Zugangsgewährung zum Hausverteiler, Mietminderung bei fehlendem Internet

1. Der Vermieter ist verpflichtet, zur Freischaltung eines DSL-Anschlusses Zugang zum Telefon-Hausverteiler zu gewähren.

2. Wird der Zugang vom Vermieter verhindert, ist wegen des fehlenden Internetanschlusses ein Mietmangel anzunehmen, der eine Minderung von 5 % rechtfertigt.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 22.2.2016 mieteten die Kl. von den Bekl. eine Wohnung. Die Miete beträgt inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung 540 €. Telekommunikationsanschlüsse sind im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart oder beschrieben. Im März 2016 teilten die Bekl. den Kl. mit, dass sich der Hausverteiler für den Telefonanschluss betreffend die zuvor genannte Wohnung im Keller des Hauses befindet. Der Hausverteiler ist nicht allen Mietern zugänglich, sondern befindet sich in einem Kellerraum, für den die Kl. über keinen Schlüssel verfügen. Die Kl. beauftragten bei der T. GmbH & Co. oHG einen Telefon- und DSL-Schluss (Internet-Anschluss). Am 11.4.2016 erschien ein von der T. GmbH & Co. oHG beauftragter Techniker, um die Freischaltung des von Kl. beauftragten Anschlusses vorzunehmen. Als Zeitfenster war zuvor der Zeitraum zwischen 8 Uhr und 12 Uhr angegeben worden, worüber auch die Bekl. unterrichtet wurden. Die Kl. baten die Bekl., während des genannten Zeitfensters den Zugang zum Hausverteiler zu ermöglichen. Der Bekl. zu 1) erschien gegen 8 Uhr, teilte jedoch gegen 8.35 Uhr mit, dass er nun wieder gehen werde. Noch während des Gesprächs rief der Techniker der T. GmbH & Co. oHG an und teilte mit, dass er in wenigen Minuten vor Ort sei. Die Kl. wiesen den Bekl. zu 1) darauf hin, gleichwohl verließ er das Grundstück gegen 8.45 Uhr. Der Kellerraum war bei Eintreffen des Technikers verschlossen. Eine Freischaltung erfolgte an diesem Tag nicht. In der Folgezeit kam es zu einem umfangreichen eMail-Verkehr zwischen den Parteien.

Am 26.4.2016 war mit der T. GmbH & Co. oHG ein neuer Termin im Zeitraum zwischen 8 Uhr bis 12 Uhr vereinbart. Der Bekl. zu 1) war zwischen 8.00 und 9.30 Uhr sowie zwischen 10.30 und 11.15 Uhr anwesend. Er zeigte den Kl. eine Telefon- und Kabeldose sowie einen vermieterseits eingerichteten DSL-Anschluss in der Wohnung und demonstrierte dessen Funktionsfähigkeit mittels Laptop. Er bot den Kl. an, diesen DSL-Anschluss kostenlos zu nutzen. Auf die Fragen der Kl., wem der Anschluss gehöre, wie er gesichert sei und welche Personen diesen Zugang benutzten, antwortete der Bekl. zu 1) nicht. Bei Eintreffen des Technikers waren die Bekl. nicht vor Ort.

Nachdem die T. GmbH & Co. oHG den Vertrag mit den Kl. Ende Mai 2016 gekündigt hatte, beauftragten die Kl. bei der T. GmbH & Co. oHG Anfang Juni 2016 erneut einen Telefon- und DSL-Anschluss.

Mit am 9.6.2016 zugestelltem Schreiben vom 8.6.2016 kündigten die Kl., nunmehr vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten, an, dass am 27.6.2016 zwischen 8 und 12 Uhr ein Techniker der T. GmbH & Co. oHG erscheinen werde. Die Bekl. wurden aufgefordert, dem Techniker im besagten Zeitraum Zugang zu dem Kellerraum zu gewähren, in dem sich der Hausverteiler für den Telefonanschluss der von den Kl. innegehaltenen Wohnung befindet. Des Weiteren teilten die Kl. mit, dass sie jegliche Mietzahlungen ab sofort nur noch unter Vorbehalt leisten würden und baten um Bestätigung der angegebenen Mietminderungsquote von 5 %.

Nachdem die Bekl. mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.6.2016 mitgeteilt hatten, dass der für den 27.6.2016 angekündigte Termin leider nicht wahrgenommen werden könne und einen Ersatztermin für den 4.7.2016 vorgeschlagen hatten, teilten die Kl. mit Schreiben vom 21.6.2016 den 5.7.2016 als Alternativtermin mit. Da die T. GmbH & Co. oHG den Kl. mit Schreiben vom 20.6.2016 mitgeteilt hatte, dass ihre Anwesenheit am 5.7.2017 während der Zeit zwischen 8 und 12 Uhr erforderlich sei, da ein Techniker der Deutschen Telekom notwendige Messungen vornehmen müsse, wiesen die Kl. in ihrem zuvor genannten Schreiben vom 21.6.2016 erneut darauf hin, dass eine exakte Uhrzeit für die erforderliche Präsenz leider nicht angegeben werden könne, da seitens des Telefonanbieters stets nur ein 4-stündiges Zeitfenster vorgegeben werde.

Am 5.7.2016 erschien der Bekl. zu 1) gegen 8 Uhr auf dem Grundstück und verließ es gegen 9.20 Uhr wieder. Um 9.19 Uhr rief der Techniker der T. GmbH & Co. oHG bei den Kl. auf dem Handy an und teilte mit, dass er in ein paar Minuten da sein werde. Daraufhin rief die Kl. beim Bekl. zu 1) an und hinterließ eine entsprechende Nachricht auf dessen Anrufbeantworter. Um 9.28 Uhr erschien der Techniker und versuchte, in den Kellerraum zu gelangen, in dem sich der Hausverteiler befindet. Der Raum war verschlossen. Die Kl. schickte daraufhin über ihr Handy eine eMail an den Bekl. zu 1). Um 9.50 Uhr verließ der Techniker das Grundstück unverrichteter Dinge. Der Bekl. war um 10.05 Uhr wieder vor Ort.

Die Kl. verfügen weiterhin über keinen Telefon- und DSL-Anschluss der T. GmbH & Co. oHG.

Die Kl. sind der Ansicht, die Bekl. seien dazu verpflichtet, den Technikern den Zugang zum Hausverteiler zu gewähren. Ferner sei die Miete aufgrund des behaupteten Mangels seit dem 9.6.2016 bis zur erfolgreichen Gewährung des begehrten Zugangs um 5 % gemindert.

1. Den Kl. steht der zugesprochene Anspruch auf Zugangsgewährung für einen von der Fa. Telefonica Germany beauftragten Techniker zum Hausverteiler für den Telefonanschluss zu der von ihnen von den Bekl. gemieteten Wohnung gemäß § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. Mietvertrag vom 22.2.2016 zu.

Entgegen der Ansicht der Bekl. haben sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieter unter Zugrundelegung der Verkehrsanschauung einen Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen (LG Berlin, Urteil vom 12.9.2014 - 63 S 151/14 -, GE 2014, 1654). Dieser Anspruch beinhaltet nach allgemeiner Verkehrsanschauung auch, dass der Mieter über einen Anschluss anbieterunabhängig, also grundsätzlich nach seiner freien Wahl, und ohne (besondere) Zugangsvoraussetzungen einen Internetzugang herstellen kann. Ob in der Region tatsächlich die Angebote verschiedener Anbieter verfügbar sind, fällt dann nicht mehr in den Verantwortungs- und Haftungsbereich des Vermieters. Zwar ist Maßstab für die Vertragsgemäßheit der Mietsache grundsätzlich die Vereinbarung der Parteien, fehlt es an einer solchen aber - wie hier an einer expliziten Abrede über Telekommunikationsanschlüsse -, so schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit derselben, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck eignet, und die nach der Verkehrsanschauung erwartet werden kann (vgl. dazu LG Berlin, aaO.). Dabei war vorliegend zu berücksichtigen, dass sich sowohl die Nutzungsanforderungen als auch damit einhergehend die Verkehrsanschauungen im Laufe der Zeit ändern. Für das Jahr 2017 entspricht eine Wohnung in Berlin ohne Telekommunikationsanschlüsse keinesfalls mehr den Nutzungszwecken eines durchschnittlichen Mieters, der hier grundsätzlich erwarten darf, anbieterunabhängig und ohne weitere Zugangsvoraussetzungen über selbst verwaltete Anschlüsse für Telefonie und Internet zu verfügen. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter jegliche technische Möglichkeit zum Anschluss von Telefon und Internet zur Verfügung zu stellen, der Mieter darf aber erwarten, dass er bei Verfügbarkeit von - mehreren Anbietern zugänglichen - Fernmeldeleitungen in der gemieteten Wohnung einen Internet-/Telefonanschluss bei einem Telekommunikationsanbieter seiner Wahl für einen Telefonie- und Internetanschluss mit üblicher Technik (z. B. DSL, VDSL) freischalten lassen kann.

Konsequenz dieses Anspruchs auf Zurverfügungstellung von Telekommunikationsanschlüssen ist also, dass der Vermieter auch verpflichtet ist, für notwendige Arbeiten eines Telekommunikationsanbieters seine Zustimmung zu erteilen und derartige Arbeiten zu ermöglichen und zu dulden. Hier dürfen die Kl. also verlangen, dass die Bekl. einem von dem Telekommunikationsanbieter ihrer Wahl beauftragten Techniker nach einer vorherigen angemessenen Ankündigung im Keller des Objekts Zugang zum Hausverteiler für den Telefonanschluss betreffend die streitbefangene Wohnung gewähren.

Dabei ist festzustellen, dass - entgegen der Auffassung der Bekl. - ein Internetanschluss über ein eigenes Glasfasernetz, per Funk oder Antenne („Satelliten-DSL/sky-DSL“) nicht ohne (weitere) Zugangsvoraussetzungen empfangen werden kann und für einen Mieter entweder gar nicht realisierbar sein dürfte (wie ein eigenes Glasfasernetz auf dem Grundstück des Vermieters) oder aber an eine Genehmigung des Vermieters gebunden sein kann (Aufstellen bzw. Installieren von sog. „Satellitenschüsseln“) und/oder mit zusätzlichem finanziellem Aufwand für den Erwerb spezieller Empfangsgeräte verbunden ist. Jedenfalls in einer Region, in der eine ausreichende Zahl von leistungsfähigen Fernmelde-/Telefonleitungen zur Verfügung steht, muss sich ein Mieter vom Vermieter nach der Verkehrsanschauung nicht auf die umständlicheren und im Regelfall kostenintensiveren Varianten zum etablierten (telefon-) leitungsgebundenen Internetanschluss verweisen lassen.

Weiter steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass es zur Freischaltung des von den Kl. begehrten DSL-Anschlusses des Zugangs eines Technikers der Telekom, beauftragt durch die T. GmbH & Co. oHG, zu dem Hausverteiler im Keller des Objekts bedarf und diese Freischaltung nicht über einen Etagenverteiler, montiert im 1. OG des Treppenhauses, erfolgen kann.

Das Gericht stützt sich insofern auf das eingeholte schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. P. M. vom 19.7.2017. Das Gutachten ist in sich widerspruchsfrei, plausibel und auch für den Laien gut verständlich. Zwei letzte verbliebene Fragen zu den technischen Hintergründen bzw. Erfordernissen von Messungen am und Zugang zum Hausverteiler konnte der Sachverständige in seiner persönlichen Anhörung am 25.10.2017 plausibel und eindeutig beantworten.

Der Sachverständige hat zunächst festgestellt, dass ein Internetzugang über Kabelfernsehen nicht anbieterunabhängig bereitgestellt werden kann, da an der Adresse der streitbefangenen Wohnung nur ein regionaler Kabel-TV Anbieter (nämlich Vodafone, ehemals Kabel Deutschland) einen Internetzugang über Kabel bereitstellt. Weiter hat der Sachverständige festgestellt, dass sich in der streitbefangenen Wohnung eine TAE-Dose für Fernmeldeverbindungen befindet, deren Leitungen zu dem Verteiler im Hausanschluss im Keller des Objekts führen. Die Verbindung ist nach seinen Feststellungen funktionstüchtig und eröffnet die Möglichkeit der Freischaltung eines Internet-/Telefonanschlusses bei einem klassischen Telekommunikationsanbieter für einen Telefonie- und Internetanschluss mit heute üblicher Technik (z. B. DSL, VDSL). In diesem Kontext hat der Sachverständige aber auch ausgeführt, dass nur vom dem (jeweiligen) Telekommunikationsanbieter selbst geprüft werden kann, ob die Kabelverbindung zwischen dem Hausverteiler im Keller und dem außerhalb des Grundstücks gelegenen Verteiler des Telekommunikationsanbieters funktionstüchtig ist. Um die erforderlichen Messungen durchzuführen, ist der Zugang zum Hausverteiler im Keller notwendig. Insoweit nimmt der Sachverständige auch Bezug auf das Schreiben der T. GmbH & Co. oHG vom 20.6.2016. Entsprechende Hinweise zur Notwendigkeit von Messungen und Zugang zum Hausverteiler enthält auch das Schreiben des Anbieters vom 26.11.2016. Ferner lässt sich aus dem Umstand, dass die übrigen Mieter im Objekt über störungsfreie Verbindungen zum Fernmeldenetz verfügen, nicht herleiten, dass ein Zugang eines Technikers zum Zwecke der Freischaltung des von den Kl. begehrten Anschlusses entbehrlich wäre. Denn der Sachverständige hat im Beweistermin am 25.10.2017 mündlich erläutert, dass eine Leitungsstörung zwischen dem Verteiler des Telekommunikationsanbieters außerhalb des Hauses und dem Hausverteiler im Keller sich vor Vergabe bzw. Freigabe einer Telefonnummer durch einen Telekommunikationsanbieter (technisch) nicht sicher ausschließen lässt. Zudem sei von einer Vorprüfung durch den Telekommunikationsanbieter auszugehen. Auch ist gemäß den mündlich erfolgten Ergänzungen eine Störung einer einzelnen Rufnummer/Leitung möglich, wenn die übrigen Parteien eines Mietobjektes Telekommunikationsdienstleistungen störungsfrei beziehen.

Schließlich macht auch die Existenz eines Etagenverteilers im 1. OG des Mietobjektes den mit der Klage begehrten Zugang für einen Techniker zum Hausverteiler im Keller nicht entbehrlich, da der Sachverständige insoweit festgestellt hat, dass jener Etagenverteiler auf die erforderliche - im vorstehenden Absatz beschriebene - Freischaltung des Anschlusses keinen Einfluss hat.

Den Bekl. ist es auch zumutbar, einem Techniker in einem Zeitfenster von vier Stunden einmalig den Zugang zu dem Hausverteiler einzuräumen. Unabhängig davon, dass die Bekl. bereit wären, dem Bekl. zu 1), der das Objekt … allein verwaltet und dort über keine Geschäftsräume verfügt, den Aufenthalt in ihrer Wohnung zu gewähren, gehört die hier streitige Zugangsgewährung mit ihren möglichen Unannehmlichkeiten zum Aufgabenkreis des Vermieters. Dabei darf auch nicht unbeachtet bleiben, dass für einen Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit besteht, die Schlüssel zu einem Hausverteiler auch dem Mieter oder einer Vertrauensperson auszuhändigen.

Darüber hinaus ist gerichtsbekannt, dass die Telefonanbieter wie T. GmbH & Co. oHG und Telekom für ihre Vor-Ort-Termine für die Freischaltung von Anschlüssen nur 4-Stunden-Zeitfenster anbieten.

Letztlich ist nach Ansicht des Gerichts für den Klageantrag zur 1) irrelevant, welcher Telekommunikationsanbieter den notwendigen Techniker schließlich entsenden wird, da und solange die Entsendung durch die von den Kl. als Vertragspartner gewählte T. GmbH & Co. oHG beauftragt wird. Daher war über den Hilfsantrag zum Klageantrag zu 1) vorliegend nicht zu entscheiden.

2. Das Feststellungsbegehren der Kl., dass sie aufgrund des von den Bekl. bislang verweigerten Zugangs zum Hausverteiler für einen von der Fa. Telefonica Germany GmbH Co. OHG beauftragten Techniker zur Minderung im Umfang von 5 % der Miete berechtigt seien, ist zulässig. Ein entsprechendes besonderes Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 ZPO, das aufgrund der obigen Ausführungen auch in der Sache begründet ist, folgt bereits aus dem Umstand, dass die begehrte Feststellung geeignet ist, einen etwaigen Zahlungs- oder Räumungsprozess gegen die hiesigen Kl. entbehrlich zu machen.

Das Gericht geht insofern davon aus, dass bis zur erfolgten Zugangsgewährung zum Hausverteiler im Keller zum Zwecke der Freischaltung des von den Kl. beauftragten DSL-Anschlusses eine Mietminderung aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit der streitbefangenen Wohnung der Kl. i.H.v. 5 % gerechtfertigt ist. Dass aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit des von den Kl. begehrten Telefon-/Internetanschlusses nach der Verkehrsanschauung eine negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB vorliegt, wurde bereits oben unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des LG Berlin ausgeführt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.9.2014 - 63 S 151/14 -, GE 2014, 1654).

Ein Vermieter muss nach der Verkehrsanschauung eine Wohnung oder Geschäftsräume mit Anschlüssen für Strom und Wasser vermieten. Für Telekommunikation gilt das nicht; hier ist aber der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Installation von Leitungen oder den Anschluss zu ermöglichen. Dazu gehört auch die Zugangsgewährung für einen Übergabepunkt im Keller des Hauses.

Der Mieter beauftragte die Telefonica mit der Freischaltung eines Telefon- und DSL-Anschlusses; der Hausverteiler für das Telefon befand sich im (dem Mieter) verschlossenen Keller des Hauses. Zum Termin zur Freischaltung verspätete sich der Techniker um kurze Zeit; der Vermieter hatte sich da schon entfernt. Auch in der Folgezeit konnte zu verschiedenen Terminen der Techniker den Anschluss nicht freischalten. Der Vermieter meinte, der Mieter habe ohnehin einen DSL-Anschluss in der Wohnung, und es sei auch ein Etagenverteiler im 1. OG frei zugänglich, so dass der Mieter keinen Anspruch auf Zutritt zum Hausverteiler habe.

Das Amtsgericht Wedding gab der Klage des Mieters auf Zugangsgewährung statt, nachdem es einen Sachverständigen angehört hatte. Dieser hatte ausgeführt, dass der Telekommunikationsanbieter prüfen müsse, ob die Kabelverbindung zwischen dem Hausverteiler im Keller und dem außerhalb des Grundstücks gelegenen Verteiler funktionstüchtig ist, weswegen der Zugang notwendig sei. Deshalb könne auch die Freischaltung (nur) über den Etagenverteiler nicht erfolgen. Der Mieter sei berechtigt, einen Internetzugang von einem Anbieter seiner Wahl herstellen zu lassen und müsse sich deshalb auch nicht auf die vorhandene (funktionsfähige) Telefon- und Kabeldose und den vom Vermieter eingerichteten DSL-Anschluss verweisen lassen.

Wegen der bisher fehlenden Möglichkeit zur Herstellung eines DSL-Anschlusses sei eine Mietminderung in Höhe von 5 % gerechtfertigt.

Eine Mietminderung (ohne über die Höhe zu entscheiden) hat auch das LG Berlin angenommen (GE 2012, 1379); nach Auffassung des LG Essen (NJW-Spezial 2016, 707) ist sogar eine Minderung von 10 % angemessen (AG Neukölln, MM 2012, Nr. 3, 30: Minderung von 5 %; so auch LG Berlin, GE 1998, 1275). Bei Fehlen einer konkreten Beschaffenheitsabrede hat der Mieter nach der Verkehrsanschauung einen Anspruch darauf, dass ihm Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen (LG Berlin, GE 2014, 1654). Die Aktivierung des Anschlusses einschließlich der eventuellen Reparatur des Telefonkabels ist jedoch nicht Sache des Vermieters, der notwendige Arbeiten lediglich zu dulden hat (LG Göttingen, Urteil vom 11. Dezember 2013 - 5 S 53/12 -, Juris; LG Essen NJW-Spezial 2016, 707).

Fraglich ist allerdings, ob bei einem bestehenden Internetanschluss der Mieter berechtigt ist, einen anderen Internetzugang zu wählen (so wie es offenbar im Fall des AG Wedding war). Immerhin handelt es sich dabei um ein Ausstattungsmerkmal der Wohnung, das von Anfang an vorhanden war oder später als Modernisierung hinzugefügt wurde (BeckOK Mietrecht Rn. 20 zu § 559 BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind „Legen eines Kabelfernsehanschlusses, eines Glasfaseranschlusses, einer Internetverbindung“). Grundsätzlich ist der Zustand bei Vertragsbeginn der vertragsgerechte Zustand, den der Mieter nicht einseitig verändern darf, weswegen ein deutscher Mieter auch keinen Anspruch hat, zusätzlich zum Kabelanschluss eine Parabolantenne zu installieren (BVerfG, NJW 1994, 1147). Demgegenüber stellt die Freischaltung durch einen anderen Telekommunikationsanbieter keinen baulichen Eingriff dar, sondern eine immaterielle Veränderung. So abwegig war der Einwand des Vermieters beim AG Wedding jedenfalls nicht, für eine solche Veränderung habe der Mieter kein Rechtsschutzbedürfnis.