Zulässige Mietgleitklausel nur mit Wortlaut des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV

Waren die Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG unwirksam, kann der Mieter Rückforderungsansprüche geltend machen, es sei denn, es war eine zulässige Mietgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV vereinbart. Bei einer formungültigen Mieterhöhungserklärung besteht ein Rückzahlungsanspruch trotz wirksamer Mietgleitklausel dann, wenn der Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt hat.

II. Die Kl. haben einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. [...]

Das Amtsgericht hat zu Recht ausgeführt, daß die von den Kl. gezahlten Mieten im Umfang der Verurteilung ohne rechtlichen Grund geleistet wurden. Wer Herausgabe wegen Erfüllung einer Nichtschuld verlangt, hat darzulegen und zu beweisen, daß er zur Erfüllung einer bestimmten Verbindlichkeit geleistet und die Verbindlichkeit nicht bestanden hat (vgl. BGH NJW-RR 1992, 1214). Für das Fehlen eines die Vermögensverschiebung rechtfertigenden Grundes trifft den Bereicherungsgläubiger die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH NJW 1995, 727; BGHZ 128, 167). Dabei genügt jedoch regelmäßig der Beweis, daß die vom Bereicherungsschuldner - auch hilfsweise - behaupteten Rechtsgründe nicht bestehen (vgl. BGH NJW 1995, 392). Demgegenüber braucht er im einzelnen nicht darzulegen und zu beweisen, daß der Leistung auch kein anderer Rechtsgrund zugrunde liegt (BGH NJW 1999, 2887, vgl. auch BGH NJW 2003, 1039).

Die Kl. haben vorliegend dargelegt, daß die im Mietvertrag bestimmte Eingangskostenmiete ohne Umlagenvorschuß i. H. v. 452,06 DM bis Mai 1995 seine Gültigkeit behielt, weil die bis dahin erklärten Mieterhöhungserklärungen unwirksam sind. (wird ausgeführt) Soweit die Bekl. demgegenüber geltend macht, daß es auf die Wirksamkeit der Erklärung gar nicht ankommt, weil die Kl. die Kostenmiete schulden und die gezahlten Beträge auch nur diese decken, so überzeugt dies nicht. Dem Vermieter steht nicht ohne weiteres die Kostenmiete zu. §§ 8, 10 Abs. 1 WoBindG bestimmen, daß der Vermieter die Kostenmiete verlangen kann, daraus folgt nicht, daß sie ihm zusteht. Rechtsgrundlage kann daher entweder nur eine vertragliche Vereinbarung sein oder aber die wirksame Erhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG, die die Mieterhöhung gestaltend herbeiführt (OLG Karlsruhe WM 1986, 166 = GE 1986, 553 = NJW-RR 1986, 887; LG Berlin - Zivilkammer 64 - MM 1989, 88; Kammer in WuM 2000, 307 f.). Die Mietgleitklausel in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags vom 13. Januar 1989 stellt auch in Verbindung mit der Anlage zum Mietvertrag keinen Rechtsgrund für die Mieterhöhung dar. Die Klausel bestimmt, daß alle allgemeinen oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art vom Zeitpunkt des Eintrittes an vereinbart und vom Mieter zu zahlen sind. In der Anlage wird auf die Preisgebundenheit der Wohnung Bezug genommen und bestimmt, daß die Miete nur so hoch sein darf, daß die laufenden Aufwendungen des Vermieters gedeckt werden. Eine ausdrückliche Bestimmung, daß die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete vereinbart und von den Kl. geschuldet ist, kann dem Vertrag darüber hinaus nicht entnommen werden. Soweit in der Klausel von eintretenden Mieterhöhungen die Rede ist, so ist nämlich nicht ersichtlich, daß damit von der gesetzlichen Regelung in §§ 4 Abs. 7 NMV, 10 WoBindG, der den Eintritt der Mieterhöhung gerade an eine (formgerechte) Erhöhungserklärung knüpft, ausnahmsweise abgewichen werden soll. Unklarheiten bei der Auslegung gehen im übrigen gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Bekl. als Verwenderin. Die Grundsätze der Entscheidung des BGH, VIII ZR 103/80, Urteil vom 22. April 1981 (NJW 1982, 1587) finden demnach von vornherein wegen einer anderen Fallgestaltung keine Anwendung. Aber selbst wenn man dies anders sehen wollte und die Parteien die jeweilige Kostenmiete als vertraglich vereinbarte Miete festgelegt hätten, so würde dies der Bekl. hier nicht weiterhelfen. Gilt bei preisgebundenem Wohnraum in Abweichung zu § 4 Abs. 7 NMV 1970 die jeweils zulässige Miete bereits als vertraglich vereinbart, so bedarf es nur noch zur Fälligstellung des zunächst einredebehafteten Anspruchs auf Zahlung der Kostenmiete einer formgültigen Mieterhöhungserklärung (§ 4 Abs. 8 NMV 1970, § 10 Abs. 1 WoBindG; vgl. BGH a. a. O.). Zahlt der Mieter auf eine unwirksame Erhöhungserklärung gleichwohl die geforderte höhere Miete ohne Vorbehalt, so steht ihm, wie sich aus § 313 Abs. 1 BGB ergibt, ein Bereicherungsanspruch nicht zu. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete dann nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch im Zeitpunkt der Leistung eine - wie hier - nur vorübergehende, die Geltendmachung des Anspruchs nicht dauernd ausschließende Einrede entgegenstand. Leistet der Mieter, wie hier, hingegen die erhöhte Miete unter Vorbehalt,

lung einer Verbindlichkeit Geleistete dann nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch im Zeitpunkt der Leistung eine - wie hier - nur vorübergehende, die Geltendmachung des Anspruchs nicht dauernd ausschließende Einrede entgegenstand. Leistet der Mieter, wie hier, hingegen die erhöhte Miete unter Vorbehalt, so steht § 813 Abs. 1 BGB der Rückforderung nicht entgegen (vgl. BGH a. a. O.). Nach Ablauf des in § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 bestimmten Zeitrahmens kann nunmehr eine etwaig nachträgliche formgültige Erhöhungserklärung ohnehin keine Fälligstellung der zurückgeforderten Mietzinszahlung mehr bewirken, wobei es die Bekl. zu vertreten hat, wenn sie unwirksame Erhöhungserklärungen abgibt.

Die Parteien haben auch keine Vereinbarung über den Mietzins in Höhe der jeweils geleisteten Zahlungen getroffen. Die Bekl. hat die Mieterhöhung auf der Grundlage von § 10 Abs. 1 WoBindG einseitig erklärt. Zu einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien ist es schon deswegen nicht gekommen, weil die Bekl. kein Angebot auf Änderung des Vertrags abgegeben hat, und ein solches dann durch die Kl. durch die - ohnehin zudem unter Vorbehalt erfolgte - Zahlung auch nicht angenommen werden konnte. Eine konkludente Willenserklärung setzt dabei in der Regel auch das Bewußtsein voraus, daß eine rechtsgeschäftliche Erklärung wenigstens möglicherweise erforderlich ist (BGH NJW-RR 2000, 57). Eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch Zahlung kommt im preisgebundenen Wohnraum daher grundsätzlich nicht in Betracht (vgl. Kammer in GE 2000, 812). (...)

Die Ansprüche sind auch nicht verwirkt. Zur Annahme der Verwirkung als eines Unterfalls der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) ist allein der Ablauf eines längeren Zeitraumes, innerhalb dessen der Anspruch nicht geltend gemacht worden ist, im allgemeinen nicht genügend. Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht nämlich in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, daß die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hat (BGH NJW 1984, 1584 [= WM 1984, 127] m. w. N.; OLG Düsseldorf GE 2000, 341).

Diese Voraussetzungen für die Verwirkung können zwar bereits zu einem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist. Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist aber die Annahme, daß für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen vielmehr noch besondere Umstände vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend machen werde (vgl. BGH a. a. O. m. w. N.; OLG Düsseldorf a. a. O.). Solche Umstände sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil steht der bei der Zahlung seitens der Kl. erklärte Vorbehalt der Annahme der Verwirkung entgegen. (...)

Zahlt der Mieter trotz unwirksamer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG die erhöhte Miete ohne Vorbehalt, kann er bei zulässiger (und u. U. sogar bei unzureichender) Mietgleitklausel die gezahlte Miete nicht zurückfordern. Wohl aber, wenn er unter Vorbehalt gezahlt hat.

Der Vermieter hatte formunwirksame Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG abgegeben, der Mieter hatte daraufhin unter Vorbehalt gezahlt und forderte sodann die gezahlte Miete zurück. In dem Mietvertrag war vereinbart, daß alle allgemeinen oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen seien.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter die aufgrund der Erhöhungserklärungen gezahlten Beträge zurückzuzahlen habe. Die Mietgleitklausel entspreche nicht dem § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV. Aber selbst wenn man von einer zulässigen Klausel ausgehen würde, bedürfte es doch zur Fälligstellung des zunächst Einrede behafteten Anspruchs auf Zahlung der Kostenmiete einer formgültigen Mieterhöhungserklärung. Zahle der Mieter auf eine unwirksame Erhöhungserklärung gleichwohl die geforderte höhere Miete ohne Vorbehalt, so stehe ihm in Anwendung des § 813 Abs. 1 BGB ein Bereicherungsanspruch nicht zu. Das gelte allerdings nicht, wenn der Mieter - wie im vorliegenden Fall - die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt habe. Demgemäß bestehe der Bereicherungsanspruch.