Zulässige Drittwiderklage gegen Mieter bei Klage von „Conny“

1. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an einen Rechtsdienstleister ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH wirksam.

2. Die Drittwiderklage gegen den Mieter ist zulässig und bei fehlendem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch begründet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um nach der Mietpreisbremse zulässige Miete. Die Bekl. ist Vermieter, Mieter der Wohnung ist der Drittwiderbekl. Der Mietvertrag wurde am 6.11.2019 mit Wirkung ab 15.11.2019 unter Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 744,77 € geschlossen. Mit eMail vom 26.2.2020 rügte der Drittwiderbekl. einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse und erklärte, dass er die Mieten künftig unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahle. […] Mit Schreiben vom 20.10.2020 wandte die Kl. sich an die Bekl. und rügte erneut einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Kl. u. a. Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Kl. in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um die Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 BGB aus abgetretenem Recht.

Der Anspruch scheitert allerdings nicht schon an der fehlenden Aktivlegitimation der Kl.

Es ist davon auszugehen, dass der Drittwiderbekl. seine Ansprüche wirksam an die Kl. abgetreten hat. Dies hat er in der Erklärung vom 19.10.2020 bestätigt. […]

Die Abtretung ist auch nicht hinsichtlich der hier geltend gemachten Zahlungsansprüche wegen eines Verstoßes gegen § 3 RDG nach § 134 BGB nichtig. Die Frage der Aktivlegitimation der Kl. aufgrund ihres üblicherweise und auch hier mit der vorgelegten Vertragsgestaltung praktizierten Geschäftsmodells war bereits mehrfach Gegenstand der Überprüfung durch den Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18; Urteil vom 8.4.2020, VIII ZR 130/19 = GE 2020, 725; Urteil vom 27.5.2020, VIII ZR 45/19 = GE 2020, 787), welcher die Wirksamkeit der Abtretungen und damit die Aktivlegitimation der Kl. bestätigt hat.

Da die betroffene Wohnung bei Abschluss des Vertrages am 6.11.2019 nach der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i.S.v. § 556d Abs. 1 BGB lag, waren die Parteien zu diesem Zeitpunkt hinsichtlich der zu vereinbarenden Miethöhe auch entsprechend beschränkt. Nach § 556d Abs. 1 BGB konnte der Bekl. danach für die Wohnung höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % verlangen und vereinbaren.

Allerdings entspricht die vereinbarte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 %, so dass keine Überzahlung vorliegt.

Zutreffend legen beide Parteien bei der Ermittlung der Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2019 zugrunde.

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld H1 mit einem Mittelwert von 6,77 €/m2und einem Spannenoberwert von 10 €/m2 einzuordnen. Maßgeblich ist der Mittelwert zuzüglich 40 % der Spannendifferenz zwischen Mittel- und Oberwert. (wird ausgeführt)

Insgesamt ergibt sich danach ein Zuschlag auf den Mittelwert in Höhe von 40 % der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert und damit eine Vergleichsmiete von 8,06 €/m2. Auf diese Vergleichsmiete kann nach § 556d Abs. 1 BGB ein Zuschlag von 10 % vereinbart werden, so dass die zulässige Miete bezogen auf die unstreitige Wohnfläche von 84,06 m2 insgesamt 745,27 € beträgt. Vereinbart wurde eine Nettokaltmiete in Höhe von 744,77 €.

Da die vorprozessual geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen, hat die Kl. auch keinen Anspruch auf Erstattung der Rechtsverfolgungskosten.

I. Die isolierte Drittwiderklage ist - ausnahmsweise - zulässig.

Eine Widerklage gegen einen am Rechtsstreit bislang nicht beteiligten Dritten ist zwar grundsätzlich unzulässig; jedoch wird eine Ausnahme dann zugelassen, wenn eine enge tatsächliche und rechtliche Verknüpfung der Gegenstände von Klage und Drittwiderklage vorliegt und schutzwürdige Interessen des Drittwiderbekl. dem nicht entgegenstehen.

Ein solcher Ausnahmefall liegt vor. Die Drittwiderklage ist mit der Klage derart eng verknüpft, dass sie ohne Weiteres zulässig ist. In beiden geht es um die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe. Letztlich handelt es sich auch nur deshalb um eine isolierte Drittwiderklage, weil der Drittwiderbekl. seine Ansprüche an die Kl. abgetreten hat. Schutzwürdige Interessen des Drittwiderbekl. sind daher nicht ersichtlich.

Die Drittwiderklage ist auch begründet.

1. Die Feststellungsklage ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Das Feststellungsinteresse der Bekl., die Miethöhe feststellen zu lassen, folgt aus der Klage selbst und geht über diese hinaus.

2. Die Bekl. hat gegen den Drittwiderbekl. auch Anspruch auf Feststellung, dass die derzeit geschuldete Nettokaltmiete 744,77 € monatlich beträgt. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziffer I. Bezug genommen.

Des Weiteren hat die Bekl. Anspruch darauf, dass der Drittwiderbekl. die seit November 2020 an sie geleisteten Mietzahlungen für vorbehaltlos erklärt, da der Vorbehalt mangels Rückforderungsanspruchs zu Unrecht erfolgt ist.

Nach Abtretung von Ansprüchen des Mieters an einen Rechtsdienstleister wie Conny GmbH werden oft Rückzahlungsansprüche des Mieters eingeklagt, die die Berufungssumme von 600 € nicht übersteigen. Vermieter können sich mit einer Drittwiderklage wehren.

Die Klägerin machte Rechtsanwaltskosten von 571,44 € und Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Mieten von 593,90 € geltend. Die Vermieterin bestritt einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und erhob Widerklage, dass die Miete wirksam vereinbart sei und die Mietzahlungen vorbehaltlos zu leisten seien.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Vermieterin einschränkungslos recht. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an einen Rechtsdienstleister sei zwar nach ständiger Rechtsprechung des BGH wirksam, zulässig und auch begründet sei aber eine Drittwiderklage gegen den Mieter, wenn gar kein Verstoß  gegen die Mietpreisbremse vorgelegen habe. So liege der Fall hier, weil die vereinbarte Miete die Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteige (§ 556d BGB). Die isolierte Drittwiderklage sei zulässig, denn es gehe um die nach der Mietpreisbremse wirksam vereinbarte Miethöhe. Die Vermieterin habe auch ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die zulässige Miethöhe nicht nur für einige Monate, sondern grundsätzlich festgestellt wird.

Auch in dem entschiedenen Fall wäre eine Berufung gegen ein stattgebendes Urteil des Amtsgerichts für die Vermieterin nicht möglich gewesen, weil vorgerichtliche Kosten bei der Berechnung des Beschwerdewerts für die Berufung nach § 511 ZPO nicht mitgezählt werden (BGH, NJW-RR 2011, 1430). Zur Möglichkeit der Drittwiderklage vgl. Kroll, GE 2021, 289, 292; AG Kreuzberg, GE 2021, 1439; AG Köpenick, GE 2021, 1268.