unterlassen. Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich nämlich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (BGH v. 23.3.2018 - V ZR 307/16, Tz. 8; BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41 - Tz. 9). Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, ist der Gebrauch nach seiner Art und den damit verbundenen Folgen (z. B. die zu erwartende Besucherfrequenz und Besucherstruktur) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage der Räume im Gebäude, Nutzungszweck der übrigen Einheiten) und den zeitlichen Verhältnissen (z. B. Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen. Von Bedeutung kann insbesondere sein, in welchem Maße Lärm- oder Geruchsimmissionen sowie sonstige Belästigungen aufgrund einer anderweitigen Nutzung zunehmen.

Nach diesen Grundsätzen vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass die derzeitige Nutzung wegen der damit verbundenen Belästigungen unzulässig wäre. Zu beachten ist, dass eine Nutzung der Räume als Verkaufsstelle (Laden) oder ein gastronomischer Betrieb ebenso wie der Betrieb eines Hostels keinen Geschäftszeiten unterworfen und auch während der Abend- und Nachtstunden zulässig wäre. Hinzu kommt, dass gerade ein gastronomischer Betrieb typischerweise mit nicht unerheblichen Geruchs- und Lärmimmissionen einhergeht. Der Betrieb des Hostels führt auch nicht zu einem intensiveren Gebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Baubestandteile und insbesondere nicht des Hausflures. Nach dem vom Bekl. bereits erstinstanzlich gehaltenen und unbestritten gebliebenen Vortrag erfolgt der Zugang der Hostelgäste zu den Räumen nicht über den Hausflur, sondern direkt von der Straße aus über den (ehemaligen) Ladeneingang. Eine auch nur geringfügige Steigerung der Geruchs- und Lärmimmissionen kann bei typisierender Betrachtungsweise durch die derzeitige Nutzung im Vergleich zu einem Gastronomiebetrieb daher nicht angenommen werden. Auch steht der Betrieb des Hostels aufgrund der konkreten örtlichen Begebenheiten nicht im Widerspruch zum Charakter des Gebäudes als Mehrfamilienhaus. Sachvortrag, der im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise eine abweichende Wertung erlauben würde, hat die Kl. nicht gehalten.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 ZPO. Die Kammer hat die erstinstanzliche Kosten­entscheidung geändert, da die Amtsrichterin es versäumt hat, in der mündlichen Verhandlung vom 4.9.2018 auf die ihrer Auffassung nach unzureichende Bevollmächtigung der Prozessbevoll­mächtigten der Kl. ausdrücklich hinzuweisen und diesen Hinweis in das Protokoll aufzunehmen. Mit der Abänderung dieser Kostenentscheidung ist zugleich auch die hiergegen erhobene Beschwerde erledigt.

[…] Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Bei Unterlassungsansprüchen ist zu prüfen, ob die beanspruchte Benutzung übermäßig beeinträchtigt. Beschreibt die Teilungserklärung eine zulässige Nutzung der Einheit mit Beispielsfällen (Laden usw.), ist damit noch nicht bestimmt, dass eine andere Nutzung damit ausdrücklich ausgeschlossen ist. Ein Hostel stört insofern nicht stärker als ein Gastronomiebetrieb.

Die WEG klagt gegen einen Teileigentümer auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Hostel. Die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung beschreibt für die Einheit des Beklagten die Nutzung als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb“. Der Mieter des Beklagten betreibt ein Hostel und vermietet drei Einzelzimmer und einen großen Raum mit sechs sogenannten „Sleepboxen“ an Touristen. Der Zugang zum Hostel erfolgt nicht über den Hausflur, sondern direkt von der Straße aus über den (ehemaligen) Ladeneingang. Die klagende WEG sieht in dem Hostelbetrieb eine unzulässige Wohnnutzung und will erreichen, dass dem Beklagten die Überlassung der Räume an Dritte „zu Wohnzwecken“ untersagt wird. Das AG hat die Unterlassungsklage als unzulässig abgewiesen, weil die für die Klägerin tätige Prozessbevollmächtigte nicht wirksam bevollmächtigt worden sei. Am 30. Oktober 2018 genehmigte die Eigentümerversammlung die bisherige Prozessführung ihrer Prozessbevollmächtigten und die Erteilung des Prozessauftrags an diese durch die Verwalterin. Daraufhin legte die Prozessbevollmächtigte Berufung ein.

Mit dem Ergebnis der Abweisung der Klage nunmehr als unbegründet. Grundsätzlich können Wohnungs- und auch Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Allerdings kann die Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung dahin treffen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Dient eine Einheit Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zum Wohnen genutzt werden. Handelt es sich dagegen um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Die zulässige Nutzung kann aber noch weitergehend beschränkt werden, indem durch Zweckbestimmung im engeren Sinne bestimmte Nutzungszwecke verboten werden. Die hier maßgebliche Teilungserklärung verbietet einen Hostelbetrieb in der Teileigentumseinheit aber nicht. Der Betrieb eines Hostels stellt keine unzulässige Wohnnutzung dar, vielmehr handelt es sich um eine Heimnutzung (BGH, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41), worunter auch der Betrieb einer Pension fällt. Die Teilungserklärung enthält auch keine Zweckbestimmung im engeren Sinne, die dem Betrieb eines Hostels entgegenstehen würde. Die eingangs genannten Bezeichnungen als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb“ besagen nicht eindeutig, ob damit der Nutzungszweck beschränkt ist, oder ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Nutzungsmöglichkeiten handelt. Aber selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Nutzung der Einheit auf die vier ausdrücklich erwähnten Nutzungsarten hätte beschränken wollen, besteht der Unterlassungsanspruch nicht. Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich nämlich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Auch die Nutzung der Räume als Verkaufsstelle oder als Gastronomiebetrieb wäre ebenso wie der Betrieb eines Hostels keinen Geschäftszeiten unterworfen und auch während der Abend- und Nachtstunden zulässig.

Bei Unterlassungsklagen gegen störende Wohnungs- bzw. Teileigentümer, die ihre Einheiten nicht streng nach Wohnzwecken und anderen Zwecken benutzen, ist stets die Prüfung anzustellen, ob die tatsächliche Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise nicht schlimmer ist als die eigentlich vorgeschriebene Nutzung. Im vorliegenden Fall liegt sogar eine zweifache Begründung für die Klageabweisung vor, weil der Bestimmungszweck der Teileigentumseinheit nicht eindeutig auf die genannten Beispielsfälle begrenzt wird, andererseits die konkreten Beeinträchtigungen nicht stärker zu gewichten sind als die zugelassenen Nutzungsarten.

Eine weitere Besonderheit enthält der Fall: Obwohl die Klage in erster Instanz als unzulässig abgewiesen worden ist, weil eine unzureichende Bevollmächtigung der Prozessbevollmächtigten der klagenden WEG vorgelegen hat, konnte diese durch Nachholung eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses die Prozessvollmacht für den Prozess noch „retten“, so dass zumindest in zweiter Instanz die Klage nicht wegen Unzulässigkeit, sondern als unbegründet, also nach einer echten Sachprüfung, abgewiesen werden konnte. Das LG beanstandet auch, dass das AG die Prozessbevollmächtigte der Klägerseite nicht ausdrücklich auf die unzureichende Prozessvollmacht hingewiesen hat, sondern mit der Abweisung als unzulässig eine sog. Überraschungsentscheidung getroffen hat.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert