Zugriff auf die Mietkaution auch bei streitigen Ansprüchen

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion.

2. Wird die Sicherheit durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Das setzt nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend ist vielmehr, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstellt und diese mit der Mietsicherheit verrechnet.

II. Es fehlt sowohl an einem Verfügungsanspruch als auch an einem Verfügungsgrund.

a) Die Antragsteller meinen, die Antragsgegner seien verpflichtet, die Einziehung der Mietkaution zu unterlassen, weil die Forderung, deretwegen die Kaution verwertet werden soll, streitig sei. Eine Mietkaution diene dem Vermieter lediglich als Sicherheit, weshalb dieser erst auf die Kaution zugreifen dürfe, wenn die Rechtslage zwischen den Vertragsparteien endgültig geklärt sei. Diese Rechtsansicht verkennt die Bedeutung einer Mietkaution nach beendetem Mietverhältnis.

aa) Zu Unrecht berufen sich die Antragsteller für ihren Standpunkt auf die Entscheidung des BGH vom 1.7.1987 (BGHZ 101, 244 [251] = NJW 1987, 2372). Zutreffend ist zwar, dass dort ausgeführt ist, die Kaution diene der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser solle sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrags noch bestehenden Ansprüche, aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Das bedeutet aber nicht, dass die Forderung, auf die der Vermieter sich zur Rechtfertigung der Verwertung der Kaution beruft, unstreitig sein muss. Gerade wenn die Kaution ihren Zweck erfüllen soll, dem Vermieter - nach Beendigung des Mietverhältnisses - die Möglichkeit zu geben, sich wegen noch bestehender Ansprüche auf einfache Weise befriedigen zu können, muss ihm die Kaution als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen (Schneider, in: Müller/Walther, Miet- und PachtR, C § 551 Rdnr. 199). Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem Rechtsstreit herbeiführen müsste (Kluth/Grün, NZM 2002, 1015 [1016]). Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution nicht nur Sicherungs‑, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf deshalb der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen (Schneider, in: Müller/Walther, C § 551 Rdnr. 199; LG Potsdam, GE 2007, 1253 = BeckRS 2008, 02455; Kluth/Grün, NZM 2002, 1015; a. A. LG Darmstadt, ZMR 2005, 194; LG Wuppertal, NJW‑RR 2004, 1309 = NZM 2004, 298). Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht. Hier ergibt sich bereits aus dem Vortrag der Antragsteller, dass die Vermieter noch eine offene Mietzinsforderung in Höhe von (15 x 235 € =) 3.525 € beanspruchen, die die Höhe des verpfändeten Guthabens übersteigt. Damit tragen die Antragsteller selbst die Voraussetzungen für eine - vorläufige - Inanspruchnahme der Mietkaution vor.

Bei dieser Ausgangslage wäre es Sache der Antragsteller gewesen, vorzutragen und im vorliegenden Verfahren glaubhaft zu machen, dass der Zugriff auf die Kaution unberechtigt ist. Das ist nicht geschehen; denn entgegen der Auffassung der Antragsteller reicht hierfür nach dem dargelegten Maßstab nicht aus, dass die Forderung, auf die sich der Vermieter beruft, streitig ist (Kluth/Grün, NZM 2002, 1015 [1017]). [...]

Nach Mietende kann der Vermieter auf das verpfändete Sparkonto auch bei streitiger Forderung zugreifen.

Weil nach Berechnung des Vermieters noch Mietrückstände bestanden, sollte hierfür das zu Beginn des Mietverhältnisses eingerichtete Sparkonto in Anspruch genommen werden. Hiergegen wandten sich die Mieter u. a. unter Hinweis darauf, dass über die Berechtigung des Mietrückstandes Streit bestünde.

Amtsgericht und Oberlandesgericht wiesen den Antrag der Mieter auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Ebenso wie bei der Barkaution dürfe der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses auf eine verpfändete Forderung zugreifen. Erforderlich sei lediglich, dass aus einer Abrechnung des Vermieters unter Abzug des Kautionsbetrages ein Saldo zu seinen Gunsten ersichtlich sei.

Nach den in § 551 Abs. 1 und 2 BGB für Wohnraummietverhältnisse geltenden Regelungen kann Sicherheit entweder durch die in § 232 BGB vorgesehenen Sicherungsmittel oder durch Stellung einer Barkaution erbracht werden; die Parteien können jedoch auch andere Formen der Sicherheit vereinbaren, da die Regelung nicht abschließend ist (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 551 Rn. 11). Will der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Sicherheit zurückgreifen, fragt sich, ob dessen Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sein muss (so z. B. LG Berlin, Urt. v. 6. März 1997 - 62 S 399/96 -, GE 1997, 1027; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 551 Rn. 13 m. w. N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rn. 93 m. w. N.), oder ob die bloße Fälligkeit ausreicht und die Überprüfung der "Vollwirksamkeit" einem gesonderten Prozess vorzubehalten ist (so z. B. LG Berlin, Urt. v. 2. Juni 2003 - 67 S 378/02 -, GE 2003, 1161; Lammel, aaO., § 551 Rn. 73). Nach der hier vertretenen Ansicht wird es dem Sicherungsinteresse des Vermieters in keiner Weise gerecht, seine Ansprüche zunächst in einem jahrelangen Rechtsstreit geltend machen zu müssen, um erst nach rechtskräftiger Entscheidung auf die Sicherheit zurückgreifen zu dürfen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses fällt der Sicherungszweck erst dann weg, wenn dem Vermieter gegenüber dem Mieter keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Bestehen Mietrückstände oder Schadensersatzansprüche etwa wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, ist der Vermieter berechtigt, mit diesen Ansprüchen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufzurechnen. Um die Rechtslage zu überprüfen, wird dem Vermieter in der Regel ein Zeitraum von sechs Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses zugebilligt. Dieser Zeitraum kann sich aber verlängern, wenn etwa das Ende des Mietvertrages kurz nach Beginn einer Abrechnungsperiode für die Betriebskosten erfolgt. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für seine Betriebskostennachforderung einbehalten (BGH, Urt. v. 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, GE 2006, 510), und zwar jedenfalls dann, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Wie allerdings zu verfahren ist, wenn bisher keine Abrechnung erstellt worden ist, etwa, weil das Mietverhältnis nur kurze Zeit bestanden hat, ist bisher nicht geklärt. In einem solchen Fall dürfte es jedoch gerechtfertigt sein, den Kautionsrückzahlungsanspruch erst zu dem Zeitpunkt fällig werden zu lassen, zu dem eine Abrechnung durch den Vermieter üblicherweise zu erwarten ist.