Zulässigkeitsregel für Mieterkaution abschließend.

Zulässigkeitsregel für Mieterkaution abschließend.; Altbauwohnraum; Mietkaution; Zurückforderung; Sicherheitsleistung; Mietpreisbindung

1. Zur Rückforderung einer Mietkaution, die vor Inkrafttreten des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vereinbart worden ist.

2. Eine bei preisgebundenem Altbauwohnraum vereinbarte Mietkaution kann auf jeden Fall dann zurückgefordert werden, wenn die Mietkaution nicht nach dem Wortlaut der Vereinbarungen ausschließlich dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

3. Bei der Regelung des § 29 a I. BMG n.F., wonach eine Mietkaution nur dazu bestimmt sein darf, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern, handelt es sich um eine Ausschließlichkeitsregelung.

Der Bekl. ist verpflichtet, den Kl. gemäß § 29 a Abs. 1, 30 Abs. 3 I. BMG die von ihnen gezahlten 1200,-- DM zurückzuerstatten. Bei dieser Kautionszahlung handelt es sich um eine einmalige Leistung, die die Kl. als Mieter mit Rücksicht auf die Vermietung von preisgebundenem Altbauwohnraum aufgrund vertraglicher Verpflichtung - Nr. 12 der sonstigen Vereinbarungen zum Mietvertrag vom 15. Januar 1979 - erbracht haben.

Für den vorliegenden Rechtsstreit kann es dahinstehen, ob durch die seit dem 22. August 1982 geltende Neufassung von § 29 a I. BMG aufgrund des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin für den vorliegenden Rechtsstreit eine Änderung der bisherigen Sach- und Rechtslage eingetreten ist.

Gemäß Artikel 3 Nr. 5 dieses Änderungsgesetzes hat § 29 a 1. Bundesmietengesetz eine Erweiterung erfahren, wonach in dem angefügten Abs. 6 eine Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters zulässig sein soll, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Aufgrund dieses Gesetzeswortlauts steht zur Überzeugung der entscheidenden Kammer fest, daß es sich bei diesen beiden aufgeführten Tatbeständen - Schäden an der Wohnung und unterlassene Schönheitsreparaturen - um eine Ausschließlichkeitsregelung handelt. Der Gesetzgeber wollte hierdurch unmißverständlich zum Ausdruck bringen, daß er eine Sicherheitsleistung zugunsten des Vermieters, die der Mieter erbringt, nur für die beiden Fälle als zulässig werten wollte, daß er durch die Sicherheitsleistung im gewissen Umfange geschützt ist, um sich wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, zu deren Durchführung die Mieter verpflichtet gewesen sind, oder Beseitigung von Schäden, die durch die Mieter schuldhaft verursacht worden sind, aus dieser Sicherheitsleistung zu befriedigen. Für weitere Zwecke darf auch nach der jetzt geltenden Fassung von § 29 a I. BMG keine Sicherheitsleistung vereinbart werden.

Nach Nr. 12 der sonstigen Vereinbarungen zum Mietvertrag vom 15. Januar 1979 zwischen den Parteien ist über den Zweck der geleisteten Kaution in Höhe von 1200,-- DM nichts gesagt worden. Es wurde in dem Vertrag lediglich ausgeführt, daß die Kaution seitens des Mieters nicht mit Mietrückständen verrechnet werden kann und diese nach Auszug und Übergabe der Wohnung im vertraglichen Zustand an die Mieter zurückgezahlt wird. Aufgrund dieser Vereinbarung kann nicht festgestellt werden, daß die Kl. die von ihnen erbrachte Kautionszahlung nur zur Sicherung für Ansprüche aus von ihnen verschuldeten Schäden an der Mietsache bzw. für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, zu deren Leistung sie nach § 3 des Mietvertrages verpflichtet sind, erbracht haben. Wenn auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Beseitigung von Schäden an der Wohnung zur Rückgabe im "vertraglichen Zustand" gehört, so ist doch nicht auszuschließen, daß die Rückgabe im vertraglichen Zustand sich auch auf andere Tatbestände erstrecken kann. Ein Mieter handelt z. B. auch dann vertragswidrig, wenn er die Mietsache mit irgendwelchen Einbauten versehen oder Veränderungen an derselben vorgenommen hat, mit denen der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist und deshalb die Herstellung des ursprünglichen Zustandes fordert. Kämen die Mieter einem solchen Verlangen nicht nach, würden sie die Wohnung nicht im vertraglichen Zustand zurückgeben und der Vermieter wäre nach der vorliegenden Vereinbarung nicht verpflichtet, die Kaution zurückzuerstatten. Als weiterer vertragswidriger Zustand könnte z. B. angesehen werden, daß die weichenden Mieter die Wohnung nicht vollkommen geräumt haben, sondern einige wenige Einrichtungsgegenstände zurückgelassen haben, ohne daß gleich von einer Nichträumung mit der Folge aus § 557 Abs. 1 BGB gesprochen werden kann. Da letztlich der vertragliche Zustand einer Wohnung nicht nur nach objektiven Kriterien zu bemessen ist, sondern zunächst nach den vertraglichen Vereinbarungen bewertet werden muß, sind unter dem Begriff "Rückgabe im vertraglichen Zustand" auch noch weitere Entscheidungskriterien denkbar und möglich.

Da nach der vorliegenden Vertragsvereinbarung nicht festgestellt werden kann, daß die von den Kl. geleistete Kaution in Höhe von 1200,-- DM nur zur Sicherung des Bekl. für Nichtausführung von Schönheitsreparaturen bzw. von dem Bekl. schuldhaft verursachten Schäden an der Wohnung geleistet worden ist, ist diese Vereinbarung auch nicht durch § 29 a Abs. 6 I. BMG neue Fassung gedeckt.