Zulässiges Mieterhöhungsverlangen unter einer Rechtsbedingung

1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor (Bestätigung von LG Berlin GE 2002, 1266).

2. Für eine Erhöhung der Bruttomiete reicht die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten Betriebskostenanteils im Mieterhöhungsverlangen, der nur bei Bestreiten im Rechtsstreit zu erläutern ist.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um 26,89 € ab dem 1. November 2008 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2008 vor. Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter - wie hier - auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt. Weiter genügt bei einer Bruttokaltmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der indes erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss. Schließlich ist das Verlangen auch nicht wegen des Hinweises auf das frühere Verlangen vom 22. Februar 2008 unwirksam. Es ist zutreffend, dass das Erhöhungsverlangen bedingungsfeindlich ist. Eine Bedingung in diesem Sinne ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis (Kommentierung zu § 158 BGB: Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., vor § 158, Rn. 1). Hiervon ist indes die Rechtsbedingung zu unterscheiden, die hier vorliegt (dazu Kammer - 67 S 474/01 -, GE 2002, 1266). Es wird lediglich ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben. Für den Bekl. als Mieter zeichnet sich die hier vorliegende Rechtsbedingung dadurch aus, dass sich seine (rechtliche) Position nicht verändert, ob die Rechtsbedingung nun im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht: insbesondere wäre das hiesige Mieterhöhungsverlangen - einschließlich einer hierauf etwa erteilten Zustimmung des Bekl. als Mieter - ohne Weiteres unwirksam, wenn das frühere Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 wirksam gewesen wäre. Dies folgt unmittelbar aus § 558 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB. Es kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass eine Unsicherheit bestünde. Der Fall entspricht insoweit der der Mieterhöhung mit streitiger Ausgangsmiete. Für den Mieter entsteht kein Nachteil. [...]

Ein Mieterhöhungsverlangen darf nicht unter einer Bedingung abgegeben werden, wobei eine Rechtsbedingung aber zulässig ist. Das Amtsgericht Wedding hatte eine Erklärung für unwirksam erachtet, die der Vermieter hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit eines früheren Mieterhöhungsverlangens gestellt hatte (GE 2009, 1127 mit ablehnender Anmerkung Beuermann GE 2009, 1077). Im Gegensatz dazu nimmt das Landgericht Berlin eine zulässige Rechtsbedingung an.

Die Vermieterin hatte im August ein Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben, das für den Fall gelten sollte, dass ein früheres Verlangen vom Februar unwirksam wäre. Der Mieter hielt das für unzulässig und meinte, der vom Vermieter angegebene Betriebskostenanteil für seine Bruttomiete sei unzutreffend, so dass auch deshalb das Erhöhungsverlangen unwirksam sei.

Mit Urteil vom 29. Oktober 2009 folgte das Landgericht Berlin dieser Meinung nicht. Es genüge die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der bei Bestreiten im Prozess zu erläutern sei. Bei dem hilfsweise abgegebenen Erhöhungsverlangen liege auch keine unzulässige Bedingung vor, sondern eine zulässige Rechtsbedingung, da nicht darauf abgestellt werden könne, ob eine Unsicherheit bestünde. Vielmehr wäre die rechtliche Position des Mieters durch eine Rechtsbedingung nicht verändert, so dass unerheblich sei, ob das frühere Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht.