Zulässige Teilkündigung bei getrenntem Garagenmietvertrag

Enthält der Wohnraummietvertrag eine andere Kündigungsregel als der Mietvertrag über die auf dem Grundstück gelegene Garage, spricht das für den Parteiwillen, selbständige Verträge abzuschließen mit der Folge, daß sie unabhängig voneinander gekündigt werden können.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Herausgabe der vom Bekl. angemieteten Garage aus § 556 BGB zu, denn die Kündigung des Vertrages mit Schreiben vom 12.5.1999 ist gem. § 2 Nr. 1 des Mietvertrages vom 8.6.1971 wirksam. Die Kündigungsfrist von vier Wochen zum Quartalsende ist eingehalten.

Es handelt sich bei der Kündigung nicht um eine unzulässige Teilkündigung, denn der Mietvertrag über die Garage und der Mietvertrag über die auf demselben Grundstück gelegene Wohnung sind nicht als Einheit, sondern als getrennte Verträge anzusehen, die damit auch getrennt kündbar sind. Dem Bekl. ist zwar darin zuzustimmen, daß grundsätzlich allein die Tatsache, daß zwei getrennte Vertragsformulare verwendet wurden oder daß die Verträge zu unterschiedlichen Zeiten abgeschlossen wurden, nicht in jedem Falle dafür sprechen müssen, daß die Parteien zwei voneinander getrennte Vertragsverhältnisse eingehen wollten. Grundsätzlich ist nämlich davon auszugehen, daß der Mieter einer Wohnung gerade in Hinblick auf diese daran interessiert ist, eine Garage auf demselben Grundstück anzumieten.

Für einen Willen der Parteien, selbständige Verträge abzuschließen, spricht jedoch, daß in dem später abgeschlossenen Garagenmietvertrag andere Kündigungsregelungen getroffen wurden als in dem Wohnungsmietvertrag (vgl. dazu auch LG Berlin, GE 1986, S. 1173). Damit haben die Parteien klar zum Ausdruck gebracht, daß das Schicksal des Garagenmietvertrages von demjenigen des Wohnungsmietvertrages unabhängig sein soll. Während das Wohnraummietverhältnis sich von Jahr zu Jahr verlängert, wenn nicht spätestens 3 Monate und 8 Tage vor Ablauf eines Vertragsjahres gekündigt wird (§ 2 des Wohnraummietvertrages), soll das Garagenmietverhältnis nach § 2 Nr. 1 mit einer Frist von 4 Wochen jeweils zum Quartalsende kündbar sein. Eine relativ langfristige Bindung an das Garagenmietverhältnis war im Gegensatz zur Mietwohnung, bei der eine Verlängerung um jeweils ein Jahr vereinbart worden ist, ausdrücklich nicht gewollt.

Es entspricht einem ehernen Grundsatz des Mietrechts, daß eine sogenannte Teilkündigung unzulässig ist, wobei die Parteien frei vereinbaren können, was Gegenstand des einheitlichen Mietvertrages sein soll. So kann nach der Rechtsprechung ein Mietvertrag über eine Wohnung mit einem - auch später abgeschlossenen - Mietvertrag über eine Garage eine Einheit bilden mit der Folge, daß eine Teilkündigung ausscheidet. Anders ist es aber, wenn sich aus dem Vertrag ausdrücklich oder stillschweigend ergibt, daß ein solches gemeinschaftliches Schicksal nicht gewollt ist.

Das Amtsgericht Neukölln hat in seinem Urteil vom 18. Oktober 1999 aus einer unterschiedlichen Kündigungsregelung im Wohnraum- und Garagenmietvertrag eine solche stillschweigende Trennung hergeleitet, so daß die Kündigung nur des Garagenmietvertrages wirksam war (das Mietvertragsmuster des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES sieht übrigens ausdrücklich eine Teilkündigung vor).