Zugang der Kündigung (Nichtabholen eines Einschreibebriefes)

Zugang der Kündigung (Nichtabholen eines Einschreibebriefes); Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigungserklärung; Zugang Einschreibebrief; nicht abgeholter Benachrichtigungszettel; Annahmeverweigerung

1. Zur Frage, ob ein Mieter die mit eingeschriebenem Brief erfolgte Kündigung gegen sich gelten lassen muß, wenn er den Brief nicht von der Post abgeholt hat.

2. Zur Frage, ob bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin der Erwerber einer preisgebundenen Altbauwohnung, der die Wohnung mit einem vor dem 1. Januar 1978 abgeschlossenen Kaufvertrag gekauft hat, sich gegenüber dem von der Umwandlung betroffenen Mieter auf Eigenbedarf als Kündigungsgrund berufen kann.

Der Ansicht des Kl. kann nicht gefolgt werden, daß der Bekl. die Kündigung als am 6. Juli 1986 zugegangen gegen sich gelten lassen muß. Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die erst in dem Zeitpunkt wirksam wird, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, daß der Inhalt eines Einschreibebriefes, der dem Empfänger weder ausgehändigt werden kann noch von ihm innerhalb der Lagerfrist beim Postamt abgeholt wird, nicht zugegangen ist, insbesondere reicht die Hinterlassung eines Benachrichtigungszettels durch den Postbeamten nicht aus, um den Zugang anzunehmen (Palandt/Heinrichs, 46. Aufl. 1987, Anm. 3 b zu § 130). Denn aus dem Benachrichtigungszettel ist nicht einmal ersichtlich, wer der Absender des Einschreibebriefes ist. Vor allem aber läßt dieser Benachrichtigungszettel keinen Hinweis auf den Inhalt des Briefes zu.

Allerdings ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß derjenige, der den Zugang eines Einschreibens unberechtigt verhindert, sich so behandeln lassen muß, als wäre ihm der Inhalt im Zeitpunkt der unberechtigten Annahmeverweigerung zugegangen (Palandt/Heinrichs, a.a.O., Anm. 6 zu § 130). Indessen ist der Kl. für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen darlegungsfällig. Er hat lediglich dargetan, daß der Postbote auf dem Einschreibbrief vermerkt hatte, daß er eine Benachrichtigung hinterlassen habe. Das aber reicht nicht aus, um eine unberechtigte Annahmeverweigerung durch den Bekl. zu begründen. Nachdem der Bekl. bestritten hatte, einen derartigen Benachrichtigungszettel vorgefunden zu haben, fehlt es an der Darlegung von Umständen, aufgrund deren sich der Bekl. den Zugang zurechnen lassen müßte. Es ist vom Kl. auch weder etwas dafür dargetan noch ersichtlich, daß der Bekl. mit dem Zugang eines Kündigungsschreibens per Einschreiben rechnen mußte.

Zwar ist dem Bekl. am 8. August 1986 eine unterschriebene Kopie des Kündigungsschreibens in den Briefkasten geworfen worden. Diese Kündigungserklärung wahrt aber nicht die einzuhaltende Kündigungsfrist. Um das Mietverhältnis zum 30. oder 31. August 1987 wirksam beenden zu können, wäre wegen der Länge des Mietverhältnisses die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB einzuhalten gewesen. Die Kündigungserklärung hätte dem Bekl. also spätestens am 4. August 1986 zugehen müssen. Dies war der dritte Werktag des August 1986. Ein Zugang am 8. August 1986 ist verspätet und kann eine Beendigung des Mietverhältnisses zu Ende August 1987 nicht mehr bewirken.

Eine Umdeutung in eine Kündigung zum 30. September 1987 ist nicht möglich. Denn nach § 2 Nr. 1 des Mietvertrages hat sich das Mietverhältnis mangels Kündigung bis Ende August 1988 verlängert. Diese vereinbarte Verlängerung des Mietvertrages um jeweils ein Jahr ist wirksam. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB steht nicht entgegen. Denn durch eine solche Vorschrift wird sichergestellt, daß bei Fortsetzung des Mietverhältnisses über die zunächst bestimmte Frist hinaus nicht § 568 BGB anzuwenden ist, sondern das Mietverhältnis so, wie es vereinbart worden ist, sich um jeweils eine bestimmte Zeit verlängert. Dies entspricht auch der Regelung des § 565 a Abs. 1 BGB (Palandt/Putzo, a.a.O., Anm. 2 b zu § 565 a).

Im übrigen ist die ausgesprochene Kündigung schon deshalb unwirksam, weil zur damaligen Zeit eine Eigenbedarfskündigung gesetzlich ausgeschlossen war. Durch Artikel 2 des 2. MietÄndG Berlin vom 24. Juli 1979 war nämlich festgelegt worden, daß der Erwerber einer preisgebundenen Altbauwohnung sich gegenüber dem von der Umwandlung betroffenen Mieter auf Eigenbedarf nicht berufen könne. Zwar ist diese Vorschrift durch Artikel 4 des 3. MietÄndG vom 3. August 1982 aufgehoben worden. Artikel 6 § 4 desselben Gesetzes bestimmt aber, daß die Vorschrift auf diejenigen Mietverhältnisse anwendbar bleibt, bei denen der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem 1. Januar 1978 abgeschlossen worden war. Diese Voraussetzungen liegen hier unstreitig vor. Zwar ist auch diese Vorschrift inzwischen durch § 8 Nr. 9 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 aufgehoben worden. Indessen ist diese Vorschrift nach § 10 Abs. 1 desselben Gesetzes erst am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft getreten, also erst nach dem 14. Juli 1987. Das aber hat zur Folge, daß eine Kündigung in dem Zeitpunkt, in dem sie zulässig war, nämlich bis zum 4. August 1986, wegen Eigenbedarfs gesetzlich ausgeschlossen war.

Anmerkung: Vgl. auch LG Berlin - 63 S 137/87 - Urteil vom 1.9.1987 in MM 1988, 25.