Zugang der Betriebskostenabrechnung vor Ablauf der Ausschlußfrist

Zugang der Betriebskostenabrechnung vor Ablauf der Ausschlußfrist; Absendung fünf Tage vor Fristablauf nicht ausreichend

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein, so dass die Absendung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter innerhalb dieser Frist nicht ausreichend ist.

(Leitsatz des Einsenders)

Die Kl. macht Nachzahlungsansprüche aus Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume vom 15.3.2001 bis 30.6.2001, vom 1.7.2001 bis 30.6.2002, vom 1.7.2002 bis 30.6.2003 und vom 1.7.2003 bis 30.6.2004 gegenüber den Bekl. als Gesamtschuldner geltend. Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der Wohnung, ... in Brandenburg an der Havel.

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 455,05 Euro (890 DM). Die jährlich gezahlten Betriebskosten-Vorauszahlungen der Bekl. betrugen unstreitig im Zeitraum vom 15.3.2001 bis 30.6.2001 insgesamt 546,06 Euro (1.06 DM), im Zeitraum vom 1.7.2001 bis 30.6.2001 und vom 1.7.2002 bis 30.6.2003 sowie vom 1.7.2003 bis 30.06.2004 jeweils 1.638,12 Euro/Jahr.

Mit Schreiben vom 9.6.2003, vom 25.6.2003, vom 27.6.2004 und vom 18.4.2005 rechnete die Kl. über die Betriebs- und Heizkosten für diese jeweiligen Zeiträume gegenüber den Bekl. ab. Die Bekl. zahlten auf die insofern ihnen in Rechnung gestellten Nachzahlungen jedoch nicht den geringsten Geldbetrag.

Die Kl. trägt vor, dass die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ordnungsgemäß erstellt worden seien und zudem auch noch fristgerecht den Bekl. als Mieter mitgeteilt worden seien. (...)

Das Gericht hat (...) Beweis erhoben.

Die zulässige Klage ist nur im zuerkannten Umfang begründet. Der Kl. steht gegenüber den Bekl. als Gesamtschuldnern noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von ... Euro zu (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Absatz 5, Nr. 1 und 3 sowie 4 des Mietvertrages der Prozessparteien).

Die Kl. hat hier zwar nachvollziehbar dargelegt, dass die von ihrer Seite erstellten Betriebskostenabrechnungen inhaltlich korrekt sind - wie noch ausgeführt werden wird -. Allerdings gilt grundsätzlich für eine etwaige Nachzahlungsverpflichtung des Mieters, dass über die Höhe der tatsächlich entstandenen Betriebskosten der Vermieter auch fristgerecht abzurechnen hat, weil der Vermieter nur im Umfang des tatsächlichen Verbrauchs einen vertraglichen Erstattungsanspruch gegen den Mieter hat. Diese Rechtslage ändert sich nicht dadurch, dass der Vermieter mit dem Mieter monatliche Abschlagszahlungen vereinbart, über die nach Ablauf eines Jahres abzurechnen ist (BGH, NJW 2005, 1499 ff. = WuM 2005, 337 ff.). Über die Höhe der im Abrechnungszeitraum entstandenen Betriebskosten soll die zwingend vorgeschriebene jährliche Abrechnung des Vermieters - insbesondere im Interesse des Mieters - Klarheit verschaffen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, BGHZ 113, 188 ff. = NJW 1991, 836 f. = WuM 1991, 150 ff.; BGH, NJW 2007, 1059 f. = WuM 2007, 196 f.).

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung vom 9.6.2003 für den Zeitraum 1.7.2000 bis 30.6.2001 galt jedoch hier noch nicht der neue § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, so dass die Kl. hier auch noch nach Ablauf eines Jahres die Abrechnung ausführen konnte. Der § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nämlich der in der seit dem 1.9.2001 geltenden Fassung erst auf die ab diesem Zeitpunkt (z. B. den 31.12.2001) endenden Abrechnungszeiträume - nicht jedoch auf die vor dem 1.9.2001 endenden Abrechnungszeiträume - anzuwenden (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB; BGH, WuM 2005, 61 ff. = NJW 2005, 219 ff.; BGH, WuM 2006, 516 ff. = NZM 2006, 740 f.; LG Bremen, WuM 2005, 63; AG Dortmund, NZM 2004, 782 ff.).

Die Abrechnungsfrist des nunmehrigen § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird jedoch sei dem 1.9.2001 nur noch mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61; BGH, NJW 2007, 1059 f. = WuM 2007, 196 f.). Der Zeitpunkt für die Abrechnung ist somit jetzt nicht mehr in das freie Belieben des Vermieters gestellt. Vielmehr hat die Abrechnung auch innerhalb einer angemessenen Frist zu erfolgen. In Übereinstimmung mit dem Gesetz (§ 556 Abs. 3 BGB) und der Rechtsprechung des BGH ist somit seit dem 1.9.2001 die Jahresfrist für die Angemessenheit der Abrechnungsfrist heranzuziehen. Diese Frist hat die Kl. hier aber wohl für die Zeiträume seit dem 1.9.2001 unstreitig nur bezüglich der Betriebskostenabrechnung vom 18.4.2005 für den Zeitraum 1.7.2003 bis 30.6.2004 eingehalten, nicht aber bezüglich der Betriebskostenabrechnungen vom 27.6.2004 für den Zeitraum 1.7.2002 bis 30.6.2003 - und vom 25.6.2003 für den Zeitraum 1.7.2001 bis 30.6.2002.

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme und des unstreitigen Vortrags der Parteien steht zur Überzeugung des Gerichts nämlich fest, dass die Nebenkostenabrechnung der Kl. vom 18.4.2005 für den Zeitraum 1.7.2003 bis 30.6.2004 den Bekl. innerhalb der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist. Die Bekl. haben nämlich mit ihrem Schreiben vom 20.5.2005 ausdrücklich auf diese Betriebskostenabrechnung Bezug genommen, mithin noch vor dem 30.6.2005, so dass den Bekl. diese Betriebskostenabrechnung auch noch fristgerecht davor zugegangen sein muss.

Eine Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB jedoch spätestens seit dem 1.9.2001 nunmehr bis zum Ablauf des 12 Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnungsfristen für die Betriebskosten ab dem Zeitraum 2001/2002 waren dementsprechend gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB jeweils mit dem 30.6. des Folgejahres hier abgelaufen. Der § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt nämlich die Geltendmachung einer Nachforderung für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum grundsätzlich aus; etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB). Davon kann jedoch auf Seiten der Kl. hier nicht ausgegangen werden (BGH, NJW 2006, 903 f. = WuM 2006, 150 f.; BGH, NJW 2006, 3350 ff. = WuM 2006, 516 ff. = GE 2006, 1160 ff.). Ein Vermieter wahrt diese Jahresfrist zur Mitteilung der Betriebskostenabrechnung zwar noch, wenn er die Unterlagen am Stichtag (d.h. hier am 30. Juni) in den Briefkasten des Wohnungsmieters einwirft (AG Hamburg-St. Georg, NJW 2006, 162 = WuM 2005, 775 = NZM 2006, 15), jedoch auch insoweit nur bis 18 Uhr (BayVerfGH, NJW 1993, 518 = WuM 1993, 331; AG Ribnitz-Damgarten, WuM 2007, 18 f.), da ein später eingeworfener Brief grundsätzlich erst am nächsten Morgen zugeht (BGH, VersR 1994, 586; AG Ribnitz-Damgarten, WuM 2007, 18 f.). Die "Mitteilung" im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB ist dabei aber als "Zugang" und nicht nur als "Absendung" der Betriebskostenabrechnung zu verstehen (AG Köln, NJW 2005, 2930 =NZM 2005, 740 = ZMR 2005, 543; AG Ribnitz-Damgarten, WuM 2007, 18 f.).

Zudem ist auf diese Wissens-Erklärung hier auch die zum rechtzeitigen Zugang von Willens-Erklärungen entwickelte Rechtsprechung analog anzuwenden. Die Nebenkostenabrechnung ist zwar nach dem Wortlaut des § 556 Absatz 3 BGB keine empfangsbedürftige Willenserklärung, sondern eine Mitteilung: "... Abrechnung ... mitzuteilen ...". Auf diese "Mitteilung" sind die Regelungen über empfangsbedürftige Willenserklärungen aber analog anzuwenden. Es handelt sich hier nämlich auch oft um eine Änderung bestehender rechtlicher Verhältnisse, nämlich bezüglich der ab diesem Zeitpunkt neu festgesetzten Vorauszahlungs-Abschläge, auf die sich der Mieter als Empfänger für den nächsten Jahreszeitraum einstellen muss, so dass der Mieter auch schutzwürdig ist. Diese "Mitteilung" ist mit der herrschenden Meinung somit als "Zugang" der Abrechnung, nicht aber als bloße "Absendung" der Abrechnung zu verstehen (AG Köln, NJW 2005, 2930 = ZMR 2005, 543 = NZM 2005, 740; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 471 zu § 556 BGB).

Dies war wohl auch der erklärte Wille des Gesetzgebers; im Referentenentwurf zu § 556 BGB ist nämlich ausgeführt:

"Da es nach Abs. 3 S. 2 auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung."

Das Gericht folgt deshalb hier dem ausdrücklich vom Gesetzgeber erklärten Willen. Zur Wahrung der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB kommt es deshalb nunmehr auf den Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter an (AG Oldenburg, ZMR 2005, 204 f.).

Der § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB begründet im Übrigen keine Vermutung dahingehend, dass die rechtzeitige Absendung der Betriebskostenabrechnung für die Geltendmachung einer Nachzahlung genügt; vielmehr ist allein auf den Zugang der Abrechnung innerhalb der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB beim Mieter abzustellen. Den Vermieter trifft somit zunächst die Beweislast für den Zugang. Der BGH hat insofern bereits seit langem auch entschieden, dass für Nebenkostennachforderungen der Zugang der Abrechnung beim Mieter maßgebend ist, weil frühestens mit diesem Zeitpunkt die Fälligkeit der Nachforderung eintritt (BGH, NJW 1991, 836 f. = WuM 1991, 150 ff. = GE 1991, 139 ff. = MDR 1991, 524). Die Aufgabe zur Post stellt dementsprechend noch keine Zugangsfiktion dar (LG Düsseldorf, WuM 2007, 132 f. = NJW 2007, 1290; LG Leipzig, Mietrecht kompakt 2006, 88).

Entgegen der Ansicht der Kl. greift dieser Ausschlusstatbestand auch hier, da sie die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3, zweiter Halbsatz BGB auch zu vertreten hat. Zwar liegt ein eigenes Verschulden der Kl. im Sinne des § 276 BGB hier nicht vor. Sie muss sich jedoch das Verschulden des von ihr beauftragten Zeugen... nach § 278 BGB zurechnen lassen. Dieser will zwar entsprechend seiner Aussage die Betriebskostenabrechnung vom 27.6.2004 noch an diesem Tage in den Briefkasten geworfen haben, jedoch steht dem der von der Bekl.

seite eingereichte Briefumschlag als Urkunde entgegen, welcher als Datum der Abgabe des Briefs als Einschreiben bei der Post den 29.6.2004 (d. h. nur einen Tag vor Fristablauf) aufführt, so dass diese Nebenkostenabrechnung vom 27.6.2004 den Bekl. auch nicht mehr rechtzeitig zuging, sondern erst am 1.7.2004.

Auch wenn der Zeuge ... die Abrechnung vom 25.6.2003 noch "rechtzeitig" am Abend des 25.6.2003 (mithin nur 5 Tage vor Fristablauf) mittels Einwurf in einen Postkasten an die Bekl. versandt haben will, so dass diese Nebenkostenabrechnung den Bekl. bei ordnungsgemäßer Zustellung ggf. noch rechtzeitig zugegangen wäre, ist jedoch die rechtzeitige Absendung - entgegen der Ansicht der Kl. - hier nicht ausreichend, um ein Vertretenmüssen der Kl. zu verneinen, da der rechtzeitige Zugang von den Bekl. ausdrücklich auch insoweit bestritten wurde. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter nämlich mitzuteilen. Es kommt daher allein auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an, wie bereits ausgeführt. Hierfür trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Dies bedeutet keine unverhältnismäßige Belastung des Vermieters, da er nicht sämtliche Nebenkostenabrechnungen sicherheitshalber per Boten oder Einschreiben übersenden muss. Vielmehr ist dies nur in den Fällen erforderlich, in denen der Fristablauf - wie hier - droht (LG Düsseldorf, WuM 2007, 132 ff. = NJW 2007, 1290; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rn. 537).

Demgegenüber bedeutet die Rechtsauffassung der Kl. eine nicht zu vertretende Beweiserleichterung für den Vermieter. Dieser müsste nicht mehr den Zugang beim Mieter, sondern nur noch die ordnungsgemäße Absendung der Abrechnung beweisen. Es würde dann dem Mieter obliegen, bei einem bewiesenermaßen vom Vermieter abgesendeten Brief nachzuweisen, dass er die Abrechnung nicht erhalten hat. Dies ist aber ein Nachweis, der regelmäßig nicht vom Mieter zu führen sein wird. Unsicherheiten in Bezug auf den Verbleib des Briefes würden also in den Fällen, in denen die Abrechnung zumindest nach dem Sachvortrag des Mieters nie oder verspätet bei ihm angekommen ist, immer zu seinen Lasten gehen. Dieses Ergebnis steht mit der Wertung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB aber nicht in Einklang. Soweit der Vermieter einen fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung - wie im vorliegenden Fall - nicht nachweisen kann, ist deshalb auch von seinem Vertretenmüssen auszugehen (LG Düsseldorf, WuM 2007, 132 ff. = NJW 2007, 1290). Daß die Kl. als Vermieterin, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht habe einhalten können, weil ein objektives Abrechnungshindernis zu beheben gewesen wäre (BGH, WuM 2006, 516 ff. = NZM 2006, 740 f. = ZMR 2006, 847 ff.), wird zudem noch nicht einmal von der Kl. als Vermieterin hier behauptet. (...)

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter vor Ablauf der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; die Absendung fünf Tage vor Ablauf der Frist reicht nicht aus.

Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten für die Zeit von 15.3.2001 bis 30.6.2001 sowie die Jahre 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, jeweils für den Abrechnungszeitraum vom 1.7. - 30.6. ab, und zwar mit Schreiben vom 9.6.2003, 25.6.2003, 27.6.2004 und 18.4.2005. Die Mieter zahlten die sich daraus ergebenden Nachforderungen nicht, weil sie behaupteten, dass ihnen die Abrechnungen erst nach Ablauf der jeweiligen Ausschlußfrist zugegangen seien. Hinsichtlich der Abrechnung für 2001/2002 bekundete der insoweit vernommene Mitarbeiter des Vermieters, diese am Abend des 25.6.2003 in den Postkasten eingeworfen zu haben. Der Briefumschlag für die Übersendung der Betriebskostenabrechnung 2002/2003 wies als Datum der Abgabe des Einschreibens bei der Post den 29.6.2004 aus. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2003/2004 nahmen die Mieter bereits mit Schreiben vom 20.5.2005 Stellung.

Das AG Brandenburg/Havel sprach die Nachforderung aus der Abrechnung für die Zeit vom 15.3.2001 bis 30.6.2001, weil auf diese - vor dem 1.9.2001 abgelaufene - Abrechnungsperiode die erst für danach abgelaufene Abrechnungszeiträume geltende Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB noch nicht anwendbar gewesen sei. Auch die Nachforderung aus der Abrechnung für 2003/2004 sei begründet, weil sich aus dem Schreiben der Mieter vom 20.5.2005 ergebe, dass ihnen diese Abrechnung vor Ablauf der Ausschlußfrist am 30.6.2005 zugegangen sein müsse. Mit den übrigen Nachforderungen sei der Vermieter ausgeschlossen. Denn er habe nicht bewiesen, dass diese Abrechnungen vor Ablauf der Ausschlussfristen am 30.6.2003 bzw. am 30.6.2004 den Mieter zugegangen seien.

Der von dem Zeugen bekundete Einwurf der Abrechnung für 2001/2002 am Abend des 25.6.2003 reiche nicht aus, da der Mieter den Zugang vor Ablauf des 30.6.2003 bestritten habe. Auch die Abrechnung für 2002/2003 sei dem Miete nicht mehr rechtzeitig zugegangen, da sich aus dem Briefumschlag als Datum der Abgabe des Einschreibens der 29.6.2004 ergebe, so dass die Abrechnung dem Mieter erst am 1.7.2004 zugegangen sei.

Entgegen der Auffassung des AG Brandenburg/Havel hat nach einer weit verbreiteten Auffassung (LG Berlin, Urteil v. 18.8.2005, 67 1/05, GE 2005, 1355; LG Potsdam, Urteil v. 1.9.2005, 11 S 236/04, GE 2005, 1357; AG Leipzig, Urteil v. 6.9.2005, 163 C 4723/05, ZMR 2006, 47; AG Oldenburg, Urteil v. 24.9.2004, E 5 5302/04, ZMR 2005, 205; AG Köln, Urteil v. 21.4.2005, 210 C 31/05, NJW 2005, 2930 = NZM 2005, 740; AG Köln, Urteil v. 14.9.2004, 221 C 158/04, MietRB 2005, 31: 16 Tage) der Vermieter einen verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Ausschlußfrist zur Post oder an einen privaten Postzustellungsdienst gibt.