Zulässigkeit

Zulässigkeit; Mieterhöhungsverlangen; Werkmietwohnung; Mietspiegel; Begründetheit; Teilmarkt

1. Bei der Erhöhung der Miete für eine Werkmietwohnung ist der Mietspiegel ein geeignetes Begründungsmittel des Zustimmungsverlangens (hier: Mietspiegel München, 1994).

2. Ob sich eine Begrenzung der Mieterhöhungsbefugnis aus der Eigenschaft als Werkmietwohnung ergibt, ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Mieterhöhung. Der Abstand der Miete für die Werkmietwohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf nicht größer werden, als dies bei Mietvertragsschluß oder andernfalls der letzten einvernehmlichen Mietanhebung der Fall war.

Die zulässige Berufung führt zur Aufhebung und Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 2 ZPO, da die Klage entgegen der Rechtsmeinung des AG [München] nicht unzulässig, sondern zulässig ist.

Das Mieterhöhungsschreiben v. 20.3.1993 ist entgegen der Rechtsansicht des AG wirksam:

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die Werkmietwohnung mit dem Mietspiegel für München 1994 entspricht der Regelung des § 2 MHG.

a) Der Mietspiegel für München 1994 enthält selbst Angaben über den Anwendungsbereich unter Ziffer III. Hierin ist die Anwendung für Werkmietwohnungen weder direkt ("... gilt nicht für ...") noch indirekt ("... nicht unmittelbar anwendbar für ...") ausgeschlossen. Dies ist ebenso in dem zugrundeliegenden Gutachten zum Mietspiegel unter Ziffer II.2 (Seiten 14 ff.) niedergelegt.

b) Auch der Umstand, daß es sich bei Werkmietwohnungen faktisch um einen Teilmarkt des Wohnungsmarktes handelt, steht der Begründung mit dem Mietspiegel nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung (insbesondere den RE des OLG Karlsruhe v. 23.12.1981, amtl. Sammlung RES, Band I Nr. 17 zu § 2 MHG [= WM 1982. 67] für Genossenschaftswohnungen; OLG Hamm v.28.12.1982, RES, Band II Nr. 37 zu § 2 MHG [= WM 1983, 78] für Stationierungskräftewohnungen; OLG Stuttgart v. 26. 2.1982, RES, Band II Nr. 3 zu § 5 WiStG [= WM 1982, 129] für an Ausländer vermietete Wohnungen; ferner BayObLG v. 19.3.1981, RES, Band I Nr. 7 zu § 2 MHG [= WM 1981, 100]; OLG Hamm v. 14.7.1981, RES, Band I Nr. 12 zu § 2 MHG [= WM 1981, 226]) ist für die Vergleichbarkeit von Vergleichsobjekten entscheidend auf objektive Gesichtspunkte abzustellen, nicht auf subjektive Vermietungsbedingungen, wie z. B. auf unter besonderen Bedingungen vermietete Wohnungen wie Werkswohnungen als eventuelle Teilmärkte. Nach dieser Rechtsprechung ist mithin ein faktischer Teilmarkt - wie der Bereich der Werkmietwohnungen - nicht mit einem entsprechenden Teilmarkt zu vergleichen, sondern mit dem allgemeinen Mietmarkt gemäß § 2 MHG. Eventuelle Abweichungen des Teilmarktes vom allgemeinen Mietmarkt, z. B. durch besondere Vermietungsbedingungen, sind dann erst im Rahmen der Begründetheitsprüfung zu berücksichtigen, nicht aber bei der Frage der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und somit der Zulässigkeit der folgenden Zustimmungsklage.

2. Eine Mieterhöhung ist zwischen den Mietvertragsparteien nicht ausgeschlossen.

a) § 3 Nr. 5 des Mietvertrages sieht vielmehr die Möglichkeit einer Erhöhung der Miete im Rahmen der gesetzlichen Regelungen ausdrücklich vor.

b) Ob sich eine Begrenzung der Mieterhöhung aus der Eigenschaft als Werkmietwohnung ergibt, ob also der volle Rahmen der nach der gesetzlichen Regelung möglichen Mieterhöhung wegen der Eigenschaft als Werkmietwohnung nicht voll ausgeschöpft werden darf, ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Mieterhöhung (vgl. die oben zu 1 b) genannten RE). (...)

6. Da das AG nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden hat, liegt ein Fall der notwendigen Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 2 ZPO vor. Das Berufungsgericht hält es nicht für sachdienlich, von einer Zurückverweisung abzusehen und die gesamte Breite der Beweisaufnahme in die 2. Instanz zu verlagern und den Parteien damit eine Tatsacheninstanz zu entziehen (vgl. Thomas-Putzo Rn. 2 zu § 540 ZPO).

Das AG wird über die Begründetheit der verlangten Zustimmung zur Mieterhöhung Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu erheben haben, wobei nach vorläufiger Rechtsmeinung der Kammer wegen der Eigenschaft als Werkmietwohnung darauf zu achten ist, daß der Abstand der Miete für die Werkmietwohnung zu der ortsüblichen Vergleichsmiete "nicht größer" wird, als dies bei Mietvertragsschluß oder andernfalls bei der letzten einvernehmlichen Mietanhebung der Miete der Fall war (so BAG in BB 1973, 845 (846), vgl. auch Röder in MDR 1982, 276).