Zugesicherte Aussicht verbaut, Rückabwicklung des Kaufvertrags

Wurde dem Erwerber „Skyline-Blick“ zugesichert, stellt die sichtbehindernde Bebauung eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Verkäufers dar, die den Erwerber zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Rückabwicklung eines notariellen Bauträgervertrages vom 18.4.2008 über eine Eigentumswohnung in Anspruch. Grundlage des Vertragsschlusses waren u. a. die Baubeschreibung und der Verkaufsprospekt. Nach Übergabe des Objektes wurde unterhalb des Gebäudes und jenseits des angrenzenden X durch die Bekl. eine Bebauung in dreigeschossiger Bauweise errichtet (X-Projekt). Die Kl. traten am 20.5.2011 vom Vertrag zurück und vermieteten die Wohnung. Sie verlangen von der Bekl. Rückabwicklung des Vertrages gegen Zahlung von Kaufpreis, Erwerbskosten, Zinsen und Gebühren sowie vorgerichtlichen Anwaltskosten unter Abzug eines mit 11.236,80 € berechneten Nutzungsvorteils.

Die Kl. haben behauptet, die prospektgemäßen Vorgaben bezüglich des Schallschutzes seien nicht eingehalten. Überdies sei ein Blick auf die Frankfurter Skyline zugesagt gewesen, der nach der Verwirklichung des weiteren Bauvorhabens jenseits des X nicht mehr gesichert sei.

Das Landgericht hat dem Rückabwicklungsbegehren in Höhe von 328.455,01 € entsprochen, die begehrte Feststellung getroffen und dem Freistellungsanspruch in Höhe von 3.869,60 € entsprochen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es hat einen Mangel der Eigentumswohnung angenommen, weil die nach den Unterlagen geschuldete Einhaltung des Schallschutzes nicht durchgängig eingehalten sei. Ob der Blick auf die Skyline zugesagt worden sei, könne dahinstehen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

II. Die Berufung bleibt in der Sache im Ergebnis ohne Erfolg. Dabei kann es dahinstehen, ob die Kl. berechtigt waren, wegen eines im Vergleich zu den vertraglichen Voraussetzungen unzureichenden Schallschutzes die Rückabwicklung des Vertrages zu verlangen. Das Rückabwicklungsbegehren der Kl. ist schon deshalb gerechtfertigt, weil ihnen durch die nachfolgende Bebauung der Bebauung der Bekl. auf der gegenüberliegenden Seite des X die Sicht auf die Frankfurter Skyline erheblich verdeckt worden ist (§§ 433, 280, 346 ff. BGB).

Die Kl. konnten nämlich als Beschaffenheit der erworbenen Eigentumswohnung erwarten, dass diese von den Wohn- und Außenbereichen einen unverbauten Blick auf die Frankfurter Skyline bietet; dies zwar nicht von jedem Punkt des Grundstücks und der Wohnung, aber jedenfalls von den im Wesentlichen genutzten Bereichen im Inneren und auf der Terrasse. Dass die Kl. diese Beschaffenheit erwarten konnten, folgt aus dem Verkaufsprospekt, der als Werbung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB anzusehen ist, und bei dem es sich um einen 138-seitigen ausführlich bebilderten Prospekt in DIN-A-3-Format handelt. Der Prospekt trägt den Titel „Skyline-Wohnkonzept“. Der Begriff „Skyline“ ist auch sonst der prägende Begriff des Objektes, wie es im Prospekt dargestellt wird. Im Inhaltsverzeichnis auf S. 9 sind beispielsweise 10 der 16 Kapitel mit dem Zusatz „Skyline“ versehen. Auf S. 8 und 134 des Prospektes findet sich eine Silhouettenzeichnung der Frankfurter Skyline, auf S. 21, 24, 25, 53 und 114 Fotos, welche die Frankfurter Hochhausbebauung zeigen, davon auf S. 53 ganzseitig. Das Bauvorhaben, welches aus insgesamt 8 Mehrfamilienhäusern besteht, hat die Anschrift/Straßenbezeichnung „A-Straße“. Zur Lage und zu den Sichtverhältnissen führt der Prospekt u. a. Folgendes aus:

- „… auf der Südterrasse über dem X die Türme der Stadt fest im Blick …“ „… der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht …“ (S. 10)

- Die Eigentumswohnung in Haus Nr. … im Erdgeschoss ist beschrieben als „… passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick …“ (S. 111).

- Die Erdgeschosswohnung in Haus Nr. … ist beschrieben mit „… Blick auf die Skyline der Frankfurter Innenstadt …“

Der bei Vertragsschluss und Übergabe des Objektes an die Kl. vorhandene Blick auf die Skyline Frankfurts ist durch die nachfolgende von der Bekl. veranlasste Bebauung jenseits des X (X), soweit es die Sichtverhältnisse der Wohnung der Kl. betrifft, wesentlich beschränkt und beeinträchtigt worden. Dies hat die durchgeführte Ortsbesichtigung ergeben.

Auszugehen ist dabei von der Definition einer Skyline (englisch „Horizont“ oder „Silhouette“) als die Teilansicht oder das Panorama, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichnet (Wikipedia, Definition Skyline).

Das Panorama, welches sich von der Terrasse der Kl. bietet, zeigt als markanteste Bauten von links nach rechts das neue Gebäude der Europäischen Zentralbank (185 Meter hoch), den Commerzbank-Tower (259 Meter hoch), den Fernsehturm (337 Meter hoch) und den Messeturm (256 Meter hoch). Unbeeinträchtigt durch das Bauprojekt X bleibt allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich einschließlich des Commerzbank-Towers und des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt, der Fernsehturm etwa zur Hälfte, wenn man die Skyline vom günstigsten Standpunkt in den Blick nimmt. Dieser Blick bietet sich, wenn man auf der Terrasse auf der vordersten linken Ecke steht.

Nimmt man auf der Terrasse auf den dort aufgestellten Sitzmöbeln Platz, so sieht man nur noch die obere Spitze des Commerzbank-Towers, dem mit 259 Meter höchsten Gebäude der Stadt. Das in diesem Umfeld gelegene Frankfurter Bankenviertel ist nahezu völlig verdeckt. Das Panorama, welches nach der oben gegebenen Definition der Skyline auch aus den Hochhäusern besteht, die nicht die Höhe etwa des Commerzbank-Towers erreichen, ist damit in seinem zentralen Bereich durch den sichtbehindernden Bau des X-Projektes in einer Weise beeinträchtigt, dass eben kein unverbaubarer oder unverbauter Skyline-Blick mehr vorliegt.

Die sichtbehindernde Bebauung durch das Projekt X stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung der Bekl. dar, die die Kl. zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt (Palandt-Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 280, Rdn. 32 m. Nachw. aus der Rechtsprechung). Als nachvertragliche Pflichtverletzung bei Grundstückskäufen hat es die Rechtsprechung u. a. angesehen, dass das Restgrundstück durch den Verkäufer bebaut wird, oder anders bebaut wird als zugesagt oder dass die Pflicht zur Nichtbebauung auf den Nachfolger nicht übertragen wird (Palandt-Grüneberg aaO., Rdn. 7 m.w.N.). Aus diesen Entscheidungen wird deutlich, dass das Integritätsinteresse des Käufers beim Grunderwerb gegen nachvertragliche Pflichtverletzungen geschützt werden soll. So liegt der Fall auch hier, wo es um den Verkauf einer Eigentumswohnung geht.

Von dem nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermuteten Vertretenmüssen kann sich die Bekl. schon deshalb nicht entlasten, weil sie selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt hat. Der von ihr behauptete Hinweis des Zeugen F, „dass auf der gegenüberliegenden Seite noch gebaut werde“, stellt - seine Richtigkeit unterstellt - weder eine ordnungsgemäße Aufklärung noch eine Äußerung dar, die das vermutete Verschulden der Bekl. entfallen lassen könnte.

Die sichtbehindernde Bebauung stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar, die den Erwerber einer Eigentumswohnung, dem ein „Skyline-Blick“ zugesagt worden war, zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt.

2008 schlossen die Kläger mit dem beklagten Bauträger einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main zum Preis von rund 326.000 €. Die Übergabe der Wohnung, die u. a. mit einem Verkaufsprospekt beworben worden war, fand 2009 statt. In der Zeit danach errichtete der Bauträger unterhalb des Wohnhauses und jenseits eines angrenzenden Parks ein weiteres dreigeschossiges Gebäude. Hierdurch wurde die freie Sicht auf die Frankfurter Skyline beschränkt, die von der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung der Kläger aus bis dahin möglich war. Während das Panorama von der Terrasse der Wohnung zuvor den Blick auf die Frankfurter Innenstadt mit den markantesten Bauten bot, blieb nach der Errichtung des gegenüberliegenden Gebäudes allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich mit Bankenviertel einschließlich des Commerzbank-Towers und der unteren Hälfte des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt. Den verbauten Blick sowie einen mangelnden Schallschutz in der Wohnung nahmen die Kläger zum Anlass, vom Vertrag zurückzutreten und die Rückabwicklung zu verlangen. Das Landgericht verurteilte den Bauträger nach Einholung eines Sachverständigengutachtens antragsgemäß, weil der Schallschutz in der Wohnung nicht durchgängig eingehalten sei. Die Frage, ob auch der verbaute Skyline-Blick zum Rücktritt berechtige, ließ es offen. Die vom Bauträger eingelegte Berufung wies das OLG zurück.

Zur Begründung stellte das OLG – anders als das Landgericht – auf den verbauten Skyline-Blick ab. Unter Skyline sei dabei die Teilansicht oder das Panorama zu verstehen, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichne. Die sichtbehindernde Bebauung stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtige. Die Kläger hätten erwarten können, dass von den Wohn- und Außenbereichen der erworbenen Eigentumswohnung ein unverbauter Blick auf die Frankfurter Skyline möglich sei. Dass dieser Blick als Beschaffenheit der Wohnung vereinbart gewesen sei, folge aus dem Verkaufsprospekt, in dem mit dem Begriff „Skyline“ prägend geworben worden sei. So fänden sich dort u. a. die Aussagen „(…) auf der Südterrasse über dem Park die Türme der Stadt fest im Blick (…)“ oder „Der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht, die Nacht auf der Terrasse mit Freunden (…)“ sowie „(…) passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick (…)“. Der Bauträger könne sich auch nicht darauf berufen, dass er die Pflichtverletzung nicht vertreten müsse, weil er selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt habe.