Zulässigkeitsvoraussetzung

Zulässigkeitsvoraussetzung; Rechtsentscheid; Rechtsirrtum über Zulässigkeit einer Mieterhöhung (Kostenmiete statt Vergleichsmiete)

1. Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts sind allenfalls dann vorlagefähig i. S. d. § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO, wenn sie eine von wohnraumrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern (Anknüpfung an Beschl. des Senats v. 28.4.1989, NJW-RR 89,1289).2. Der Frage, ob ein Vermieter Mieterleistungen, für die wegen Nichtbeachtung formeller Anforderungen bzw. gesetzlich vorgesehener Verfahrensweisen eine Rechtsgrundlage fehlt, welche bei Beachtung derselben vorhanden gewesen wäre, nach §§ 812 ff. BGB zurückzugewähren hat, fehlt grundsätzlich der nach § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO erforderliche spezielle wohnraumrechtliche Bezug.

I. Die Kl. sind Mieter einer Wohnung in einem mit Aufwendungsdarlehen aus Bundesmitteln geförderten Mehrfamilienhaus des Bekl. in G.Nachdem die 12jährige Zweckbestimmung und Bindung an die Kostenmiete gem. §§ 84 a, 88 b WoBauG im März 1988 weggefallen war, verlangte der Bekl. mit verschiedenen Schreiben in den Jahren 1990 bis 1993 unter Hinweis auf beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnungen eine erhöhte "Kostenmiete". Die Kl. zahlten daraufhin jeweils den erhöhten Mietzins.

Mit der beim Amtsgericht G. erhobenen Klage verlangen sie insgesamt 8.655,89 DM an in den Jahren 1990 bis 1995 überzahlter Miete erstattet. Sie haben behauptet, der Bekl. habe wider besseres Wissen eine erhöhte Kostenmiete verlangt.

Der Bekl. hat behauptet, er hätte die Miete nach den Vorschriften des MHG erhöht, wenn ihm die Rechtslage bekannt gewesen wäre. Die von ihm berechnete Kostenmiete habe unter der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des MHG gelegen. Die Kl. hätten bereits im Jahre 1990 Kenntnis davon gehabt, daß sie zur Zahlung des erhöhten Mietzinses nicht verpflichtet gewesen seien.

Ferner hat der Bekl. die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Amtsgericht hat den Bekl. verurteilt, an die Kl. 7.885,80 DM nebst Zinsen zu zahlen, und im übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung ist in der Entscheidung ausgeführt, daß den Kl. in dieser Höhe ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehe. Die Bereicherung des Bekl. sei nicht weggefallen, da er den eingenommenen Mietzins zur Rückführung geschuldeter Darlehen verwendet habe. Der Rückforderungsanspruch sei jedoch gemäß § 197 BGB verjährt, soweit es sich um bis Dezember 1991 gezahlte Beträge handele.

Das mit der Berufung des Bekl. und der Anschlußberufung der Kl. befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung vorgelegt:Kann der Mieter einer Wohnung von dem Vermieter den gezahlten Mietzins, der die ursprüngliche Kostenmiete übersteigt, zurückfordern, wenn der erhöhte Mietzins nach Wegfall einer zunächst bestehenden Bindung an die Kostenmiete aufgrund von einseitigen Mietanpassungserklärungen des Vermieters gezahlt wurde und sich beide Vertragsparteien im Rechtsirrtum über die Zulässigkeit der Mietanpassung befanden und zugleich angenommen werden kann, daß der Vermieter bei Kenntnis der Rechtslage Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 1 MHG gestellt und durchgesetzt hätte?Zur Begründung der Vorlage führt die Kammer aus, es unterliege keinem Zweifel, daß die Mieterhöhungserklärungen des Bekl. materiell unwirksam seien. Nach dem Fortfall der Bindung an die Kostenmiete sei der Bekl. gehalten gewesen, gemäß §§ 2, 10 MHG eine Vereinbarung mit den Kl. herbeizuführen und notfalls deren fehlende Zustimmung zur Mieterhöhung im Wege der Klage einzuholen. Nach den hier vorliegenden Umständen hätten die Kl. der Mieterhöhung auch nicht durch schlüssiges Verhalten - Zahlung der erhöhten Miete - zugestimmt. Eine ungerechtfertigte Bereicherung des Bekl. im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB sei jedoch gleichwohl nicht in dem von den Kl. behaupteten Umfang feststellbar. Es sei nämlich davon auszugehen, daß der geforderte Mietzins die ortsübliche Miete im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 MHG weitgehend nicht übersteige und daß der Bekl., hätte er die Rechtslage gekannt, die ortsübliche Miete gefordert hätte. Die aufgrund der unwirksamen Erhöhungsverlangen gezahlten Beträge könnten die Kl. nicht zurückverlangen, soweit der Bekl. nicht bereichert sei (§ 818 Abs. 3 BGB). Der Bekl. hafte nicht gemäß § 819 Abs. 1 BGB verschärft, denn es könne nicht festgestellt werden, daß er den Mangel des rechtlichen Grundes gekannt hat. Andererseits sei die Vorschrift des § 814 BGB nicht zu Lasten der Kl. anwendbar, weil diesen nicht bewußt gewesen sei, daß ein Anspruch des Bekl. nicht bestanden hat. Die Rückforderungsansprüche der Kl. seien nicht verwirkt. § 242 BGB stehe der Geltendmachung des Mangels der Erhöhungserklärungen nicht entgegen.

Die grundsätzliche Bedeutung der Vorlagefrage ergebe sich bereits aus dem Umstand, daß der Rechtsstreit als Musterprozeß geführt werde und eine Vielzahl weiterer Mieter im Hause es von dessen Ausgang abhängig machten, ob sie ebenfalls Rückforderungsansprüche gegen den Bekl. geltend machen. Im übrigen bestehe ein Bedürfnis zur Klärung der Rechtsfrage, da zur Frage der Rückforderbarkeit gezahlter Miete im Falle unwirksamer Mieterhöhung verschiedene nicht einheitliche Entscheidungen ergangen seien.

II. Die Vorlage ist unzulässig, da es sich nicht um eine Rechtsfrage im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO handelt, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt.

Nach der Rechtsauffassung des Landgerichts sind die einseitigen Mieterhöhungserklärungen des Bekl. unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen des MHG entsprechen. Anlaß zur Vorlage ist allein die Frage, ob die Kl. nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung einen Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten erhöhten Mietzinses haben. Hierbei handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage des Wohnraummietrechts, sondern des allgemeinen Schuldrechts. Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts sind jedoch nur dann vorlagefähig, wenn sie eine von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern. Ohne diesen speziellen Bezug zum Wohnraummietrecht rechtfertigen sie eine Vorlage nicht (BayObLG, NJW 1988, 1796; WuM 1992, 352; OLG Frankfurt WuM 1991, 17; der erkennende Senat in NJW-RR 1989, 1289).

Dem Vorlagebeschluß ist nicht deutlich zu entnehmen, ob das Landgericht die Auffassung vertreten will, daß es bereits an einem Vermögensvorteil des Bekl. im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB fehlt, oder ob nach Ansicht der Kammer eine Bereicherung des Bekl. gemäß § 818 Abs. 3 BGB weggefallen ist, und zwar jeweils unter dem Gesichtspunkt, daß der Bekl., sofern er die Rechtslage richtig eingeschätzt hätte, die Miete nach den Vorschriften des MHG wirksam erhöht hätte. Im Kern handelt es sich um die Problematik, daß eine Partei von der anderen Partei Leistungen erhalten hat, für die wegen Nichtbeachtung formeller Anforderungen bzw. gesetzlich vorgesehener Verfahrensweisen eine Rechtsgrundlage fehlt, welche bei Beachtung der Erfordernisse vorhanden gewesen wäre. Eine solche Konstellation ist auch in anderen als Mietvertragsverhältnissen nicht ungewöhnlich. Die Regelungen des Bereicherungsrechts - u. a. §§ 814, 819, 818 Abs. 3 und Abs. 4 BGB - ermöglichen eine dem jeweiligen Einzelfall gerecht werdende Lösung. Daß bei Anwendung der Vorschriften im Wohnraummietrecht besondere Gesichtspunkte zu berücksichtigen sind, die in anderen Vertragsverhältnissen keine Bedeutung erlangen können, wird bisher, soweit ersichtlich, weder in der Rechtsprechung noch in der mietrechtlichen oder bereicherungsrechtlichen Kommentarliteratur vertreten oder überhaupt diskutiert. Auch der Begründung des Vorlagebeschlusses ist ein spezieller wohnraummietrechtlicher Bezug nicht zu entnehmen. Die Ausführungen befassen sich mit der bereicherungsrechtlichen Dogmatik und verweisen auf Entscheidungen (BGH WM 1961, 173; RGZ 70, 350), welche Bereicherungsansprüche im Dreiecksverhältnis zum Gegenstand haben und denen keine Mietverträge zugrunde liegen.

Die zur Begründung einer grundsätzlichen Bedeutung der Vorlagefrage zitierten Entscheidungen (LG Duisburg WuM 1989, 192; LG München WuM 1992, 490; LG Hamburg WuM 1989, 580) betreffen - wie das Landgericht nicht verkennt - andere Rechtsfragen, so daß dahingestellt bleiben kann, ob diese mietrechtlicher Natur sind. Der ebenfalls angeführte Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 26.3.1986 (WuM 1986, 166) befaßt sich mit dem Gesetzeszweck von § 10 Abs. 1 WoBindG und dem Problem der grundsätzlichen Anwendbarkeit der Vorschriften des Bereicherungsrechts bei Nichteinhaltung der Förmlichkeiten. Um solche Fragen, die die Annahme eines engen inneren Zusammenhanges mit dem materiellen Wohnraummietrecht rechtfertigen können, geht es hier nicht. Die grundsätzliche Anwendbarkeit von §§ 812 ff. BGB liegt klar auf der Hand und wird durch die Kammer nicht in Frage gestellt.

Der Senat muß sich hiernach jeglicher Stellungnahme zu der Vorlagefrage enthalten. Auch wenn die Auffassung des Landgerichts zu den angesprochenen bereicherungsrechtlichen Fragen unhaltbar wäre, würde allein der Umstand, daß die Kammer über Rückerstattungsansprüche in einem Wohnraummietverhältnis zu entscheiden hat und ihr weitere den gleichen Vermieter betreffende Verfahren zur Entscheidung vorliegen, nicht dazu ausreichen, den erforderlichen speziellen wohnraummietrechtlichen Bezug der Rechtsfrage im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO herzustellen. Es ist nämlich nicht Sinn und Zweck des Rechtsentscheidsverfahrens, Rechtsfragen aus dem allgemeinen Schuldrecht allein deshalb zu klären, weil sie in Rechtsstreitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse entscheidungserheblich geworden sind. Eine restriktive Auslegung der Vorschrift ist insoweit geboten (vgl. Beschluß des Senats vom 28.4.1989 NJW-RR 1989, 1289).

Anmerkung: Inhaltsgleich OLG Hamm vom 11.9.1997 - 30 REMiet 6/97.

Der Vermieter hatte übersehen, daß nach Auslaufen der Bindungsfrist Mieterhöhungsmöglichkeiten allein nach dem MHG bestanden. Er übersandte vielmehr jahrelang den Mietern unter Hinweis auf die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG. Der Mieter, der dies zunächst akzeptiert und bezahlt hatte, verlangte später die Erhöhungsbeträge zurück. Der Vermieter wandte ein, auch bei einer Erhöhung nach dem MHG wäre der Mieter zur Zahlung verpflichtet gewesen.

Mit Beschluß vom 11. September 1997 lehnte das OLG Hamm den Erlaß eines Rechtsentscheids ab. Es handle sich um eine Frage des Bereicherungsrechts und nicht um eine des Mietrechts. Wenn man mit dem BGH den Anspruch aus § 812 BGB als eine besondere Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben ansieht, dürfte nicht auf formale Erwägungen abzustellen sein (Wirksamkeit der Mieterhöhung), sondern auf materielle Gesichtspunkte (vgl. Palandt/Thomas Rdn. 69 zu § 812 BGB).