Zulässiges Mieterhöhungsverlangen unter einer Rechtsbedingung

Zulässiges Mieterhöhungsverlangen unter einer Rechtsbedingung; Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

1. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Unwirksamkeit der vorausgegangenen Mieterhöhung wegen Modernisierung abhängig gemacht wird, steht unter einer zulässigen Rechtsbedingung.

2. Innerhalb einer konkreten Mietspiegelspanne kann die ortsübliche Miete geschätzt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 5. Oktober 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 648,34 € um 129,66 € auf monatlich 778 € ab dem 1. Januar 2010 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß begründet. Es enthält insbesondere keine unzulässige Bedingung. Soweit es von der Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 wegen vorgenommener Modernisierungsarbeiten abhängig gemacht worden ist, handelt es sich um eine bloße Rechtsbedingung. Die Wirkungen ergeben sich unmittelbar, unabhängig davon, ob dies in der Mieterhöhungserklärung erwähnt wird. Für den Fall der Unwirksamkeit der Mieterhöhung wegen der Modernisierung kommt es allein auf das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen um 129,66 € auf der Grundlage der Ausgangsmiete ohne die Mieterhöhung wegen der Modernisierung an. Sofern aufgrund der Mieterhöhungserklärung wegen der Modernisierungsmaßnahmen von dem Bekl. eine höhere Miete geschuldet wird, geht die hier streitgegenständliche Zustimmung ins Leere. Aus den vorgenannten Erwägungen ist die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 19. Dezember 2008 für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht vorgreiflich im Sinne von § 148 ZPO, zumal diese im Verfahren 15 C 120/10 des Amtsgerichts Schöneberg nur eine Vorfrage der dort anhängigen Mietzinsansprüche ist (OLG Frankfurt, OLGR 1999, 39; OLG München, OLGR 1996, 10).

Die Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 steht auch der Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entgegen, weil diese eine Mieterhöhung, nicht § 559 BGB betrifft.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln. Einschlägig für die 106,46 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld L7, das eine Spanne von 5,23 €/m2 bis 8,17 €/m2 und einen Mittelwert von 6,50 €/m2 ausweist. Dieses Feld nimmt aufgrund der geringen Anzahl der zugrunde liegenden Erhebungswerte zwar nicht an der Qualifizierung des Mietspiegels im Sinne von § 558 d BGB teil. Allerdings wird in der Sache die Höhe der ortsüblichen Miete durch den Bekl. vorliegend nicht bestritten. Die Kl. hat im Übrigen anhand der Orientierungshilfe wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen. Der Bekl. ist auch dem nicht entgegengetreten.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, GE 2005, 663).

Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Unwirksamkeit der vorausgegangenen Mieterhöhung wegen Modernisierung abhängig gemacht wird, steht unter einer zulässigen Rechtsbedingung. Innerhalb einer konkreten Mietspiegelspanne kann die ortsübliche Miete geschätzt werden.

Der Vermieter machte sein Mieterhöhungsverlangen vom 5. Oktober 2009 davon abhängig, dass die vorausgegangene Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten vom 19. Dezember 2008 unwirksam ist. Dies hielt der Mieter für eine unzulässige Rechtsbedingung des Zustimmungsverlangens. Das AG wies die Zustimmungsklage ab.

Die Berufung hatte Erfolg. Die ZK 63 sah in der Abhängigkeit des Zustimmungsverlangens von der vorausgegangenen Mieterhöhung wegen Modernisierung eine zulässige Rechtsbedingung, die der Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens nicht entgegenstehe. Im Übrigen könne die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch Schätzung ermittelt werden, wenn das einschlägige Rasterfeld wegen der geringen Anzahl der zugrunde liegen den Erhebungswerte nicht an der Qualifizierung des Mietspiegels teilnehme.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des Urteils der ZK 67 vom 29. Oktober 2009 (67 S 236/09, GE 2010, 271), wonach bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, eine zulässige Rechtsbedingung vorliegt. In dem von der ZK 67 entschiedenen Fall ging dem nachgeschobenen Zustimmungsverlangen allerdings ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB voraus, während in dem von der ZK 63 entschiedenen Fall eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559 BGB) vorausging. Ein Unterschied hinsichtlich der Qualifizierung als zulässige Rechtsbedingung ist aber insoweit nicht ersichtlich, obwohl sich beide Mieterhöhungen rechtlich unterscheiden (Vertragsänderungsangebot bei allgemeiner Mieterhöhung nach § 558 BGB/einseitige Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB).