Zulässigkeit

Zulässigkeit; Zwischenfeststellungsantrag; Dachgeschoßausbau; Duldungspflicht; Wohnnutzung; Unterlassungsanspruch; Hobbyraum

1. Neben dem Antrag auf Unterlassung der Wohnraumnutzung eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichneten Raumeigentums ist der Antrag, festzustellen, daß dieses Raumeigentum nur als Hobbyraum genutzt werden darf, als Zwischenfeststellungsantrag zulässig.

2. Hat ein Wohnungseigentümer beim Erwerb seiner Wohnung dem Ausbau eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichneten Dachgeschosses zu Wohnzwecken zugestimmt, muß er auch die Nutzung zu Wohnzwecken dulden.

Die Ast., die Ag. und die weiteren Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus neun Wohnungen und dem im Dachgeschoß gelegenen Raumeigentum Nr. 10 besteht, das im Nachtrag zur Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Hobbyraum bezeichnet ist. Die Ast. erwarb mit Kaufvertrag vom 30.4.1984 von der Bauträgerin die im dritten Obergeschoß gelegene Wohnung Nr. 6. Der Vertrag enthält in Nr. XIV folgende Bestimmung: "Ausbau des Dachgeschosses: Dem Käufer ist bekannt, daß der Verkäufer beabsichtigt, das Dachgeschoß im Anwesen ... auszubauen. Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer Vollmacht, alle hierzu erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge gegenüber Behörden, Notar und Gericht zu stellen, sowie - soweit erforderlich - die Teilungserklärung entsprechend zu ändern und deren Vollzug im Grundbuch zu veranlassen. Der Käufer duldet weiterhin den Ausbau dieses Dachgeschosses und alle damit verbundenen Bautätigkeiten." Die Ag. kauften mit Vertrag vom 24.6.1985 die im vierten Obergeschoß gelegene Wohnung Nr. 8 und den Hobbyraum Nr. 10 im Dachgeschoß. Das Raumeigentum Nr. 10 wurde mit einer Grunddienstbarkeit belastet, die den jeweiligen Eigentümer der ebenfalls im vierten Obergeschoß gelegenen Wohnung Nr. 9 zur alleinigen Nutzung des über seiner Wohnung gelegenen, im beigehefteten Lageplan rot eingezeichneten Teils des Hobbyraums berechtigte, der bereits vom übrigen Hobbyraum abgemauert war. Der Lageplan stellt das Dachgeschoß als in zwei unterschiedlich große Hälften aufgeteilt dar, die jeweils in mehrere Räume - auch je ein Bad - unterteilt und über eine Wendeltreppe mit den darunter liegenden Wohnungen verbunden sind. Für den Fall der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung verpflichteten sich die Ag., einen 93,71/1000 Miteigentumsanteil am Hobbyraum unentgeltlich zurückzuübertragen und die Teilungserklärung in der Weise zu ändern, daß das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 künftig auch an dem über dieser Wohnung liegenden Teil des Hobbyraums bestehen solle. Dieser Verpflichtung kamen die Ag. nach. Die Ag. nutzen ihr Sondereigentum im Dachgeschoß als Schlaf- und Badezimmer. Die Ast. hat beantragt, den Ag. aufzugeben, es zu unterlassen, den Hobbyraum als Wohnraum zu nutzen, und festzustellen, daß die Ag. nur berechtigt sind, diesen Raum entsprechend der Teilungserklärung als Hobbyraum zu nutzen.

Das AG hat die Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Ast. hat das LG zurückgewiesen. Auch ihre sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

2. a) Die Zulässigkeit des Antrags, festzustellen, daß die Ag. das Raumeigentum Nr. 10 nur entsprechend der Teilungserklärung als Hobbyraum nutzen dürfen, hat das LG zu Unrecht verneint. Diesem Antrag fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, denn für den hier vorliegenden Zwischenfeststellungsantrag (§ 256 Abs. 2 ZPO entsprechend) genügt es, daß das Bestehen oder Nichtbestehen des streitigen Rechtsverhältnisses für die Entscheidung über den Hauptantrag vorgreiflich ist und diese Entscheidung die Rechtsbeziehungen der Beteiligten nicht bereits erschöpfend regelt (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 20. Aufl., § 256 Rdnrn. 25, 26). Bei der Entscheidung über den Antrag auf Unterlassung der Nutzung des Hobbyraums zum dauernden Wohnen haben die Gerichte zwar auch darüber zu entscheiden, ob dieses Raumeigentum nur im Rahmen der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung genutzt werden darf oder nicht. Im Fall der Abweisung des auf Unterlassung der Wohnraumnutzung gerichteten Hauptantrags wäre aber die Möglichkeit nicht auszuschließen, daß zwischen den Bet. weitere Auseinandersetzungen über andere Formen der Nutzung des Dachgeschosses auftreten. Dies rechtfertigt im vorliegenden Fall die Zulassung des Zwischenfeststellungsantrags (vgl. BGH, LM § 256 ZPO Nr. 113 = MDR 1979, 746 f.; Stein/Jonas/Schumann, ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdnr. 134). Der Antrag ist aber unbegründet, wie sich aus dem Folgenden ergibt.

b) Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, daß die in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan enthaltene Bezeichnung des Raumeigentums Nr. 10 als Hobbyraum grundsätzlich nicht seine Nutzung zum dauernden Wohnen deckt (vgl. BayObLG, DWE 1985, 126; WE 1991, 298 u. NJWE-MietR 1996, 120 = FGPrax 1996, 57 [58]). Es hat jedoch zu Recht angenommen, daß dem auf diese Beschränkung gestützten Unterlassungsanspruch der Ast. (§ 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB) die Erklärungen entgegenstehen, die sie in Nr. XIV des Kaufvertrags vom 30.4.1984 gegenüber der Bauträgerin abgegeben hat.

(1) Das LG hat dieser Vertragsbestimmung entnommen, daß die Ast. einem Ausbau des Dachgeschosses allgemein, also ohne Beschränkung auf den Ausbau zum Hobbyraum zugestimmt habe. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ein Ausbau für den in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungszweck als Hobbyraum hätte nicht der Zustimmung der (künftigen) Wohnungseigentümer bedurft, wie die Rechtsbeschwerde meint. Gegenstand der Zustimmung der Ast. als künftiger Wohnungseigentümerin konnten daher nur weitergehende Baumaßnahmen sein, nach Sachlage also der Ausbau zu Wohnzwecken. Das LG konnte auch den Umstand, daß die Ast. im Zusammenhang mit dem Ausbau des Dachgeschosses der Verkäuferin eine Vollmacht erteilte, die eine etwa erforderliche Änderung der Teilungserklärung umfassen sollte, als Anhaltspunkt für einen beabsichtigten Ausbau zu Wohnzwecken werten. Ob und gegebenenfalls welche Rechtswirkungen dieser Vollmacht zukommen, ist für die hier vorzunehmende Auslegung der Nr. XIV des Kaufvertrags ohne Bedeutung. Das Vorbringen der Ast. läuft im übrigen darauf hinaus, ihre eigene Auslegung des Kaufvertrags an die Stelle derjenigen des LG zu setzen. Dies deckt keine Rechtsfehler auf und ist daher nicht zulässig.

(2) An die beim Erwerb ihrer Wohnung erklärte Zustimmung zum Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist die Ast. nicht nur gegenüber der Verkäuferin gebunden, wie die Rechtsbeschwerde meint. Sie hat diese Erklärung als künftige Wohnungseigentümerin nach Errichtung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung abgegeben und muß sich deshalb nunmehr auch im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern daran festhalten lassen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 653 [654]). Damit hat die Ast. auch die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken zu dulden, denn diese ist die sinnvolle und beabsichtigte Folge des Ausbaus zu Wohnzwecken (vgl. BayObLGZ 1998, 32 = NJW-RR 1998, 947 = NZM 1998, 524 = MDR 1998, 527 m. w. N.).