Zulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses, Umgehungsvereinbarung, Voraussetzungen für zulässigen Zuschlag für Modernisierungsmaßnahmen, freiwillige Mieterhöhung

1. Wird mit dem Mietvertrag zugleich ein „Nachtrag“ unterzeichnet, der eine nach der Mietpreisbremse unzulässige höheren Miete ausweist, kann eine Umgehung des § 556d BGB vorliegen und keine zulässige freie Vereinbarung über die Miethöhe während des Mietverhältnisses.

2. Ein Aufschlag zur Höchstmiete wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass diese nach Art und Zeitraum schlüssig vorgetragen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. bietet als Inkassodienstleisterin gewerblich die Geltendmachung und Durchsetzung der Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) an. […]

Die Mieter erhielten Kenntnis von der Wohnung durch ein im Internet vertriebenes Exposé der Bekl. Die Wohnung wurde darin mit Grundriss und der Ausstattung „Badewanne, Denkmalschutz, Keller, Aufzug, Balkon, Fernwärme, Parkett“ für eine Grundmiete von 716,93 € (zuzüglich gesondert ausgewiesener Betriebs- und Heizkosten) angeboten. Im Text einer hinzugefügten „Wohnungsbeschreibung“ werden zusätzlich „nach Absprache“ die Ausstattung mit „einem Parkettfußboden, Küchenbodenfliesen sowie einem Handtuchheizkörper im Bad“ angeboten. Dann heißt es, der angegebene Mietpreis würde die Maßnahmen „bereits berücksichtigen“.

Vor diesem Hintergrund erschienen die Mieter am 13.2.2017 bei der Bekl. und unterzeichneten 2 gesonderte Vertragsurkunden. Eine Urkunde trägt die Bezeichnung „Mietvertrag“ und beinhaltet die Anmietung der Wohnung ab 31.3.2017 für eine Miete (netto/kalt) von 573,29 €. Die zugleich unterzeichnete zweite Urkunde trägt die Bezeichnung „Nachtrag zum Mietvertrag“. In ihr werden als „Baumaßnahmen“ die Verlegung von „Mosaikparkett“ und von Küchenbodenfliesen sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers vereinbart. Zugleich vereinbaren die Parteien als „Nettokaltmiete ab dem 1.5.2017 716,93 €“. […]

B. […] Die Rückzahlung des überzahlten Anteils der Miete für Mai und Juni 2017 ist gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldet. […]

1. Die Kl. ist für die verfolgten Klageansprüche aktivlegitimiert. Sie hat diese Ansprüche von den Mietern rechtswirksam durch Abtretung erworben. Die zwischen der Kl. und den Mietern geschlossenen Rechtsgeschäfte sind nicht nach § 134 BGB nichtig, denn die Tätigkeit der Kl. ist nach Maßgabe der Vorschriften des RDG davon gedeckt, dass die Kl. in das beim Kammergericht geführte Rechtsdienstleistungsregister eingetragen und danach zur Ausführung von „Inkassodienstleistungen“ befugt ist. [wird ausgeführt]

6. Der Einwand, es liege kein Fall einer unzulässig hohen Miete „zu Beginn des Mietverhältnisses“ vor, sondern eine nach Unterzeichnung des Mietvertrages zulässige freie Vereinbarung über eine Anhebung der bisher geltenden Miete (§ 557 BGB), geht fehl.

Der vermeintliche Nachtrag wurde zugleich mit dem „eigentlichen Mietvertrag“ unterzeichnet. Allein der Nachtrag wies die einzige Miethöhe aus, die die Bekl. zuvor als die von ihr eingeplante und beabsichtigte Größe mit 716,93 € im Exposé veröffentlicht hatte. Die demgegenüber im Mietvertrag angegebene geringere Miete hat vor dem 13.2.2017 nirgends auch nur ansatzweise Erwähnung gefunden. Wann und wie die Bekl. auf den Betrag von netto/kalt 573,29 € als ernsthaft erwogenen Mietzins gekommen sein will, trägt sie selbst nicht vor. Das Exposé enthält insoweit zwar die Erklärung, die „nach Absprache möglichen“ Ausstattungsmaßnahmen seien im angegebenen „Mietpreis bereits berücksichtigt“, mit keinem Wort klingt aber die Möglichkeit an, bei Verzicht auf solche angeblich „zusätzlichen“ Maßnahmen auch zu einem geringeren Mietzins anmieten zu können. Eine entsprechende Absicht hat auf Seiten der Bekl. offensichtlich nie bestanden. Am Tag des Mietvertragsabschlusses wurde mithin genau der (überhöhte) Mietzins vereinbart, dessen Vereinnahmung die Bekl. durchgehend angestrebt hat. Dies in einem „Nachtrag“ zu verstecken, kann nur als untauglicher Versuch einer Umgehungsvereinbarung gegenüber § 556d BGB verstanden werden.

Dieser Eindruck wird gestützt durch die vermeintlich „geschickte“ Gestaltung, dass die (erst) in den Nachtrag geschriebene, tatsächlich aber von vornherein angestrebte und bekannt gemachte Miete „erst“ ab 1.5.2017 zu zahlen sein sollte, während das Mietverhältnis am 31.3.2017 beginnen sollte. Gerade wenn (wie das Exposé es ausdrücklich betont) die im Nachtrag vereinbarten Ausstattungen in dem beworbenen Mietpreis bereits berücksichtigt waren, ist es ganz unverständlich (und von der Bekl. auch nicht erklärt worden), warum diese Mietzinshöhe nicht „sogleich“ vereinbart wird. Erklärlich ist dies wohl nur mit dem Versuch, einen „zu Beginn des Mietverhältnisses“ (also am 31.3.2017) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung durch diesen „Trick“ zu umgehen.

Bei Unterzeichnung des Nachtrags hatte aber weder das Mietverhältnis zu laufen begonnen, noch war die Wohnung den Mietern bereits überlassen worden. Die latente Drucksituation für die Mieter, bei Widerstand gegen die vom Vermieter vorgesehenen Konditionen als Mietinteressenten überhaupt nicht zum Zuge zu kommen, bestand für die Mieter am 13.2.2017 während des gesamten Termins zur Unterzeichnung fort. Sie hatten noch keine Zutrittsbefugnis und keine gesicherte Rechtsposition für die Wohnung, die ihnen eine Diskussion oder erfolgversprechende Preisverhandlung erlaubt hätte. Die zu dieser Zeit von der Bekl. für das Dauerschuldverhältnis durchgesetzte Miete von 716,93 € ist also als der maßgebliche Mietzins bei Beginn des Mietverhältnisses i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB anzusehen.

C. Die Zahlungsansprüche sind auch der Höhe nach begründet.

1. Den Rückzahlungsanspruch für die Monate Mai und Juni 2017 hat die Kl. in der Klageschrift konkret dargelegt. Nach diesem in erster Instanz und bis zur Berufungsverhandlung unstreitigen Vortrag ergibt sich die Baualtersklasse mit 1973-1990 Ost. Die zwischen den Parteien unstreitig gewordene Größe der Wohnung beträgt entgegen der ursprünglichen Berechnung der Kl. nicht 88, sondern nur 84,50 m2. Die Ausstattung beinhaltet Bad und Sammelheizung, die Wohnlage ist „mittel“. Im Berliner Mietspiegel 2017 ist daher das Feld H6 einschlägig, das einen Mittelwert von 5,11 € bei einer Spanne von 4,68-5,78 € ausweist. […]

Nach ihrem Vortrag in der Klageschrift zur Spanneneinordnung ging die Kl. zunächst vom Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale in den Gruppen 3, 4 und 5 aus sowie von einer negativen Bewertung der Gruppen 1 und 2. Den daraus abgeleiteten Zuschlag in Höhe von 20 % der Oberspannendifferenz hat sie auf einen m2-Preis der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,24 € beziffert. Obwohl die Kl. nach weiterem Vortrag beider Seiten von mehreren Positionen abgerückt ist, trifft der Wert von 5,24 € im Ergebnis zu.

Die Spanneneinordnung ergibt folgende Bewertung der Wohnung der Mieter:

Gruppe 1 (Bad) ist negativ. Dem Handtuchheizkörper als positives Merkmal stehen das Fehlen eines Fensters im Bad und das nur kleine Handwaschbecken entgegen. Dem konkreten Vortrag der Kl., wonach die Waschbeckengröße 25 x 46 cm betrage, ist die Bekl. nur mit einfachem Bestreiten begegnet. Da das Waschbecken Teil der von ihr geleisteten Ausstattung und also Gegenstand der eigenen Wahrnehmung ist, genügt diese Erklärung nicht. Die Bekl. hätte die stattdessen konkret nach ihrer Auffassung vorhandene Größe vortragen müssen.

Gruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Dem hochwertigen Küchenboden als unstreitig positivem Merkmal steht das Fehlen einer vom Vermieter ausgerüsteten Spüle entgegen. Auch nach dem Vortrag der Bekl. ist in der Küche seitens der Vermieterin keine Spüle „aufgestellt und angeschlossen“ worden. Wie sie dann darauf verfällt, sie habe eine Spüle gleichwohl (ohne sie aufzustellen) „ausgestattet“, denn die Spüle sei nur auf Wunsch der Mieter weggelassen worden, erschließt sich nicht. Wenn eine Spüle bei Übergabe der Mietsache nicht vorhanden ist, ist die überlassene Wohnung nicht mit einer solchen ausgestattet.

Zu Unrecht meint die Kl. allerdings, die Küche sei außerdem i.S.d. Gruppe 2 nicht beheizbar. Dies trifft schon in einem rein tatsächlichen Sinn nicht zu. Die Küche ist auf Wunsch der Mieter räumlich mit dem Wohnzimmer zu einem offenen Bereich verbunden worden. Die Heizleistung aus dem Wohnzimmer reicht nach unwidersprochenem Vortrag der Bekl. für den entstandenen Gesamtraum aus. Dass die Küche nicht beheizbar wäre, wenn es die konkrete bauliche Gestaltung nicht gäbe, erfüllt das negative Merkmal nicht.

Die Gruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) sind unstreitig positiv zu bewerten.

Die Gruppe 5 hat die Kl. zunächst wegen einer „bevorzugten Citylage“ als positiv eingestuft, dies aber als Irrtum zurückgenommen. Tatsächlich gehört die Lage auch nicht zu einer bevorzugten Citylage; auch die Bekl. gesteht das zu. Sie meint allerdings gegenüber der Wohnung, nämlich am Objekt in der Straße der Pariser Kommune 21-23, unterhalte die Bekl. einen großen Parkplatz, so dass ein positives Merkmal vorliege. Dem folgt die Kammer nicht. Das genannte Objekt ist selbst mit großen Hochhäusern bebaut. Die gegenüberliegenden Parkplätze weisen in einer Hoflage eine unmittelbare Anbindung an diese große Wohnanlage auf. Dass solche Parkplätze dem in einem ganz anderen versetzt stehenden Objekt auf der anderen Straßenseite wohnenden Mieter „vom Vermieter zur Verfügung“ gestellt werden, wie es der Mietspiegel erfordert, lässt sich nicht erkennen. Eine Wohnwertanhebung ist dadurch nicht anzuerkennen. Gruppe 5 ist als neutral zu werten.

Aus dem von ihr im Ergebnis zutreffend angesetzten Wert von 5,24 €/m2 hat die Kl. (ausgehend von der Annahme, die Wohnung habe 88 m2) eine zulässige Höchstmiete (110 % nach § 556d BGB) von 507,62 € errechnet. Bei tatsächlich unstreitig nur vorhandenen 84,50 m2 ergibt die Höchstmiete sich sogar nur mit 487,06 €. Diese Differenz bleibt aber, da sie im Rahmen der bezifferten Ansprüche nicht geltend gemacht wird, unberücksichtigt.

Keine Rolle spielt die von der Bekl. angedeutete „Modernisierung“, aus der sie einen nach § 556e BGB berücksichtigungsfähigen Aufschlag herleiten will. Sie verweist auf ein Schreiben vom 10.5.2017, worin sie unaufgeschlüsselt Gesamtkosten von 6.890,09 € mitteilt, die für Elektromodernisierung, „in diesem Zusammenhang erforderliche Malerarbeiten sowie die Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche“ angefallen sein sollen. Eine berücksichtigungsfähige Modernisierung ist damit schon deshalb nicht schlüssig vorgetragen, weil keinerlei Daten oder Zeiträume angegeben sind, in denen sich konkrete Arbeiten zugetragen haben sollen.

Außerdem weckt bereits die Beschreibung der Leistungen jedenfalls hinsichtlich der „Erneuerung des Fliesensiegels“ Zweifel daran, dass es sich nicht (jedenfalls in erheblichen Teilen) um Instandsetzung gehandelt hat. Die Darlegungslast für eine Modernisierung trifft nach Grund und Höhe der Umlage die Bekl. Dem entspricht ihr Vortrag nicht. Dass die von der Bekl. angesprochene Modernisierungsvereinbarung mit den Mietern zustande gekommen sein könnte, ist jedenfalls mangels Zustimmung der Mieter nicht dargelegt. Selbst ein „Angebot“, dem sich der Wunsch der Bekl. nach einer Übereinkunft entnehmen ließe, ist aber schon nicht erkennbar.

Angesichts der mit 716,93 € vereinbarten Miete stellt (mindestens) der von der Kl. berechnete Anteil von 209,31 € eine unzulässige Überhöhung dar. Die überzahlte Differenz für die Monate Mai und Juni beläuft sich demgemäß auf den von der Kl. auch geforderten Betrag von 418,62 €.

Nach § 556d BGB darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Miete um nicht mehr als 10 % überschreiten. Während des Mietverhältnisses kann allerdings die Miethöhe frei vereinbart werden. Eine Umgehung der Mietpreisbremse durch eine angebliche Nachtragsvereinbarung ist unzulässig, wie das Landgericht Berlin entschieden hat.

Die Mieter hatten einen Mietvertrag für eine Miete ab März 2017 in Höhe von 573,29 € unterzeichnet und zugleich in einer zweiten Urkunde einen Nachtrag, der ab Mai eine Miete von 716,93 € vorsah. Über einen Inkassodienstleister rügten sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten Rückzahlung für zwei Monate. Das Amtsgericht hielt die Abtretung an den Inkassodienstleister für unwirksam; die Berufung war erfolgreich.

Mit ausführlicher Begründung meinte die 66. Kammer, die Abtretung an den Dienstleister sei nicht unwirksam. Es liege auch ein Verstoß gegen § 556d BGB vor, weil die Vermieterin hier versucht habe, die gesetzliche Regelung durch einen Trick zu umgehen, indem sie die Mieter zwei Urkunden habe unterzeichnen lassen. Dies sei eine Ausnutzung der latenten Drucksituation für die Mietinteressenten gewesen. Auch ein Zuschlag für eine Modernisierung komme nicht in Betracht, da die Vermieterin weder Daten noch Zeiträume angegeben habe, in denen konkrete Arbeiten ausgeführt worden sein sollten.

Von einem Abdruck der umfangreichen Ausführungen zum Rechtsdienstleistungsgesetz wird abgesehen, weil zu erwarten ist, dass der BGH nach der mündlichen Verhandlung vom 12. Juni 2019 demnächst darüber entscheiden wird.