Zugesicherte Eigenschaften im Maklerexposé binden Verkäufer, arglistig verschwiegener Mangel, kein Haftungsausschluss für Sachmängel

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

1 Die Kl. erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 6. April 2013 von den Bekl. unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 119.000 €. In dem Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt u. a. wie folgt beschrieben:

„… Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 - 2007 komplett saniert. D. h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde - wie die Hohlschicht des Hauses - gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand … Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

2 Mit weiterem Vertrag vom 26. April 2013 verkauften die Bekl. an die Kl. zu einem Preis von 1.000 € verschiedene Einrichtungsgegenstände aus dem Wohnhaus. Gestützt auf die Behauptung, sie sei über Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht worden, hat die Kl. die Bekl. als Gesamtschuldner auf Zahlung von 130.809,34 € nebst Rechtshängigkeitszinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks und der Einrichtungsgegenstände in Anspruch genommen.

3 Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 129.809,34 € nebst Zinsen (Kaufpreis 119.000 €, Maklerkosten 7.080,50 €, Notarkosten 814,09 €, Kosten Grundbuchamt 118,50 € sowie 296,25 €, Umzugskosten 1.500 € und 1.000 € Kaufpreis für die übernommene Einrichtung) stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Hiergegen haben die Bekl. Berufung eingelegt, während die Kl. neben der Zurückweisung der Berufung hilfsweise die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von 30.000 € nebst Zinsen beantragt hat. Das Oberlandesgericht hat den Hauptantrag der Kl. abgewiesen und dem Hilfsantrag unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 20.000 € nebst Zinsen stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision wendet sich die Kl. gegen die Abweisung ihres Hauptantrages. Die Bekl. beantragen die Zurückweisung der Revision.

I. 4 Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Kl. keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels. Die in dem Keller vorhandene Feuchtigkeit stelle für sich genommen keinen Mangel dar. Auf der Grundlage der von dem Sachverständigen in dem selbständigen Beweisverfahren getroffenen Feststellungen befinde sich der Keller in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag ein besonderer Zustand des Kellers nicht vereinbart worden sei. Auch der in dem Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller habe keinen Eingang in den Vertrag gefunden.

5 Die Kl. könne aber mit Erfolg einen Anspruch auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend machen. Die Bekl. hätten vor der eigentlichen Hausbesichtigung die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken. Die Kl. sei deshalb über den tatsächlichen Zustand des Kellers arglistig getäuscht worden. Gerade vor dem Hintergrund der Angaben im Verkaufsexposé und der Nachfrage der Kl. anlässlich der Hausbesichtigung nach einem trockenen Keller sei den Bekl. bekannt gewesen, dass sie diese über den wirklichen Zustand des Kellers getäuscht hätten. Sie hätten die Kl. auf die durchgeführten Malerarbeiten und darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der Kellerwände geraume Zeit nach dem weißen Anstrich bedingt durch die eindringende Feuchtigkeit erheblich verändern würde. Aus der Verletzung von vorvertraglichen Pflichten folge jedoch kein Recht zum Rücktritt vom Vertrag. Die Kl. könne nur Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Sie sei so zu stellen, wie sie stünde, wenn es ihr gelungen wäre, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Dieser Betrag werde auf 20.000 € geschätzt.

II. 6 Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kl. könne von der Bekl. nicht Rückabwicklung des Vertrages im Wege des Schadensersatzes verlangen, ist rechtsfehlerhaft.

7 1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.

8 a) Richtig ist allerdings, dass die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben und deshalb ein Mangel i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht kommt. Dass der Keller trocken sein sollte, hat in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden. Damit scheidet grundsätzlich - und auch hier - die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus (vgl. Senat, Urteil vom 8. November 2016 - V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 Rn. 15).

9 b) Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14) trotz der von dem Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist, und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Keller nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit (50er Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten.

10 c) Übersehen hat das Berufungsgericht aber, dass gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nach der Rechtsprechung des Senats auch für Grundstückskaufverträge gilt (Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; so auch bereits Senat, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 2 und 7) oder um ein Maklerexposé handelt (vgl. auch OLG Hamm, OLGR 2009, 161). Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die Kl. erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Tatsächlich war der Keller jedoch feucht. Damit liegt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein Sachmangel vor. Dass die - insoweit darlegungs- und beweispflichtigen - Bekl. den Inhalt des Maklerexposés nicht kannten und auch nicht kennen mussten oder die Angaben zu dem Zustand des Kellers berichtigt haben (§ 434 Abs. 1 Satz 3, Hs. 2 BGB), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

11 2. Rechtsfehlerhaft sind auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es eine Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes aus einem Anspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten (§ 280 Abs. 1, § 241

Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) verneint. Hierbei ist für die Prüfung der Begründetheit der Revision zugunsten der Kl. die Feststellung des Berufungsgerichts als zutreffend zu unterstellen, dass die Bekl. die Kl. über die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung in dem Keller arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten vorsätzlich verletzt haben.

12 a) Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Geschädigte grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschaden verlangen (Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Er ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09, WuM 2011, 524 Rn. 8; Urteil vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14, NZM 2016, 582 Rn. 18; BGH, Urteil vom 28. März 1990 - VIII ZR 169/89, BGHZ 111, 75, 82). Daneben räumt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Geschädigten das Recht ein, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht dies, reduziert sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf dessen berechtigte Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39; Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09, WuM 2011, 524 Rn. 8). Er kann verlangen, so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGH, Urteil vom 14. Januar 1993 - IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323; Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09, WuM 2011, 524 Rn. 8).

13 b) Aus den von dem Berufungsgericht zitierten Entscheidungen ergibt sich nichts anderes. Sie beziehen sich sämtlich auf Fälle, in denen der Geschädigte - anders als hier - nicht die Rückabwicklung des Vertrages verlangte, sondern an diesem festhalten wollte. Dies gilt insbesondere für das Urteil des Senats vom 19. Mai 2006 (V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Wie die Revision zu Recht ausführt, lassen die dortigen einschränkenden und von dem Berufungsgericht aus dem Zusammenhang herausgelösten Ausführungen des Senats, der Geschädigte habe keinen Anspruch auf Anpassung des Vertrages, sondern „lediglich“ das Recht, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten und den verbleibenden Vertrauensschaden zu liquidieren, die Möglichkeit, den Vertrag rückabzuwickeln, unberührt. Eine solche Schadensberechnung hatte der dortige Geschädigte nicht vorgenommen, so dass auch keine Veranlassung bestand, insoweit Einschränkungen zu formulieren.

III. 14 1. Soweit das Berufungsgericht den Hauptantrag der Kl. abgewiesen hat, kann das Berufungsurteil hiernach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es keiner weiteren Feststellungen mehr bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

15 a) Die Kl. hat jedenfalls gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 6. April 2013 im Wege des Schadensersatzes.

16 aa) Aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon auszugehen, dass die Bekl. die Kl. in Bezug auf die fehlende Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt haben. Die hiergegen von den Bekl. in der Revisionserwiderung erhobene Gegenrüge ist unbegründet.

17 (1) Nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung wahr oder nicht wahr ist. Die Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters, an dessen Feststellungen das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist. Dieses kann lediglich überprüfen, ob das Berufungsgericht die Voraussetzungen und die Grenzen des § 286 ZPO gewahrt hat. Damit unterliegt der Nachprüfung nur, ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den etwaigen Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Erfahrungssätze verstößt (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2016 - III ZR 139/14, NZM 2017, 299 Rn. 24 m.w.N.; siehe auch Senat, Beschluss vom 19. Juni 2013 - V ZB 226/12, juris Rn. 12 m.w.N.).

18 (2) Gemessen an diesem eingeschränkten Prüfungsmaßstab ist die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen die Denkgesetze vor. Dass den Bekl. zu dem Zeitpunkt, als sie die Kellerwände hatten streichen lassen, noch nicht bewusst war, dass die Trockenheit des Kellers für die Kaufentscheidung der Kl. ausschlaggebend war, sondern dies aufgrund der Nachfrage nach einem trockenen Keller erst anlässlich der Hausbesichtigung im März 2013 erfahren haben, schließt Arglist nicht aus. Sie wussten jedenfalls im Zeitpunkt der Besichtigung, dass die Kl. erheblichen Wert auf einen trockenen Keller legte und die dort tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund des von ihnen veranlassten Anstrichs nicht zu erkennen war. Diesen Umstand hätten sie der Kl. offenbaren müssen. Dass der Zustand des Kellers angesichts des Alters des Hauses der „allgemeinen Erwartungshaltung“ entsprach, worauf die Bekl. unter Bezugnahme auf eine entsprechende Feststellung des Sachverständigen weiter hinweisen, entlastet sie nicht, da die Erwartungshaltung der Kl., wie die Bekl. wussten, eine andere war.

19 bb) Der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen steht einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht entgegen, weil die Bekl. die Kl. arglistig getäuscht haben (vgl. Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 24).

20 cc) Der Höhe nach beläuft sich der Schadensersatzanspruch der Kl., die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts den Grundstückskaufvertrag bei einem Hinweis auf die Feuchtigkeit jedenfalls nicht so wie geschehen abgeschlossen hätte, auf einen Betrag von 128.809,34 € (Kaufpreis 119.000 €, Maklerkosten 7.080,50 €, Notarkosten 814,09 €, Kosten Grundbuchamt 118,50 € sowie 296,25 €, Umzugskosten 1.500 €), wobei die Zahlung entsprechend dem Antrag der Kl. Zug um Zug gegen Rückgewähr der von den Bekl. erhaltenen Leistungen zu erfolgen hat. Dass der Kl. ein Schaden in entsprechender Höhe entstanden ist, ist nach den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts zwischen den Parteien unstreitig und wird auch von der Revisionserwiderung nicht in Frage gestellt. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Bekl. in der Revisionsverhandlung die Auffassung vertreten hat, den Bekl. stünde ein Anspruch auf Nutzungsersatz zu, steht das der abschließenden Entscheidung des Senats nicht entgegen. Es erscheint zunächst bereits zweifelhaft, ob der Nutzungsersatz bei der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten auch unter Geltung des neuen Schuldrechts einen im Rahmen der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden Posten darstellt (verneinend für einen Schadensersatzanspruch statt der ganzen Leistung Senat, Urteil vom 30. Juni 2017 - V ZR 134/16, NJW 2017, 3438 Rn. 20 f.). Selbst wenn dies aber der Fall wäre, hätten sich die Bekl. in den Tatsacheninstanzen zumindest auf diesen Abzugsposten berufen müssen, weil sie für die von der Kl. gezogenen Vorteile darlegungs- und beweispflichtig sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Mai 2002 - V ZR 115/01, NJW-RR 2002, 1280 Rn. 6; Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350, Rn. 22). Auf entsprechenden Vortrag aus den Tatsacheninstanzen verweisen die Bekl. aber nicht.

21 b) Ohne dass es noch darauf ankäme, hat die Kl. - zumindest auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts, die einen Mangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen - in demselben Umfang einen Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.

22 aa) Der in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel steht dem Anspruch nicht entgegen. Zwar umfasst ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen - beispielsweise in einem Exposé - zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes (Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er - wie hier - bezogen auf den Mangel arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).

23 bb) Der Vorrang der Nacherfüllung schließt den Anspruch jedenfalls deshalb nicht aus, weil bei einer arglistigen Täuschung die Nacherfüllung unzumutbar ist (Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 14).

24 c) Den Kaufpreis in Höhe von 1.000 €, den die Kl. aufgrund des weiteren Kaufvertrags vom 26. April 2013 für die erworbenen Einrichtungsgegenstände gezahlt hat, kann sie gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB (Leistungskondiktion) zurückverlangen. Da der Grundstückskaufvertrag im Wege des Schadensersatzes rückabgewickelt wird, entfällt die Wirksamkeit des Kaufvertrages vom 26. April 2013 und damit auch der Rechtsgrund für die Zahlung der 1.000 €. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 139 BGB. Die an sich selbständigen Vereinbarungen stellen ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, weil der Kauf der Einrichtungsgegenstände erkennbar im untrennbaren Zusammenhang mit dem Kauf des Hausgrundstücks stand und deshalb nach den Vorstellungen der Parteien die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern gemeinsam miteinander „stehen und fallen“ sollten (vgl. Senat, Urteil vom 30. April 1976 - V ZR 143/74, NJW 1976, 1931). Eines Rückgriffs auf die in § 313 Abs. 3 BGB normierten Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bedarf es deshalb entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht.

25 d) Der Zinsanspruch ist gemäß § 291 Satz 1 und 2, § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet (Rechtshängigkeitszinsen).

26 2. Das Berufungsurteil ist darüber hinaus auch insoweit und damit insgesamt aufzuheben, als das Berufungsgericht dem Hilfsantrag der Kl. in Höhe eines Teilbetrages von 20.000 € nebst Zinsen stattgegeben hat. Da die Entscheidung über den Hilfsantrag unter der auflösenden Bedingung stand, dass dem Hauptantrag nicht stattgegeben wird, fehlt es ihr nunmehr an einer verfahrensrechtlichen Grundlage (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 309 m.w.N.).

In einer Entscheidung vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06 - (GE 2007, 649) hatte der BGH zwar klargestellt, dass der Makler auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen darf und keine Pflicht besteht, die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers über sein Verkaufsobjekt zu überprüfen, wenn er sie in sein Verkaufsexposé übernimmt. Anders verhält es sich aber, wenn der Makler eigenständig Angaben zum Objekt macht, die sich als unrichtig herausstellen. Nicht nur der Makler kann sich dann schadensersatzpflichtig machen, sondern auch der Verkäufer, dem die unrichtigen Angaben des Maklers als seinem Gehilfen gemäß § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet werden können. Nur ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel könnte den Verkäufer dann noch von der Haftung befreien, es sei denn, er hätte – bezogen auf den Mangel selbst – arglistig gehandelt. So der BGH in einer neuen Entscheidung.

Die Klägerin erwarb von den Beklagten unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel für 119.000 € ein Wohngrundstück. Im Maklerexposé wurde das Objekt u. a. wie folgt beschrieben: „… Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 bis 2007 komplett saniert. D. h. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand … Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“ Bei der Besichtigung fragte die Klägerin die Beklagten, ob der Keller trocken sei. Die Beklagten verschwiegen, dass sie den Keller zuvor hatten streichen lassen, so dass die vorhandene Feuchtigkeit nicht zu erkennen war. Nach Abwicklung des Kaufvertrags wurde die Kellerfeuchte offenbar. Die Klägerin begehrte daraufhin Rückabwicklung des Kaufvertrags und verlangte neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten (Maklerkosten, Notarkosten, Kosten Grundbuchamt, Umzugskosten und Kaufpreis für die übernommene Einrichtung).

Das Landgericht gab der Klage in Höhe von 129.809,34 € statt. Das Berufungsgericht dagegen verwehrte der Klägerin die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels, da sich der Keller in einem für die 50er Jahre typischen Zustand befunden habe und unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag kein besonderer Zustand des Kellers sowie ein allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden war. Die Klägerin könne lediglich den Ersatz eines Vertrauensschadens in Höhe von 20.000 € verlangen, weil die Beklagten die Kellerwände vor der Besichtigung mit weißer Farbe überstrichen hatten, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, dass der Keller trocken sei. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der BGH gewährte der Klägerin jedoch die gesamte Rückabwicklung des Vertrages im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB, die so neben dem vollen Kaufpreis auch sämtliche Kaufnebenkosten von den Beklagten zurückverlangen könne.

Zwar hätten die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, weshalb kein Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht komme, denn dass der Keller trocken sein sollte, sei im notariellen Kaufvertrag nicht vereinbart worden. Allerdings steht es nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB einem Sachmangel gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache oder eine zu geringe Menge liefert. Diese Bestimmung zog der BGH heran.

Ist nämlich – wie hier – keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, ist nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB die verkaufte Sache nur frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist, und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann, wozu auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Dazu zählten auch Angaben im Exposé, wobei es keinen Unterschied mache, ob es sich um ein vom Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handele. Da sich im Verkaufsexposé ein ausdrücklicher Hinweis befunden habe, dass der Keller trocken sei, durfte die Klägerin diese Beschaffenheit auch erwarten, auch wenn die Angabe über den Zustand des Kellers keinen Eingang in den Notarvertrag gefunden hatte.

Der BGH entschied weiter, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel zwar grundsätzlich auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen – beispielsweise in einem Exposé – zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstückes oder des aufstehenden Gebäudes umfasse. Der Verkäufer könne sich jedoch nicht darauf berufen, wenn er, bezogen auf den Mangel, arglistig gehandelt habe (§ 444 BGB). Der BGH ging davon aus, dass die Beklagten die Klägerin in Bezug auf die fehlende Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt hatten.

Es ist ja kein Geheimnis, dass Immobilienmakler oft erfinderisch sind, wenn es darum geht, bestimmte Schwächen einer Immobilie durch einfallsreiche Beschreibungen in einem besseren Licht erscheinen zu lassen: Ein renovierungsbedürftiges Haus wird schnell zum „Liebhaberobjekt“, oder eine an der Autobahn liegende Immobilie wird als „verkehrsgünstig“ beschrieben. Dies ist verständlich, weil der Makler ein eigenes finanzielles Interesse daran hat, durch schnelle Kaufentscheidungen seinen eigenen Provisionsanspruch zu begründen. Da kann es passieren, dass die Vorzüge einer Immobilie sowohl im Exposé als auch im Verkaufsgespräch mitunter nicht nur blumig, sondern auch falsch beschrieben werden. Oder es werden Mängel an einem Objekt einfach verschwiegen.

Ungefährlich ist das, wie der vorliegende Fall zeigt, nicht. Der in der Praxis regelmäßig vereinbarte Haftungsausschluss schützt den Verkäufer zwar vor unrichtigen Angaben des Maklers, aber nur, wenn er den Mangel selbst nicht arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Im gerichtlichen Verfahren trifft den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche derartigen Umstände. Sollte der Käufer nicht gegen den Verkäufer vorgehen können, bleibt ihm selbstverständlich noch der Makler selbst, gegen den er Schadensersatz wegen Falschangaben im Exposé oder im Verkaufsgespräch geltend machen kann.