Zulässige Klage auf künftige Leistung bei hohem Mietrückstand

Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen.

1 Die Bekl. sind seit 1. Oktober 2004 Mieter einer Wohnung der Kl. in H. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kl. am 24. September 2004 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatliche Kaltmiete von 395 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 75 €/Monat.

2 Die Bekl. zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht. Am 17. November 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kl. - gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand von 1.410 € - ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Bekl. die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2008. Mit Schreiben vom 20. November 2008 forderte die Rechtsvorgängerin der Kl. die Bekl. auf, die rückständigen Mieten zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 (insgesamt 2.888,29 €) bis spätestens 10. Dezember 2008 zu zahlen, und drohte an, Klage zu erheben, wenn der geforderte Betrag nicht fristgemäß eingehen sollte. Am 28. November 2008 zahlten die Bekl. die Miete für September 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolgten nicht.

3 Mit der den Bekl. am 31. Januar 2009 zugestellten Klage vom 22. Januar 2009 nehmen die Kl., die den Prozess als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Kl. aufgenommen haben, die Bekl. auf Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 489,95 €, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 € setzt sich zusammen aus den rückständigen Mieten für Dezember 2006 und Oktober 2007 zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 sowie Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009. Weiter begehren die Kl. die Verurteilung der Bekl., ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kl. eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 €/Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift hat die Rechtsvorgängerin der Kl. - gestützt auf die im Einzelnen aufgeführten Zahlungsrückstände - vorsorglich erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen haben die Bekl. Berufung eingelegt, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leistung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 € ab Februar 2009 verurteilt worden sind. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil insoweit abgeändert und die Klage auf Räumung und auf zukünftige Zahlung - Letztere als unzulässig - abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Den Kl. stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Bekl. nicht zu, da die außerordentliche Kündigung vom 17. November 2008 rechtsmissbräuchlich sei. Zwar hätten sich die Bekl. im Kündigungszeitpunkt mit den Mietzahlungen für Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten, in Rückstand befunden, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB an sich erfüllt gewesen seien. Die Rechtsvorgängerin der Kl. hätte die Bekl. aber vor Ausspruch der Kündigung darauf hinweisen müssen, dass sie nicht länger bereit sei, weitere Zahlungsrückstände folgenlos hinzunehmen. Zwar bedürfe es im Falle eines Verzugs der Mietzahlung grundsätzlich keiner Abmahnung. Im Streitfall sei jedoch zu berücksichtigen, dass zwischen der Entstehung der Zahlungsrückstände ein Zeitraum von zehn beziehungsweise elf Monaten liege. Bei dieser Sachlage hätte die Rechtsvorgängerin der Kl. die Bekl. abmahnen müssen, denn nach § 314 Abs. 3 BGB könne ein Dauerschuldverhältnis nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt habe, gekündigt werden. Die Rechtsvorgängerin der Kl. habe jedoch zwischen dem zweiten und dritten Zahlungsrückstand einen Zeitraum von elf Monaten verstreichen lassen, ohne die rückständigen Mieten anzumahnen oder das Mietverhältnis zu kündigen. Die fehlende Abmahnung habe bei den Bekl. das Vertrauen entstehen lassen, dass auch weitere Nichtzahlungen nicht zum Anlass für eine Kündigung genommen würden.

8 Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung sei unzulässig, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien. Weder hätten die Bekl. die Berechtigung der Mietforderungen der Kl. ernsthaft bestritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Bekl. ersichtlich. Insbesondere könne aus der Nichtzahlung von drei Monatsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungsunfähigkeit der Bekl. hergeleitet werden.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht verneint werden. Die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig; sie ist auch begründet.

10 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie es das Berufungsgericht annimmt und der Senat auch bisher offen lassen konnte (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, GE 2009, 511 = NZM 2009, 314 Rn. 17 m.w.N.) - § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Anwendung finden kann. Denn den Kl. steht ungeachtet dessen das Recht zur fristlosen Kündigung aus der genannten Vorschrift zu. Ob damit allerdings der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl. nach § 546 BGB begründet ist, entzieht sich derzeit einer abschließenden Beurteilung, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Rechtsvorgängerin der Kl. gegenüber allen mit ihr vertraglich verbundenen Mietern gekündigt hat, und hiervon die Wirksamkeit der Kündigung abhängt.

11 a) Gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedenfalls bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung in der Klageschrift der Fall, die sich unter anderem auf die in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dieser Kündigung stehenden neuerlichen Mietrückstände für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009 stützt. Allein dieser Zahlungsverzug erfüllt bereits die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Berufungsgericht hätte seiner Beurteilung diese Mietrückstände bei Beachtung der in der Zustellung der Klageschrift am 31. Januar 2009 liegenden Kündigung der Kl. bereits deshalb zu Grunde legen müssen, weil mit der von den Bekl. mit der Berufung nicht angegriffenen erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € rechtskräftig fest steht, dass die Bekl. der Kl. im Kündigungszeitpunkt auch die in der Urteilssumme enthaltenen Mietzahlungen für Dezember 2008 und Januar 2009 schuldeten.

12 b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechtsvorgängerin der Kl. ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraussetzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, GE 2005, 610 unter II 1).

13 Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. Dazu hätte Anlass bestanden, denn ausweislich des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags war jedenfalls zu Vertragsbeginn auch die Tochter der Bekl. Mieterin. Zu einem möglichen Ausscheiden der Tochter aus dem Mietverhältnis in der Folgezeit haben die Parteien im Prozess unterschiedlich vorgetragen. Die Kl. beziehungsweise deren Rechtsvorgängerin haben behauptet, die Tochter der Bekl. bewohne die vermieteten Räume nach wie vor. Die Bekl. haben dies in Abrede gestellt und behauptet, ihre Tochter sei bereits im September 2006 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und aus der Wohnung ausgezogen. Allerdings wurde dieser sich widersprechende wechselseitige Parteivortrag im Zusammenhang damit gehalten, ob den Betriebskostenabrechnungen der Rechtsvorgängerin der Kl. die zutreffende Personenanzahl zugrunde gelegen hat. Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsgerichts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Gelegenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO.; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, GE 2004, 615 unter II 2; Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, GE 2010, 1533 jeweils m.w.N.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27 ff.) treffen kann.

14 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig.

15 Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Bekl. besteht im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Bekl. mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht rechtskräftig feststeht, dass die Bekl. den Kl. diesen Betrag schulden. Wenn aber die Bekl. einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete von 470 € mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, ist zu besorgen, dass die Bekl. künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kl. - unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegenstand haben - nicht rechtzeitig erfüllen werden. Aus dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, GE 2003, 320) ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichts anderes.

III. 16 Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Wirksamkeit der Kündigung getroffen werden können. Bezüglich der - zulässigen - Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif, so dass der Senat in der Sache selbst zu entscheiden hat (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Bekl. den von den Kl. geforderten Betrag von monatlich 470 € im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung als Miete, andernfalls in gleicher Höhe als Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) schulden, ist insoweit die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen.

Die Klage eines Vermieters auf Zahlung einer zukünftigen Leistung ist zulässig und begründet, wenn angesichts bereits entstandener Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass die Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters nicht erfüllen werden. Es ist insoweit nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststeht, so der BGH.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger. Sie zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17. November 2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten u. a. auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. In der Klageschrift wurde – gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 – erneut die außerordentliche Kündigung erklärt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage in Bezug auf die genannten Punkte abgewiesen, im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig. Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB zustand, da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befanden.

Es kann daher dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen muss. Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Kläger ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass die Beklagten die berechtigten Forderungen der Kläger nicht erfüllen werden. Es ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststeht.

Eine praxisgerechte und vermieterfreundliche Entscheidung, denn jetzt kann der Vermieter bereits bei Klageerhebung alle Mieten bis zur endgültigen Räumung der Wohnung mit einbeziehen. Ob er sie auch tatsächlich bekommt, bleibt dagegen Frage seines Beitreibungsrisikos.

Konsequenzen: Räumungs- und Zahlungsklage können also verbunden werden (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10 -; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 269/06 -, NZM 2008, 280, dort auch zur Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer solchen Klageverbindung).

Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keine Miete zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen (BGH, Beschluss vom 20. November 2002 - VIII ZB 66/02 -, GE 2003, 320 = NZM 2003, 231 = NJW 2003, 1395 = ZMR 2003, 333 = WuM 2003, 280). Dabei kann im Hinblick auf den Räumungsanspruch Teilurteil ergehen (BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 269/06 -, GE 2008, 261 = DWW 2008, 66 = WuM 2008, 156 = NZM 2008, 280 und vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 378/04).

Bei der Entscheidung über den Zahlungsanspruch ist das Berufungsgericht an sein Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen nicht gebunden (BGH, Beschluss vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 378/04, MietPrax-AK § 301 ZPO Nr. 1).

Empfehlung: Neben der Erweiterung des Zahlungsantrags auf alle zukünftig bis zur Räumung des Wohnraums fällig werdenden Mieten sollte ebenfalls auf einen gestaffelten Zinsantrag geachtet werden. Dies gilt nicht nur für die Höhe der jeweiligen Klagegrundforderung, sondern auch für die zeitlich variierende Höhe des in den gesetzlichen Verzugszins mit einzurechnenden Basiszinssatzes (§§ 247, 288 Abs. 1 und 2 BGB).