Zulässiges Mieterhöhungsverlangen unter einer Rechtsbedingung

Zulässiges Mieterhöhungsverlangen unter einer Rechtsbedingung; Betriebskostenanteil bei Bruttomiete und Sachverständigengutachten

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangegangenes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung.

2. Der Abzug eines konkreten Betriebskostenanteils bei der Bruttomiete entfällt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit dem Mietspiegel, sondern einem Sachverständigengutachten ermittelt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um 22,71 € ab dem 1. Januar 2009 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 10. Oktober 2008 vor. Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter - wie hier - auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt.

Weiter genügt bei einer Bruttokaltmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der indes erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss.

Schließlich ist das Verlangen auch nicht wegen des Hinweises auf das frühere Verlangen vom 20. Februar 2008 unwirksam. Es ist zutreffend, dass das Erhöhungsverlangen bedingungsfeindlich ist. Eine Bedingung in diesem Sinne ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis (Kommentierung zu § 158 BGB: Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., vor § 158, Rn. 1). Hiervon ist indes die Rechtsbedingung zu unterscheiden, die hier vorliegt (dazu Kammer 67 S 474/01, GE 2002, 1266). Es wird lediglich ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben. Für den Bekl. als Mieter zeichnet sich die hier vorliegende Rechtsbedingung dadurch aus, dass sich seine (rechtliche) Position nicht verändert, ob die Rechtsbedingung nun im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht. Insbesondere wäre das hiesige Mieterhöhungsverlangen - einschließlich einer hierauf etwa erteilten Zustimmung der Bekl. als Mieter - ohne Weiteres unwirksam, wenn das frühere Mieterhöhungsverlangen vom 20. Februar 2008 wirksam gewesen wäre. Dies folgt unmittelbar aus § 558 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB. Es kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass eine Unsicherheit bestünde. Der Fall entspricht insoweit demjenigen einer Mieterhöhung mit streitiger Ausgangsmiete. Für den Mieter entsteht kein Nachteil. Die auf das vorherige Mieterhöhungsverlangen der Rechtsvorgängerin der Kl. gestützte Klage ist mangels Aktivlegitimation rechtskräftig abgewiesen worden. Der von den Bekl. angeführte Fall, dass das Mieterhöhungsverlangen unter die Bedingung gestellt wird, dass eine Räumungsklage rechtskräftig abgewiesen wird, ist damit nicht vergleichbar.

Die Kl. ist aktivlegitimiert. Dies wird in der Berufung nicht mehr bestritten.

Nach dem vom Sachverständigen B. erstellten Gutachten beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete bruttokalt monatlich 410,29 €. Das Gutachten ist überzeugend und nachvollziehbar. Der Gutachter legt im Einzelnen dar, aufgrund welcher örtlichen Gegebenheiten er zu der von ihm zu ermittelnden örtlichen Vergleichsmiete gelangt. Dabei stützt er sich einerseits auf vergleichbare Wohnungen aus dem Berliner Wohnungsbestand, andererseits nimmt er eine ergänzende Diskussion anhand des Berliner Mietspiegels vor. Die Kammer hat keinen Anlass, die Höhe der vom Sachverständigen anhand von Vergleichswohnungen ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete abweichend zu beurteilen.

Der Sachverständige hat richtigerweise Vergleichswohnungen herangezogen, bei denen ebenfalls Bruttomieten vereinbart worden waren.

Entgegen der Auffassung der Kl. kommt es nicht darauf an, wie hoch der fiktive Betriebskostenanteil bei den Bruttomieten der Vergleichswohnungen ist. Der Sachverständige hat deren Anteil mit 1,37 €/m2 angegeben. Die Überlegung der Kl., durch einen Abzug des durchschnittlichen Betriebskostenanteils von 1,37 €/m2 von der von dem Sachverständigen ermittelten Bruttokaltmiete von 6,32 €/m2 eine Nettokaltmiete von 4,95 €/m2 zu bilden und zu dieser den für die vorliegende Wohnung maßgeblichen konkreten Betriebskostenanteil von 1,88 €/m2 hinzuzurechnen, so dass sich eine maßgebliche Bruttokaltmiete von 6,83 €/m2 ergibt, trifft nicht zu. Die Notwendigkeit, den in einer Bruttomiete enthaltenen fiktiven Betriebskostenanteil anzugeben und zu berücksichtigen, ergibt sich aus der Tatsache, dass der Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist und zur Feststellung einer ortsüblichen Bruttovergleichsmiete anhand der aus dem Mietspiegel ersichtlichen Nettovergleichsmiete der konkrete Betriebskostenanteil angegeben werden muss.

Diese Notwendigkeit entfällt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit Hilfe des Mietspiegels, sondern mit Hilfe eines Gutachtens festgestellt wird, das Bruttomieten von Vergleichswohnungen angibt.

Aus dem von der Kl. zitierten Hinweisschreiben des Bundesgerichtshofs vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 172/07 - (GE 2008, 580) ergibt sich nichts anderes. Der Fall betraf das Begründungserfordernis für ein Verlangen auf Erhöhung einer Bruttomiete mit Hilfe des Nettokaltmieten ausweisenden Berliner Mietspiegels und dabei speziell die Frage der Erläuterung des Betriebskostenanteiles. Dabei hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten maßgeblich seien. Hierbei handelt es sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs um die Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorausgehenden Zeitraum, soweit diese bereits vorliegt.

Hier geht es nicht um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe des Mietspiegels, sondern mit Hilfe eines Gutachtens, das Bruttovergleichsmieten herangezogen hat. [...]

Ein Vermieter kann bei Streit über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ein weiteres Mieterhöhungsverlangen nachschieben für den Fall, dass das erste unwirksam sein sollte. Es handelt sich dabei um eine zulässige Rechtsbedingung, wie das Landgericht Berlin nunmehr bekräftigt hat. Das Landgericht hat mit dieser Entscheidung das entgegenstehende Urteil des Amtsgerichts Wedding aufgehoben, das in GE 2009, 1127 (mit ablehnender Anmerkung Beuermann GE 2009, 1077) veröffentlicht worden war.

In einem Mieterhöhungsverfahren bestritt der Mieter die Aktivlegitimation der Vermieterin, einer GmbH & Co. KG. In einem weiteren Mieterhöhungsverlangen (der GmbH) hieß es, dass es lediglich hilfsweise zugestellt werde für den Fall, dass das frühere Verlangen nicht wirksam sein sollte. Das Amtsgericht Wedding sah darin eine unzulässige Bedingung und wies die Klage ab. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 27. September 2010 stellte das Landgericht Berlin fest, es handele sich um eine zulässige Rechtsbedingung, durch die der Mieter nicht benachteiligt werde. Die Aktivlegitimation der Klägerin werde in diesem Verfahren nicht mehr bestritten; das Erhöhungsverlangen sei auch teilweise begründet, wie sich aus dem von der Kammer eingeholten Sachverständigengutachten ergebe, das überzeugend und nachvollziehbar sei. Dabei sei entgegen der Meinung der Klägerin nicht eine fiktive Nettokaltmiete zu bilden, wozu der konkrete Betriebskostenanteil hinzuzurechnen wäre, da dies nur bei Anwendung des Mietspiegels erforderlich sei. Hier sei vielmehr die ortsübliche Bruttomiete vom Sachverständigen unter Heranziehung von Vergleichswohnungen mit einem fiktiven Betriebskostenanteil zutreffend ermittelt worden.