Zugriff auf Kaution nach Vertragsbeendigung, Abwehr durch einstweilige Verfügung

1. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-) Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt.

2. Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht.

II. Der Rechtsstreit ist erledigt. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zu Unrecht zurückgewiesen. Halten die (Verfügungs-) Bekl. wie hier gegenüber der einseitigen Erledigungserklärung der (Verfügungs-) Kl. den Antrag auf Klageabweisung aufrecht, hat das Gericht über den Streitgegenstand zur Hauptsache zu entscheiden: Es hat die Erledigung der Hauptsache entsprechend dem Antrag der Kl. auszusprechen, wenn die Klage bis zur Erledigungserklärung zulässig und bis zu dem die Erledigung herbeiführenden Ereignis begründet war (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 1984 - IX ZR 153/83, BGHZ 91, 126, juris Tz. 7). Dies ist im gegenständlichen Verfahren der Fall. Bis zum Eintritt der Erledigung war der Antrag der Verfügungskl. auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zulässig und begründet.

Den Verfügungskl. stand gegenüber den Verfügungsbekl. ursprünglich ein Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der von ihnen gestellten Mietsicherheit zu. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der (Wohnraum-) Vermieter die Mietsicherheit vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche ist, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig sind (vgl. LG Darmstadt, Beschl. v. 11. September 2007 - 25 S 135/07, WuM 2008, 726 Tz. 2 m.w.N.; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 551 Rz. 31). Denn eine vom Mieter zu stellende „Sicherheit” oder „Kaution” hat bei einer entsprechenden und für die Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB maßgeblichen vertraglichen Abrede für den Vermieter allein aufgrund der von den Vertragsparteien gewählten Begrifflichkeit weitestgehend eine bloße Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion (vgl. BGH, Urt. v. 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, juris Tz. 17; Beschl. v. 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372, juris Tz. 20; Emmerich, aaO.). Die gebotene Auslegung (des Wortlauts) der konkreten - in der Regel und auch hier an der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu messenden - Sicherungsabrede nimmt die von der von der Berufung ins Feld geführte gegenteilige Instanzrechtsprechung (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18. August 2008 - 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514, juris Tz. 12; LG Hamburg, Urt. v 29. November 2016 - 316 O 247/16, ZMR 2017, 164, juris Tz. 13) nicht vor. Ihr ist allein deshalb nicht zu folgen.

Es kommt hinzu, dass die Vertragsparteien mit der getroffenen Abrede im Lichte der §§ 133, 157 BGB einen einheitlichen Zweck verfolgen; dieser liegt nach von der Kammer geteilter Auffassung des BGH während des Bestandes des Mietverhältnisses aus Sicht des Vermieters in der bloßen Sicherung streitiger und in der Befriedigung allein solcher Ansprüche, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind (vgl. BGH, Urt. v. 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, juris Tz. 11). Eine Änderung dieses eingeschränkten Befriedigungs- und überwiegenden Sicherungscharakters ist ohne eine unmissverständliche - und auch hier fehlende - vertragliche Abrede der Mietvertragsparteien für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu begründen. Sie liefe zudem bei einem Wohnraummietverhältnis der aus § 551 Abs. 3 BGB erwachsenden Pflicht des Vermieters zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution zuwider. Mit dieser wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (vgl. BGH, aaO.). Der vom Gesetzgeber ausdrücklich angeordnete Schutz des Wohnraummieters würde aber weitgehend leerlaufen, wenn der Mieter zwar während des Mietverhältnisses vor einer uneingeschränkten Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch den Vermieter geschützt wäre, jedoch nach dessen Beendigung und danach erfolgter Verwertung der Kaution im Umfang streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche das Risiko der Insolvenz des Vermieters vollständig zu tragen hätte.

Ob etwas anderes gelten würde, wenn die Vertragsparteien abhängig von der gewählten Sicherungsform einen Nachweisverzicht für das Bestehen der gesicherten Forderung vereinbaren (vgl. dazu OLG Karlsruhe, Urt. v. 13. Oktober 2009 - 19 U 88/09, Justiz 2010, 171, juris Tz. 20), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Parteien haben hier in § 7 Nr. 4 des Mietvertrages unmissverständlich vereinbart, dass sich der Vermieter „nach Beendigung des Mietverhältnisses” wegen „aller anerkannter oder rechtskräftiger Forderungen aus dem Mietverhältnis … aus der Sicherheit befriedigen …” könne. Daraus folgt im Umkehrschluss bereits gemäß §§ 133, 157 BGB individualvertraglich, erst recht aber im Rahmen der Klauselkontrolle gemäß § 305c Abs. 2 BGB ein Befriedigungsverbot der Verfügungsbekl. für alle sonstigen Ansprüche. Allein Letztere indes sind streitgegenständlich.

Den Verfügungskl. stand gemäß §§ 935, 940 ZPO auch ein Verfügungsgrund zur Geltendmachung ihres auf Abwehr der Inanspruchnahme der Kaution gerichteten Unterlassungsanspruchs zur Seite, da andernfalls die Vereitelung eines Rechts (§ 935 ZPO) oder der Eintritt wesentlicher Nachteile (§ 940 ZPO) zu besorgen gewesen wäre. Zwar wird ein Verfügungsgrund im streitgegenständlichen Zusammenhang zum Teil nur dann bejaht, wenn im Falle der Kautionsverwertung entweder das Risiko der Insolvenz des Vermieters konkret zu besorgen ist oder dem Mieter sonstige gleichgewichtige Nachteile drohen (vgl. KG, Beschl. v. 8. Mai 2008 - 8 W 33/08, GE 2008, 869, juris Tz. 5 [Gewerberaum]; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18. August 2008 - 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514, juris Tz. 14 [Wohnraum]; LG Berlin, Beschl. v. 21. März 2013 - 18 T 45/13, GE 2013, 878, juris Tz. 4 [Wohnraum]). Das indes greift bei einer gesetzlich angeordneten oder vertraglich vereinbarten Pflicht zur insolvenzfesten Anlage der Sicherheit und damit in jedem Fall bei einem - hier gegebenen - Wohnraummietverhältnis zu kurz (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 5. September 2002 - 65 T 64/02, GE 2003, 742, juris Tz. 3; LG Darmstadt; aaO. Tz. 3; Emmerich, aaO. Rz. 26). Denn die - beständige - insolvenzfeste Anlage der vom Wohnraummieter geleisteten Sicherheit ist nach dem Willen des Gesetzgebers gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB in sämtlichen Wohnraummietverhältnissen unabhängig von den konkreten Vermögensverhältnissen des jeweiligen Vermieters und damit auch bei einem lediglich abstrakten Insolvenzrisiko zu gewährleisten. Die drohende Vereitelung dieses Schutzzwecks begründet einen wesentlichen Nachteil des Mieters und damit einen Verfügungsgrund auf Erlass einer einstweiligen Unterlassungsverfügung gegenüber dem Vermieter auch bei einem lediglich abstrakten Insolvenzrisiko, unabhängig davon, auf welche Höhe sich die vom Wohnraummieter geleistete Sicherheit tatsächlich beläuft.

Das entspricht im Ergebnis der Rechtslage während des bestehenden Mietverhältnisses, bei dem der Wohnraummieter unabhängig von den konkreten Vermögensverhältnissen des Vermieters nicht nur die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59, juris Tz. 15), sondern ihm sogar hinsichtlich der laufenden Miete ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB bis zur insolvenzfesten Anlage der Kaution entgegenhalten kann (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Dezember 2012 - IX ZR 9/12, NJW 2013, 1243, juris Tz. 8 m.w.N.). Mit Beendigung des Mietverhältnisses allerdings entfallen die Möglichkeiten des Mieters, durch Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts die dauerhafte insolvenzfeste Anlage seiner Kaution zu sichern. Die dadurch entstehende Schutzlücke ist zu seinen Gunsten - im Wege ergänzender Vertragsauslegung - durch eine umfassende Bejahung des Verfügungsgrundes gemäß §§ 935, 940 ZPO zur Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs gegenüber dem Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren zu schließen. Diese Wertung steht im Einklang mit derjenigen für den interessengleichen Fall der vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Eintritt der Abrechnungsreife unterlassenen Nebenkostenabrechnung, der wegen beendigungsbedingten Wegfalls des mieterseitigen Zurückbehaltungsrechts nicht nur einen Anspruch auf vorläufige Sicherung im einstweiligen Verfügungsverfahren, sondern sogar einen klagbaren Hauptsachenanspruch zugunsten des Wohnraummieters begründet (vgl. BGH, Urt. v. 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, juris Tz. 16; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 556 Rz. 61 m.w.N.).

Der Rechtsstreit hat sich schließlich auch nach Rechtshängigkeit erledigt, nachdem die Verfügungsbekl. die von den Verfügungskl. erbrachte Mietsicherheit während des zweiten Rechtszugs tatsächlich in Anspruch genommen haben. Dass sie nur eine Teilsumme an die Verfügungskl. ausgekehrt und den Rest zu eigenen Gunsten verwertet haben, hindert die vollständige Erledigung des Rechtsstreits, der auf die Unterlassung der Inanspruchnahme gerichtet war, entgegen den Ausführungen der Berufungserwiderung nicht.

Während des Mietverhältnisses soll die Kaution aus Sicht des Vermieters streitige Ansprüche sichern und einen Zugriff nur erlauben, wenn es sich um rechtskräftig festgestellte oder zwischen den Parteien unstreitige Ansprüche handelt. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts Berlin grundsätzlich auch für die Zeit nach Mietende. Greift der Vermieter unerlaubt zu, rechtfertigt das stets den Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Die Parteien hatten als Sicherheit eine Bankbürgschaft zugunsten des Vermieters und außerdem vereinbart, dass sich der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen „aller anerkannter oder rechtskräftiger Forderungen aus dem Mietverhältnis aus der Sicherheit befriedigen“ könne. Nach Mietende verlangte der Vermieter Betriebskostennachzahlungen, deren Berechtigung von den Mietern allerdings bestritten wurde. Weil der Vermieter Zugriff auf die Bürgschaft ankündigte, beantragten die Mieter dagegen Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Das AG wies den Antrag zurück, das LG änderte das Urteil ab, erklärte den Rechtsstreit wegen der inzwischen erfolgten Inanspruchnahme der Bürgschaft als in der Hauptsache für erledigt und legte dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auf. Den Mietern habe ein Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der von ihnen gestellten Mietsicherheit zugestanden, weil der Wohnraumvermieter die Mietsicherheit auch nach Beendigung des Mietverhältnisses vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung nur dann in Anspruch nehmen könne, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche sei. Das ergebe sich schon aus der von den Parteien gewählten Begrifflichkeit, wonach eine „Sicherheit“ oder „Kaution“ entgegen teilweise gegenteilig vertretener Auffassung weitestgehend eine bloße Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion habe. Zudem folge aus der Regelung im Mietvertrag im Umkehrschluss ein Befriedigungsverbot für sonstige Ansprüche; um solche handele es sich bei den streitgegenständlichen. Es habe auch ein Verfügungsgrund bestanden, weil durch die Inanspruchnahme der Kaution die Vereitelung eines Rechts oder der Eintritt wesentlicher Nachteile zu besorgen gewesen wäre. Zwar werde im streitgegenständlichen Zusammenhang die Auffassung vertreten, dass ein Verfügungsgrund nur bestehe, wenn im Falle der Kautionsverwertung entweder ein Insolvenzrisiko des Vermieters konkret zu besorgen sei oder dem Mieter sonstige gleichgewichtige Nachteile drohten. Das könne jedoch bei einer gesetzlich angeordneten oder vertraglich vereinbarten Pflicht zur insolvenzfesten Anlage einer Sicherheit und damit bei einem Wohnraummietverhältnis wie hier nicht gelten; die beständige insolvenzfeste Anlage der vom Wohnraummieter geleisteten Sicherheit sei unabhängig von den Vermögensverhältnissen des Vermieters zu gewährleisten, sodass die drohende Vereitelung dieses Schutzzweckes einen Verfügungsgrund darstelle.