Zulässige Vereinbarung einer Umsatzmiete bei Geschäftsraum

Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete bei Geschäftsraum ist wirksam, da sie weder überraschend noch unbillig oder intransparent ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Soweit die Berufung sich darauf stützt, der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag sehe einen Mietzins in „unangemessener" Höhe vor, greifen die Überlegungen der Bekl. nicht durch; zu Recht ist auch das Landgericht nicht davon ausgegangen, dass die Frage der Angemessenheit oder Unangemessenheit des Mietzinses für die Wirksamkeit des Mietvertrages oder die Berechtigung der Klageforderung eine Rolle spielt. Das Gesetz macht die Wirksamkeit vertraglicher Vereinbarungen grundsätzlich nicht davon abhängig, ob bei einem gegenseitigen Vertrag Leistung und Gegenleistung in einem „angemessenen", etwa marktüblichen, Verhältnis stehen. Lediglich ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann, dann unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB), zur Nichtigkeit vertraglicher Vereinbarungen führen. Hiervon ist aber in der Regel allenfalls dann auszugehen, wenn der Verkehrswert einer Leistung kaum mehr als die Hälfte des vereinbarten Preises erreicht. Dass dies hier der Fall wäre, ist nicht ersichtlich. Die Bekl. selbst geht nicht von einer sittenwidrigen Höhe des Mietzinses aus. Sie macht auch keine konkreten Angaben zu üblicherweise erzielten Mieten in vergleichbaren Geschäftslokalen. Das Doppelte des von der Bekl. offenbar für tragbar erachteten Mietzinses von 20 € je Quadratmeter erreicht der von ihr angegebene Betrag einer sich aus dem hier abgeschlossenen Vertrag errechnenden „Quadratmetermiete" in Höhe von 26,73 € bei weitem nicht.

c) Die in Rede stehende vertragliche Vereinbarung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam. Eine Klausel ist überraschend, wenn sie von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht und er mit ihr den Umständen nach vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte (BGHZ 130, S. 19; H. P. Westermann in Erman, BGB, 12. Aufl., § 305 c, Rn. 8). Ob eine Klausel von den Erwartungen des Vertragspartners abweicht, ist objektiv anhand der Gesamtumstände zu bestimmen. Dabei ist unter Berücksichtigung des konkreten Vertragstyps, der äußeren Gestaltung des Vertrags, des Grades der Abweichung der Klausel von dispositivem Recht und der Üblichkeit der Klausel in der jeweiligen Branche danach zu fragen, ob die betroffenen Verkehrskreise mit der fraglichen Klausel rechnen müssen (s. BGH, aaO., m. w. N.; H. P. Westermann, aaO., Rn. 9). Hieran gemessen weicht die hier zu beurteilende Klausel über eine Umsatzmiete bereits nicht deutlich vom Erwarteten ab. Dispositives Gesetzesrecht macht keine Vorgaben zur Ausgestaltung von gewerblichen Mietzinsvereinbarungen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Klausel in der in Rede stehenden Branche - Vermietung von Gewerbeflächen in Bahnhöfen - unüblich wäre. Die Bekl. hat selbst in der Klageerwiderung vorgetragen, dass ihre vorherige Vermieterin, die DB Service Store Systemführungs GmbH, deutschlandweit eine Vielzahl gleichartiger Mietverträge über Räumlichkeiten in Bahnhöfen unterzeichnet habe. Damit ergibt sich nach dem eigenen Vorbringen der Bekl., dass Vertragsklauseln der hier gegebenen Art bei Gewerberäumen in Bahnhöfen allgemein verbreitet und damit jedenfalls nicht ungewöhnlich sind. Auch aus der Vertragsgestaltung selbst ergeben sich keine Anhaltspunkte für einen ungewöhnlichen oder überraschenden Charakter der Klausel. Die Vereinbarung über die Umsatzmiete findet sich im Mietvertrag gerade an der Stelle, an der sie bei objektiver Betrachtung zu erwarten ist, nämlich bei den Vorschriften über die „Miete" in Ziffer 4 des Vertrages, und zwar dort zu Beginn der Regelungen zum Mietzins, womit sie zutreffend als die für die von der Bekl. zu erbringende Leistung maßgebliche Vertragsklausel eingeordnet wird.

d) Die Klausel über die Umsatzmiete verstößt auch nicht gegen § 307 BGB.

Es bestehen bereits Zweifel, ob die Klausel einer Inhaltskontrolle nach dem § 307 BGB überhaupt zugänglich ist. Denn Abreden, die ihrer Art nach nicht der Regelung durch Gesetz oder andere Rechtsvorschriften unterliegen, sondern von den Vertragspartnern festgelegt werden müssen, sind der Inhaltskontrolle entzogen (st. Rspr., s. nur BGH, NJW 2010, S. 150 m. z. w. N.; s. auch Grüneberg in Palandt, BGB 70. Aufl. § 307, Rn. 46; H. P. Westermann in Erman, BGB, 12. Aufl., § 307, Rn. 46). Damit scheiden als Prüfungsgegenstand unter anderem Abreden aus, die Art und Umfang der vertraglichen Leistungspflichten unmittelbar regeln. Dies ist die Konsequenz aus dem im Bürgerlichen Recht geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dieser umfasst das Recht der Parteien, den Preis für eine Leistung frei bestimmen zu können. Preisvereinbarungen für Hauptleistungen stellen deshalb im nicht preisregulierten Markt weder eine Abweichung noch eine Ergänzung von Rechtsvorschriften dar und unterliegen daher grundsätzlich nicht der Inhaltskontrolle (BGH, aaO.). Bei der hier verfahrensgegenständlichen Vereinbarung zum Mietzins handelt es sich um die vertragliche Preisvereinbarung in diesem Sinne. Um eine der Inhaltskontrolle ausnahmsweise zugängliche (Preis‑) Nebenabrede, also eine Absprache, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, die also nicht das Ob und den Umfang des Entgelts regelt, sondern als ergänzende Regelungen lediglich die Art und Weise der zu erbringenden Vergütung und/oder etwaige Preismodifikationen zum Inhalt hat (BGH, NJW 2010, 2789 m. w. N.), handelt es sich bei der angegriffenen Absprache nicht.

Im Übrigen ist aber auch nicht zu erkennen, dass die Klausel die Bekl. unangemessen benachteiligt i. S. d. § 307 Abs. 1 BGB. Soweit die Bekl. auch in diesem Zusammenhang darauf hinweist, die Klausel bedeute letztlich eine ,,Luxusmiete", also eine Miete, die wesentlich über die marktübliche Höhe des Mietzinses hinausgehe, ist nochmals darauf zu verweisen, dass eine „unangemessene" Höhe des Mietzinses, solange die Grenze zur Sittenwidrigkeit nicht überschritten ist, nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages oder der Mietzinsvereinbarung führt. Zudem ist nicht ersichtlich, inwieweit die Klausel in Ziffer 4.1 grundsätzlich zu - verglichen mit von der Bekl. nicht näher dargelegten Marktpreisen - unangemessenen Ergebnissen führen könnte. Der Vertrag sieht in Ziffer 4.1 eine umsatzabhängige Miete vor, die mangels Deckelung theoretisch eine unbegrenzte Höhe annehmen kann. Zu welcher Mietzinshöhe die Klausel tatsächlich führt, hängt allerdings von dem von der Bekl. erzielten Umsatz ab. Im Einzelfall kann es bei guten Umsätzen zu einer Miete kommen, die etwaige verkehrsübliche Festmieten übersteigt, im anderen Fall aber auch dazu, dass die tatsächlich zu zahlende Miete hinter dem Verkehrsüblichen zurückbleibt, bis hin zu der in Ziffer 4.2 vereinbarten Mindestmiete. Einer solchen Klausel ist es keineswegs immanent, dass sie stets zu einem „überhöhten", allgemein übliche Marktpreise übersteigenden Mietzins führt. Da die Bekl. nicht vorträgt, welche Umsätze üblicherweise mit Geschäftslokalen der von ihr betriebenen Art erzielt werden, kann nicht eingeschätzt werden, inwieweit die in Rede stehende Klausel typischerweise im Vergleich zu verkehrsüblichen Mieten zu „überhöhten" oder „angemessenen" Mietzinsverpflichtungen führt.

Die von den Parteien vereinbarte Regelung ist auch nicht intransparent. In Ziffer 4.1 des Vertrages sind die für die Bestimmung des Mietzinses relevanten Faktoren übersichtlich aufgeführt, so dass für die Errechnung des tatsächlich zu zahlenden Mietzinses lediglich noch die jeweiligen Umsätze aus dem Geschäftsbetrieb der Bekl. einzusetzen sind. Die von der Bekl. aufgeworfene Frage, wie sich der nach der Klausel zu zahlende Mietzins zu marktüblichen Geschäftsraummieten verhält, betrifft die Frage der Transparenz der Klausel nicht und ist - wiederum abgesehen vom hier nicht gegebenen Fall der Sittenwidrigkeit - in rechtlicher Hinsicht ohne Bedeutung. Wenn sich aus der Klausel nicht ablesen lässt, ob der nach ihr zu zahlende Mietzins marktüblich ist oder nicht, führt dies nicht zur Intransparenz der Klausel. Der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nicht gehalten, seinen Vertragspartner über die Marktverhältnisse zu unterrichten. Entscheidend ist, ob die Klausel es dem durchschnittlichen Vertragspartner ermöglicht, den Mietzins zu errechnen. Dies ist, wie ausgeführt, anhand der Klausel unschwer möglich. Ob der Geschäftsbetrieb in dem angemieteten Geschäftslokal angesichts der zu zahlenden Miete wirtschaftlich ertragreich ist oder sich bei Anmietung eines Geschäftslokals an anderem Ort zu günstigerem, möglicherweise nicht umsatzabhängigem Mietzins bessere wirtschaftliche Erfolge erzielen lassen, ist keine Frage der Vertragsgestaltung. Die wirtschaftlichen Chancen und Risiken ihres Geschäftsbetriebes muss die Bekl. eigenständig in Betracht ziehen.

Anmerkung der Redaktion: Die Berufung ist durch Beschluss des Senats vom 23. März 2011 zurückgewiesen worden.

In einem Gewerbemietvertrag begegnet die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete keinen Bedenken. Es liegt weder eine überraschende Klausel nach § 305 c BGB vor noch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot. Auch eine Sittenwidrigkeit ist verneint worden.

In einem Gewerbemietvertrag über Geschäftsräume in einem Bahnhof einer Kleinstadt ist neben einer Mindestmiete eine Umsatzmiete vereinbart worden. Diese bezieht sich auf verschiedene Sortimente und legt für diese Sortimente verschiedene Prozentsätze fest, nach denen sich bezogen auf den Umsatz des jeweiligen Sortiments die Miete errechnet. Der Vermieter hat den Mietvertrag gestellt und benutzt derartige Formulierungen häufig. Die Mieterin zahlt jeweils nur die Mindestmiete, der Vermieter macht die korrekt ermittelte Umsatzmiete für ein Kalenderjahr geltend.

Erstinstanzlich ist der Zahlungsklage des Vermieters stattgegeben worden, die vom Mieter eingelegte Berufung ist zurückgewiesen worden.

Das OLG Brandenburg hat die Vereinbarung der Umsatzmiete als wirksam angesehen. Es liege kein Verstoß gegen § 305 c Abs. 1 BGB vor. Die Klausel ist nicht überraschend, da sie nicht von dem Vertragsinhalt entscheidend abweicht, den ein „gewerblicher Durchschnittsmieter" erwarten darf. Durch die häufige Verwendung derartiger Klauseln durch den Vermieter ist die Klausel zumindest in Bezug auf Ladenlokale in Bahnhöfen nicht unüblich. Auch steht die Klausel in engem räumlichen Zusammenhang mit der vereinbarten Mindestmiete, so dass diese ohne Weiteres hätte erkannt werden können.

Auch liegt kein Verstoß gegen § 307 BGB vor. So sei die Klausel schon nicht der Inhaltskontrolle zugänglich, da diese eine vertragliche Leistungspflicht unmittelbar regelt. Überdies liegt ohnehin keine unangemessene Benachteiligung vor. Bei guten Umsätzen ist zwar eine über den ortsüblichen Mieten erhöhte Miete zu zahlen. Umgekehrt ist jedoch bei schlechten Umsätzen nur die geringe Mindestmiete zu zahlen. Aus diesem Grund führt die Klausel nicht zwangsläufig zu einem die ortsübliche Miete übersteigenden Mietzins. Entsprechend liegt keine zwingende Benachteiligung des Mieters vor.

Auch ist die Klausel nicht intransparent. Abgestellt wird wiederum auf den durchschnittlichen Mieter, dem es ohne Weiteres möglich ist, aus der Klausel den Mietzins zu errechnen.

Auch eine Sittenwidrigkeit ist vom OLG Brandenburg verneint worden. Die Klausel und insbesondere der errechnete Umsatzmietzins haben nicht dazu geführt, dass die Überlassung der Räumlichkeiten in krassem Missverhältnis zum berechneten Umsatzmietzins steht. Im Vergleich zu anderen ortsüblichen Mieten steht der Umsatzmietzins bezogen auf den Quadratmeterpreis nicht derart außer Verhältnis, dass dies ein krasses Missverhältnis begründen würde.

Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete ist demnach bei entsprechender Ausgestaltung möglich.