Zugang zu Gemeinschaftseigentum nur über Beiräte und/oder Hausmeister

Es entspricht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, wenn der Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden, mit Zählereinrichtungen für Strom und Gas versehenen Raum den Wohnungseigentümern nur über den Hausmeister oder die Verwaltungsbeiräte ermöglicht wird, weil nur diese im Besitz von Schlüsseln sind.

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner wurde zum Verwalter bestellt. Der Antragsgegner hat die Schließzylinder in zwei im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen, in denen sich Strom- und Gaszähler befinden, ausgewechselt. Grund dafür war, daß die in den Räumen befindlichen Schaltuhren von unbekannten Personen verstellt worden seien. Schlüssel zu den neuen Schließzylindern haben der Hausmeister und die Verwaltungsbeiräte. Der Antragsteller hat erfolglos beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die ursprünglich vorhandenen Schließzylinder wieder einzubauen, hilfsweise ihm Schlüssel für die neuen Schließzylinder auszuhändigen.

(... ) 2. a) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht, können die Wohnungseigentümer einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich eine Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

b) Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler zum Ergebnis gelangt, daß die Gebrauchsregelung hinsichtlich der beiden Räume mit Zählereinrichtungen für Strom und Gas ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ein Ausschluß des Antragstellers vom Mitgebrauch liegt nicht vor. Der Antragsteller ist lediglich im Mitgebrauch beschränkt. Die Beschränkung durch Abschließen der Zugangstüren wurde vom Verwalter veranlaßt. Eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG zu treffen, ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer. Der Verwalter beruft sich hier darauf, daß ihm in der Gemeinschaftsordnung die Regelungsbefugnis übertragen wurde. Unabhängig davon könnte der Antragsteller nach den Grundsätzen des § 15 Abs. 3 WEG keine andere als die getroffene Regelung verlangen.

Es ist sachgerecht, die Räume gegen das Betreten durch unbefugte Personen zu sichern. Aus gegebenem Anlaß, weil von unbekannten Personen Eingriffe in die in den Räumen vorhandenen Zählereinrichtungen vorgenommen wurden, ist die Schließung des Zugangs vom Verwalter veranlaßt worden. Diese Maßnahme entspricht bei Berücksichtigung der Zweckbestimmung der Räume dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (§ 15 Abs. 3 WEG; BayObLGZ 1972, 94 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 24). Der Antragsteller kann sich Zugang zu den Räumen über den Hausmeister oder die Verwaltungsbeiräte verschaffen, die im Besitz von Schlüsseln sind. Damit ist der ihm in einem früheren Verfahren gegebenen Zusage der jederzeitigen Zugänglichkeit der Räume ausreichend Rechnung getragen. Diese Zusage kann nicht dahin ausgelegt werden, daß der Antragsteller zu jeder beliebigen Zeit, 24 Stunden täglich, die Möglichkeit des Zugangs haben müßte.