Zugang des Mieterhöhungsverlangens

Der Vermieter muss den Zugang eines Mieterhöhungsverlangens bei dem Mieter beweisen. Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt vom Bekl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Mit gerichtlicher Verfügung vom 4.2. 2008 wurde dem Bekl. neben den Abschriften der Klageschrift und der Ladungsverfügung zugleich eine vom Gericht gefertigte Fotokopie des vorbezeichneten Mieterhöhungsverlangens übersandt.

Dem Schriftsatz vom 6.8.2008 war des Weiteren neben der beglaubigten Abschrift desselben Schriftsatzes das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen beigefügt, wobei die Zustellung an den Prozessbevollmächtigten des Bekl. durch das Gericht am 13.8.2008 verfügt wurde.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Klage sei unzulässig, weil den Bekl. eine wirksame Mieterhöhungserklärung nicht zugegangen sei. Für den vorprozessualen Zugang des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens, den der Bekl. bestreitet, habe die Kl. keinen Beweis angetreten. Durch die gerichtliche Verfügung der Übersendung einer Fotokopie des der Klageschrift beigefügten Mieterhöhungsverlangens sei ein § 130 BGB genügender Zugang nicht erfolgt.

Die Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 23.7.2007 ist dem Bekl. vorprozessual nicht gemäß § 130 BGB zugegangen. Der hierzu erfolgte Vortrag der Kl., das Mieterhöhungsverlangen sei ordnungsgemäß frankiert und zur Post gegeben worden und müsse deshalb auch zugegangen sein, genügt für die Darlegungslast nicht. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH, Urteil vom 7.12.1994, VIII ZR 153/93; Urteil vom 24.4.1996, VIII ZR 150/95; Urteil vom 21.1.2009, VIII ZR 107/08 = GE 2009, 509).

Der Zugang ist auch nicht durch die gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens am 7.2.2008 erfolgt. Denn der Zugang im Sinne von § 130 BGB setzt ein Inverkehrbringen der Willenserklärung voraus. Hat der Erklärende das Inverkehrbringen der Willenserklärung zwar nicht zielgerichtet veranlasst, aber doch zu vertreten, so ist wegen der Rechtsähnlichkeit dieser Fälle zu denen des fehlenden Erklärungsbewusstseins die Erklärung dennoch (aufgrund eines entsprechenden Rechtscheins) als abgegeben anzusehen. Ist die Willenserklärung ohne Willen des Erklärenden an den Empfänger gelangt und dem Erklärenden auch nicht zurechenbar, so ist sie hingegen unwirksam (Einsele in MüKo, 5. Aufl. 2006, § 130 Rdnr. 14). An einer derartigen Abgabe der Willenserklärung fehlt es demnach, wenn das schriftliche Vertragsangebot ohne Willen des "Anbieters" durch einen Dritten abgesandt wird (BGH, Urteil vom 30.5.1975, V ZR 206/73). Hierbei kommt es nicht darauf an, ob Anhaltspunkte für eine inhaltliche Identität des Originals des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens und der vom Gericht gefertigten Fotokopie vorliegen oder nicht. Denn es fehlt bereits am Willen der Kl., die der Klageschrift für das Gericht bestimmte Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens dem Bekl. zukommen zu lassen.

Ein wirksamer Zugang im Sinne von § 130 BGB ist auch nicht aufgrund der Beifügung des Mieterhöhungsverlangens im Zusammenhang mit dem Schriftsatz der Kl. vom 6.8.2008 erfolgt. Es ist grundsätzlich möglich, wie sich auch aus § 558 b Abs. 3 BGB ergibt, während eines Prozesses ein Mieterhöhungsverlangen in einem Schriftsatz zu stellen; erforderlich ist hierfür nach Einführung der Textform nur noch, dass dem Mieter eine Abschrift zugeht. Jedoch muss der Schriftsatz wirklich ein Mieterhöhungsverlangen enthalten, also alle Voraussetzungen erfüllen, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss. Der Schriftsatz muss für den Mieter klar und eindeutig erkennen lassen, ob dieses Schriftstück zugleich ein neues materiell-rechtliches Mieterhöhungsverlangen enthält oder ob damit nur ein früheres Erhöhungsverlangen weiterverfolgt und durchgesetzt werden soll (Blank/Börstinghaus, 2. Aufl. 2004, § 558 b BGB Rdnr. 36; Schach in Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl. 2008, § 558 BGB Rdnr. 10).

Vorliegend enthält der Schriftsatz der Kl. vom 6.8.2008 lediglich den Hinweis auf die Beifügung des streitigen Mieterhöhungsbegehrens zur beglaubigten Anschrift des Schriftsatzes. Um es als neues materiell-rechtliches Mieterhöhungsverlangen wirksam in den Rechtsstreit einzuführen, hätte es jedoch - angesichts des nun erst später erfolgenden Zugangs - mindestens einer Klarstellung bedurft, dass die Zustimmung zum maßgeblichen späteren Wirksamkeitszeitpunkt begehrt wird. Dies ist jedoch weder im Schriftsatz selbst erfolgt noch hat die Kl. im darauf folgenden Termin zur mündlichen Verhandlung am 2.9.2008 etwas Derartiges erklärt und auch im Rahmen der dann gestellten Anträge nicht erkennen lassen, dass sie aufgrund der Beifügung des Mieterhöhungsverlangens einen neuen - hilfsweise geltend gemachten - materiell-rechtlichen Anspruch auf Zustimmung verfolgt. Da es sich jedoch - im Falle der erstmals erfolgenden Zustellung im Laufe des Rechtsstreits - um eine Veränderung des Streitgegenstands handeln würde, weil das ursprüngliche Erhöhungsbegehren mit dem dortigen Wirksamkeitszeitpunkt jedenfalls nicht mehr allein weiterverfolgt würde, läge hierin eine Klageänderung im Sinne von § 263 ZPO. Dies findet seinen Grund bereits darin, dass nicht nur eine neue Zustimmungsfrist nach § 558 Abs. 2 BGB läuft, sondern sich auch der Wirksamkeitszeitpunkt nach § 558 b Abs. 1 BGB verschiebt. Da beide Voraussetzungen auch inhaltlich der vorgetragenen Tatsachen neu zu prüfen und zu beurteilen sind, verändert sich der Klagegrund, weil der Lebenssachverhalt nunmehr von diesen neuen Tatsachen bestimmt wird (so auch: LG München, Beschluss vom 24.6.2003 - 14 T 10451/03 -, NJW-RR 2004, 523).

Soweit die Kl. in der Berufungsinstanz daher mit dem weiter hilfsweise gestellten Antrag die Zustimmung ab dem 1.11.2008 begehrt, fehlt es daher an einer Einführung eines materiell-rechtlichen Anspruchs, der den Zustimmungszeitpunkt rechtfertigen könnte.

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter zugehen. Ein im Rechtsstreit gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens kann eine unterbliebene Zustellung grundsätzlich nicht ersetzen.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Rechtsstreit behauptete er, die Mieterhöhung sei ordnungsgemäß frankiert zur Post gegeben worden und müsse deshalb auch zugegangen sein.

Im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht wurde dem Mieter mit gerichtlicher Verfügung neben den Abschriften der Klageschrift und der Ladungsverfügung zugleich eine vom Gericht gefertigte Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens übersandt. Einem späteren Schriftsatz des Vermieters war des Weiteren neben der beglaubigten Abschrift derselben das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen beigefügt, das dem Prozessbevollmächtigten des Mieters durch gerichtliche Verfügung zugestellt wurde.

Das Amtsgericht wies die Zustimmungsklage ab. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Berufung zurück. Es sei davon auszugehen, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vorprozessual nicht gem. § 130 BGB zugegangen sei. Der hierzu erfolgte Vortrag des Vermieters reiche im Rahmen der Darlegungslast nicht aus. Bei zur Post gegebenen Briefen bestehe kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH GE 2009, 509). Der Zugang sei auch nicht durch die gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens erfolgt. Der Zugang setze ein Inverkehrbringen der Willenserklärung voraus. Habe der Erklärende das Inverkehrbringen der Willenserklärung zwar nicht zielgerichtet veranlasst, aber doch zu vertreten, so sei wegen der Rechtsähnlichkeit dieser Fälle zu denen des fehlenden Erklärungsbewusstseins die Erklärung dennoch (aufgrund eines entsprechenden Rechtsscheins) als abgegeben anzusehen. Sei die Willenserklärung jedoch ohne Willen des Erklärenden an den Empfänger gelangt und dem Erklärenden auch nicht zurechenbar, so sei sie hingegen unwirksam. An einer derartigen Abgabe der Willenserklärung fehle es daher, wenn das schriftliche Vertragsangebot ohne Willen des "Anbieters" durch einen Dritten abgesandt werde, denn es fehle bereits am Willen des Vermieters, die der Klageschrift beiliegende, für das Gericht bestimmte Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter zukommen zu lassen.

Ein wirksamer Zugang sei auch nicht aufgrund der Beifügung des Mieterhöhungsverlangens zum Schriftsatz des Vermieters erfolgt. Der Schriftsatz müsse für den Mieter klar und eindeutig erkennen lassen, ob dieses Schriftstück zugleich ein neues materiell-rechtliches Mieterhöhungsverlangen enthalte, oder ob damit nur ein früheres Verlangen weiterverfolgt und durchgesetzt werden solle. Daran mangele es vorliegend.

Nach § 558 b Abs. 3 BGB kann der Vermieter ein unwirksames vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. In beiden Fällen steht dem Mieter dann die Zustimmungsfrist nach Abs. 2 Satz 1 BGB (erneut) zu. Der Vermieter bzw. sein Prozessbevollmächtigter muss bei der Nachholung immer darauf achten, dass mit dem Schriftsatz klargestellt wird, dass entsprechend § 558 b Abs. 3 BGB vorgegangen werden und materiell ein den Anforderungen des § 558 a BGB entsprechendes Mietzinserhöhungsverlangen erfolgen soll. Das kann übrigens auch hilfsweise erfolgen, etwa weil der Vermieter Bedenken zur Wirksamkeit seines ursprünglichen Verlangens hat und nicht riskieren will, mit dem ursprünglichen Verlangen abgewiesen zu werden und dann erneut klagen zu müssen (mit dem Risiko, dass dann schon alle Fristen abgelaufen sind). Die Situation ist hier ähnlich einer im Rechtsstreit erklärten (neuerlichen) Kündigung. Auch hier muss klar ersichtlich sein, dass wegen eines neuen Grundes zur Beendigung des Mietverhältnisses eine weitere Kündigung erklärt werden soll.