zugesicherte Eigenschaft

zugesicherte Eigenschaft; Kaufvertrag; Mietpreisbindung; Ertragswertverfahren; Wertminderung; Restnutzungsdauer

Fehlt dem verkauften Haus die zugesicherte Eigenschaft einer bestimmten Miethöhe, weil die Wohnungen einer Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen, ist für eine nach dem Ertragswertverfahren errechnete Wertminderung nicht auf die Restnutzungsdauer des Hauses, sondern nur auf die Dauer der Bindung an die Kostenmiete abzustellen.

Die Kl. kaufte durch notariellen Vertrag vom 20. Februar 1979 für 560.000 DM von den Bekl. das Grundstück D., W-Straße 54, auf dem sich ein Haus mit 12 Mietwohnungen sowie ein Lagergebäude befinden. In dem Kaufvertrag heißt es u. a.:

"Der Kaufpreis ist zinslos fällig und zahlbar auf ein noch anzugebendes Anderkonto des amtierenden Notars unverzüglich nach Zugang der Bestätigung des Notars, daß ... e) die Stadtverwaltung D bestätigt hat, daß keine Verstöße gegen das Wohnungsbindungsgesetz oder den Darlehensvertrag der Wohnungsbauförderungsanstalt vorliegen, ...

Die Veräußerer bestätigen dem Verkäufer (richtig: der Käuferin) gegenüber, daß sich die derzeitigen Jahresmieteinnahmen aus dem verkauften Objekt auf insgesamt DM 37.319,04 DM belaufen."

Die Kl. hat von den Bekl. u. a. Rückzahlung eines Kaufpreisanteiles von 46.482,37 DM nebst Zinsen als Minderung verlangt und vorgetragen: Die mit jährlich 37.319,04 DM zugesicherten Mieteinnahmen seien, wie das Amt für Wohnungswesen festgestellt habe, um 3.096,76 DM überhöht gewesen. Die Bekl. hätten die zuviel erhaltene Miete den Mietern erstattet.

Das Landgericht hat insoweit der Klage in Höhe von 45.783,76 DM nebst Zinsen stattgegeben; das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Nachdem die Entscheidung des Oberlandesgerichts durch das Senatsurteil vom 24. Januar 1986, V ZR 276/84, aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden war, hat dieses die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt, 45.783,76 DM an die Kl. zu zahlen, die Bekl. zu 1 jedoch nur Zug um Zug gegen Genehmigung eines den Verkauf einer Eigentumswohnung betreffenden notariellen Vertrages durch die Kl.; die Bekl. zu 2 ist weiter zur Zahlung von 4 % Zinsen auf die Hauptsumme ab 1. Januar 1980 verurteilt worden. Der Senat hat die dagegen gerichteten Revisionen der Bekl. nicht angenommen, soweit das Berufungsgericht den Minderungsanspruch der Kl. dem Grunde nach bejaht hat; im übrigen hatten die Revisionen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Bekl. hätten zugesichert, die tatsächlich eingenommene Jahresmiete in Höhe von 37.319,04 DM sei ohne Verstoß gegen das Wohnungsbindungsgesetz erzielbar. Da jedoch unstreitig nur eine Miete von 34.222,28 DM genehmigt worden sei, habe dem verkauften Grundstück im Zeitpunkt des Gefahrüberganges diese zugesicherte Eigenschaft gefehlt. Das Landgericht habe, gutachterlich beraten, nach dem Ertragswertverfahren zutreffend den Wert des Grundstücks im mangelfreien Zustand auf 567.408,66 DM, den wirklichen Wert auf 521.019,24 DM bemessen und danach unter Berücksichtigung des gezahlten Kaufpreises von 560.000 DM den Minderungsbetrag auf 45.783,76 DM errechnet. Die Höhe des Minderungsanspruches werde, entgegen den Erwägungen der Bekl., nicht dadurch geringer, daß die Kl. die mietpreisgebundenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt habe.

II. Die gegen die Höhe des zugesprochenen Minderungsbetrages erhobenen Rügen greifen durch:

1. Die Revisionen wenden sich zu Recht nicht dagegen, daß das Berufungsgericht die Minderung des Wertes des Hausgrundstücks auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens errechnet hat; denn in der Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist der Tatrichter grundsätzlich frei (Senatsurt. v. 3. Mai 1985, V ZR 243/83 - nicht veröffentlicht -; BGH Urt. v. 14. Dezember 1978, III ZR 6/77, NJW 1980, 39 = WM 1979, 314).

2. Das Berufungsgericht hat jedoch bei der danach errechneten Höhe des Minderungsbetrages nicht bedacht, daß die Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz nur für einen bestimmten Zeitraum, nicht für die gesamte Restlebensdauer des Hauses, besteht. Bei der Berechnung des Minderwertes des Hauses nach dem Ertragswertverfahren muß deshalb jedenfalls berücksichtigt werden, für welchen Zeitraum der Mietertrag noch der Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt.

Die Revisionen weisen zu Recht darauf hin, daß nach dem Vortrag der Bekl. zu 2 im Berufungsrechtszug - und worauf auch das Berufungsgericht bei der von ihm vorgenommenen Vertragsauslegung abgestellt hat - nach dem Kaufvertrag der Notar angewiesen wurde, den Grundbesitz aus dem Kaufpreis lastenfrei zu stellen. Die Bindung des Vermieters an die Kostenmiete nach § 8 ff WoBindG entfällt in diesem Falle nach Maßgabe der §§ 16, 16 a WoBindG in einem gewissen Zeitraum nach der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der bewilligten öffentlichen Mittel, längstens jedoch mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären; abzustellen ist dabei - insbesondere wegen der Länge des erwähnten Zeitraumes - gemäß § 472 BGB auf die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung des Wohnungsbindungsgesetzes.

Das Berufungsgericht wird daher den Minderwert unter Beachtung der §§ 8, 16 ff WoBindG in der maßgebenden Fassung festzustellen haben.