Zugesicherte Eigenschaft

Zugesicherte Eigenschaft; Gaststättenumsatz

Angaben des Vermieters vor Vertragsabschluß über voraussichtliche Umsätze des gewerblichen Mietobjekts können nicht ohne weiteres als Eigenschaftszusicherungen im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB gewertet werden.

Die Parteien schlossen am 11.8.1994 einen auf zehn Jahre befristeten Pachtvertrag über eine Gaststätte. Mit Schreiben vom 3.5.1995 erklärte die Bekl. die Kündigung des Pachtvertrags zum 1.6.1995 unter Berufung auf angebliche Angaben des Kl. zum Umsatz des Pachtobjekts.

Der Kl. begehrt die Feststellung, daß der Pachtvertrag nicht durch die Kündigung der Bekl. geendet habe, sowie die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung rückständiger Pachtzinsen. Im Termin vom 24.10.1995 hat er seinerseits das Pachtverhältnis fristlos gekündigt. Das LG hat die Klage abgewiesen. Der Kl. hatte in der Berufung Erfolg.

Die Kündigung seitens der Bekl. mit Schreiben vom 3.5.1995 hat das Pachtverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet, da der Bekl. ein Kündigungsrecht nicht zustand. Insbesondere kann sie ein solches nicht aus der Umsatzentwicklung des Pachtobjekts herleiten, da diese nicht Gegenstand einer zugesicherten Eigenschaft im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB war. Dabei kann die Richtigkeit des Vortrags der Bekl. unterstellt werden, daß der Kl. vor Vertragsunterzeichnung Erklärungen zum Umsatz des zu verpachtenden Imbisses abgegeben habe, wie sie von ihrem Ehemann als Zeugen bekundet worden sind.

Zweifelhaft ist schon, inwieweit sich diese Erklärungen auf eine "Eigenschaft" des Pachtobjektes beziehen. Als Eigenschaften kommen tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse von gewisser Dauer in Betracht, die infolge ihrer Verbindung mit oder ihrer sonstigen Beziehung zu einer Sache nach der Verkehrauffassung wertbildend oder sonst für den Vertragspartner erheblich sind (vgl. nur Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 459 Rdn. 20), mögen sie der Vergangenheit oder der Gegenwart angehören (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 537 Rdn. 58). Wenn der Kl. vor Vertragsschluß erklärte, daß er keine Bilanzen für den Imbiß habe, daß er aber sein Ehrenwort gebe, daß die Bekl. mindestens 30.000 DM Umsatz im Monat machen werde, bei schlechtem Verkauf wenigstens noch 28.000 DM, so handelte es sich um eine spekulative Einschätzung ohne die für eine "Eigenschaft" notwendige Tatsachengrundlage. Soweit der Umsatz als Gegenstand einer zugesicherten Eigenschaft in Betracht gezogen wird, geschieht dies regelmäßig nur für den Umsatz der Vergangenheit (RG, JW 1937, 675, 676; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdn. 1357; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 537 Rdn. 10). Zwar können Angaben über voraussichtliche Zukunftsumsätze Angaben über vergangene, also festgestellte Umsätze mit enthalten, insbesondere wenn die Angaben durch Vorlage von Bilanzen erläutert werden. Fehlt es aber an konkreten, der Einschätzung zugrunde liegenden Angaben, scheidet eine Haftung des Vermieters aus, zumal es eine "gewöhnliche Umsatzstärke" von Unternehmen oder Pachtobjekten nicht gibt (vgl. MünchKomm/Westermann, § 459 Rdn. 54). Angaben über festgestellte Umsätze sind in den angeblichen Erklärungen des Kl. nicht erkennbar, sondern im Gegenteil eine ausdrückliche Verweigerung solcher Angaben mit der Erklärung, daß er keine Bilanzen habe.

Die angeblichen Äußerungen des Kl. sind auch nicht als Zusicherung zu bewerten. Erforderlich wäre dafür eine vertragsmäßig bindende Erklärung, aus der sich ergibt, daß der Erklärende für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft einstehen will (BGH, NJW 1980, 777, 778; Bub/Treier/Kraemer, III Rdn. 1355; MünchKomm/Westermann, § 459 Rdn. 56). Da die Angaben des Kl. über die voraussichtliche Umsatzhöhe allgemein gehalten waren und zudem ohne Unterlagen gemacht wurden, spricht schon dies für eine bloß unverbindliche Anpreisung (MünchKomm/Westermann, § 459 Rdn. 60). Gegen einen Verpflichtungswillen spricht auch, daß der Kl. seine Umsatzprognose angeblich unter einem "Ehrenwort" abgegeben und damit gerade nicht auf Rechtsfolgen, sondern auf außerrechtliche Maßstäbe Bezug genommen hat. Gegen eine rechtsverbindliche Festlegung spricht des weiteren, daß die angebliche Zusicherung an keiner Stelle des schriftlichen Vertragstextes irgendeinen Niederschlag gefunden hat. Wenn die Vertragsurkunde über eine solche Zusicherung völlig schweigt, muß dies so lange gegen den Willen der Beteiligten zur vertraglichen Zusicherung sprechen, als kein Grund dafür ersichtlich ist, diese angebliche Vertragsbestimmung trotz ihrer Wichtigkeit aus der Urkunde wegzulassen (RG, JW 1937, 675, 676). Hinzu kommt, daß angesichts der vereinbarten Vertragslaufzeit von zehn Jahren die Zusicherung ohnehin gemäß § 566 BGB der Schriftform bedurft hätte (Bub/Treier/Kraemer, III Rdn. 1355; Staudinger/Emmerich § 537 Rdn. 54).

Vor allem aber steht einer Umsatzzusicherung zugunsten der Bekl. der letztlich vereinbarte Vertragstext deutlich entgegen. Nach § 4 Satz 2 Pachtvertrag erhöht sich der Pachtzins bei einem Bruttoumsatz von 20.000 DM oder darüber um 1.000 DM gegenüber dem zunächst geschuldeten Pachtzins. Daraus ergibt sich eindeutig, daß ein Umsatz von weniger als 20.000 DM ebenfalls vertragsgemäß sein sollte. Selbst wenn die ursprünglichen Erklärungen des Kl., die nach dem jetzigen Vortrag der Bekl. vier bis sechs Wochen vor der Vertragsunterzeichnung abgegeben worden waren, inhaltlich als Zusicherung hätten ausgelegt werden können, sind sie in dem später abgeschlossenen Vertrag angesichts der abweichenden Regelung des § 4 Satz 2 Pachtvertrag nicht mehr berücksichtigt worden. Auch in anderen Punkten hatte es - wie der Zeuge bekundete - zwischen dem ursprünglich besprochenen Vertragsentwurf und dem später abgeschlossenen Pachtvertrag Änderungen gegeben.

Der Verpächter einer Gaststätte hatte bei Vertragsabschluß erklärt, er habe zwar keine Bilanzen für den Imbiß, er gebe aber sein Ehrenwort, daß mindestens 30.000 DM Umsatz im Monat gemacht werden. Als sich der Pächter später in seinen Erwartungen getäuscht sah, kündigte er fristlos.

Mit Urteil vom 22. Oktober 1997 hielt das OLG Hamburg die Kündigung für unwirksam, da es sich bei den Angaben des Verpächters nicht um eine zugesicherte Eigenschaft gehandelt habe. Hier sei nur eine spekulative Einschätzung abgegeben worden und damit lediglich eine unverbindliche Anpreisung. Anderenfalls hätte eine derart wichtige Regelung im Vertragstext auftauchen müssen.