Zugangsnachweis von Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung, notwendige Spezifizierung der sonstigen Betriebskosten

1. Den Zugangsnachweis von Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist hat der Mieter zu führen; ein Fax-Sendeprotokoll begründet insoweit keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang beim Vermieter.

2. Will der Vermieter sonstige Betriebskosten umlegen, muss er die Art der sonstigen Kosten spezifiziert bezeichnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. steht ein Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 gem. § 5 des Mietvertrages zu. Die Bekl. haben Einwendungen nicht binnen der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB der Kl. mitgeteilt. Die Bekl. haben für ihre Behauptung, das Schreiben des Mieterbunds vom 13.11.2013 sei der Kl. zugegangen, keinen Beweis angeboten. Das Fax-Sendeprotokoll begründet keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang (BGH, Urteil vom 19.2.2014, IV ZR 163/13). Das gilt hier insbesondere deshalb, weil die Verwalterin, soweit ersichtlich, seit Ende 2012 keine Faxnummer mehr auf ihrem Briefkopf vorsieht, weder auf den Abrechnungen noch im weiteren außergerichtlichen Schriftverkehr.

Der Kl. steht ein Anspruch aus der Abrechnung 2013 in Höhe von 998,75 € zu. Die Kl. kann lediglich die sonstigen Betriebskosten, die mit 333,68 € auf die Bekl. umgelegt sind, nicht verlangen, da die Art der Kosten nicht bezeichnet ist. Der Mieter muss aber aus der Abrechnung nachvollziehen können, welche Art sonstiger Kosten auf ihn umgelegt werden soll (BGH, Urteil vom 7.4.2004, VIII ZR 167/03).

Den Bekl. steht ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Belegeinsicht nicht zu. Die Kl. hat zahlreiche Termine angeboten. Zu mehr ist sie nicht verpflichtet (AG Schwerin, Urteil vom 29.10.2014, 16 C 283/12).

Die weiteren Einwendungen der Bekl. sind nicht hinreichend substantiiert. Die Bekl. hätten mittels Belegeinsicht Informationen dazu erhalten können, warum auf ihre Wohnung 5,8 % der Grundsteuer entfallen, welche Versicherungsbeiträge konkret gezahlt wurden, welche Ergebnisse die Neuvermessung ergeben hat und welche Beträge ggf. durch die gewerbliche Nutzung so beeinflusst sind, dass ein Vorwegabzug erforderlich gewesen wäre.

Das Gericht erachtet die wiederholte Schätzung der Verbrauchswerte der Küche für zulässig (BGH, Urteil vom 16.11.2005, VIII ZR 373/04). Der Einwand der Bekl., der Heizkörper würde nicht heizen, ist unerheblich, da sie gerade eine Sicherstellung dieses Zustands durch die Kl. verweigern.

Der Kl. stehen für den Zeitraum von Januar 2015 bis April 2016 offene Mieten gem. § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 2.179 € zu. Die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen mit der Abrechnung vom 4.12.2014 ist formell wirksam und nach Abzug der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 100 € monatlich begründet. Daraus ergeben sich Sollmieten in Höhe von 19.182 €, abzüglich der gezahlten Mieten von 17.003 €. Zu der Nichtzahlung der Miete im Mai 2015 haben sich die Bekl. nicht erklärt.

Macht der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend, muss er den Zugangsnachweis führen. Ein Fax-Sendeprotokoll reicht nicht aus, den ersten Anschein für den Zugang beim Vermieter zu begründen. Will der Vermieter sonstige Betriebskosten umlegen, muss er deren Art in der Abrechnung spezifiziert bezeichnen.

Der Mieter hatte angeblich dem Vermieter ein Schreiben seines Mietervereins zugeleitet, mit dem Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemacht wurden. Der Vermieter bestritt den Zugang und machte Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen geltend.

Die Nachzahlungsansprüche stehen dem Vermieter überwiegend zu. Die Beklagten hätten Einwendungen nicht binnen der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB mitgeteilt. Das Fax-Sendeprotokoll begründet schon deshalb keinen Anscheinsbeweis für den Zugang, weil die Verwalterin auf ihrem Briefkopf keine Faxnummer führt. Die geltend gemachten sonstigen Betriebskosten kann der Vermieter nicht verlangen, da sie nicht spezifiziert wurden. Der Mieter muss aus der Abrechnung nachvollziehen können, welche Art sonstiger Kosten er tragen soll.

Dem Mieter steht auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Belegeinsicht zu, da der Vermieter zahlreiche Termine angeboten hatte, die nicht wahrgenommen wurden. Zu mehr ist er nicht verpflichtet.