Zugang zu Energiezählern im Sondereigentum durch Beschlussersetzung

Befinden sich gemeinschaftliche Energiezähler im Bereich eines Sondereigentums, ist der Sondereigentümer regelmäßig verpflichtet, Miteigentümern Zugang zu den Energiezählern zu gewähren.

Die Parteien streiten über von der Kl. begehrte Beschlussfassungen. Im Aufteilungsplan ist ein als Raum „Hausarbeit“ im EG als Sondereigentum einem Miteigentümer zugewiesen. In diesem Raum befinden sich die Elektrozähler, die Heizungsanlage sowie sämtliche Hauptabsperrventile für Warm- und Kaltwasser. Die Parteien sind zerstritten. Die Kl. begehrt Zutritt zum Zählerraum. Die Bekl. behauptet im Hinblick auf den begehrten Zugang zum Zählerraum habe es in der Vergangenheit keinen Vorfall gegeben, anlässlich dessen ein umgehender Zutritt durch die Kl. erforderlich gewesen wäre.

Die Beschlussersetzung hat Erfolg, da die Kl. den Zugang zu den Energiezählern aus § 18 Abs. 2 WEG bzw. § 14 WEG beanspruchen und mit einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen kann.

1. Unstreitig gehören die im Raum „Hausarbeit“ befindlichen Zähler (sowie die Heizungsanlage) nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum. Von der wohnungseigentumsrechtlichen Zuordnung der Zähler/Heizungsanlage ist aber die Frage zu trennen, ob der Raum, in dem sich eine von Abs. 2 erfasste Anlage oder Einrichtung befindet, zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 52). Inwieweit Räume, in denen sich Gemeinschaftseinrichtungen befinden (z. B. Heizung, Messgeräte) und die Zugänge zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, ist umstritten (Grziwotz in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 5 Rn. 95). Die Räume sind jedenfalls dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie - wie häufig - ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage oder Einrichtung zu dienen bestimmt ist oder wenn der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit objektiv nicht mehr geeignet ist, daneben noch andere, annähernd gleichwertige Zwecke zu erfüllen (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 52). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, weil der Raum zusätzlich von den Sondereigentümern als Hausarbeitsraum genutzt wird. Dass es grundsätzlich möglich ist, dass sich gemeinschaftliche Einrichtungen im Sondereigentum befinden, ergibt sich bereits aus dem Gesetz, da § 5 Abs. 2 WEG formuliert „selbst wenn sie [gemeint sind: die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind] sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden“. Teilweise wird darauf abgestellt, ob die betroffenen Räume den einzigen Zugang zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen darstellen. In diesem Fall soll auch der Raum im Gemeinschaftseigentum stehen (vgl. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 5 Rn. 35). Ausnahmen von diesem Grundsatz werden aber für Einrichtungen gemacht, die nicht ständig gemeinschaftlich genutzt werden (vgl. BeckOGK/Meter, 1.5.2024, WEG § 5 Rn. 49). So liegt der Fall hier. Die Energiezähler werden nicht ständig von allen Eigentümern genutzt. Häufig werden sie nur 1-2 Mal pro Jahr abgelesen. Auch eine Heizungsanlage wird nicht regelmäßig verändert/eingestellt. Dies gilt umso mehr, weil die Kl. innerhalb ihrer Wohnung die Heizung, insbesondere die Temperatur, selbst regulieren kann. Vor diesem Hintergrund muss nicht für jeden Eigentümer ein Zugang über Gemeinschaftseigentum bestehen. Der Raum „Hausarbeit“ unterfällt dementsprechend nicht - abweichend von der TE - dem Gemeinschaftseigentum, sondern ist sondereigentumsfähig.

2. Kehrseite ist allerdings, dass die Sondereigentümer verpflichtet sind, Zugang zu den Energiezählern zu gewähren. Befindet sich die im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage in zum Sondereigentum gehörenden Räumen, hat der Sondereigentümer es gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden, wenn Personen die Heizungsanlage im Auftrag der Gemeinschaft bei einem Anlass aufsuchen (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 52). Gleiches gilt auch für das Aufsuchen zur Zählerablesung.

3. Ein klagbarer Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers besteht nur bei einer Ermessensreduzierung auf null (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 396). Diese ist vorliegend ausnahmsweise gegeben. Ohne den Beschluss über den Zugang hätte die Kl. keine durchsetzbare Berechtigung, um den Raum „Hausarbeit“ zwecks Zählerablesung zu betreten.

4. Eine vorherige Eigentümerversammlung war vorliegend ausnahmsweise nicht erforderlich. Dass die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung angesichts der Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen ist, kann dazu führen, dass die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich ist (LG Hamburg, ZWE 2022,130 Rn. 18). Zudem hat die Kl. versucht, die begehrten Beschlüsse im Umlaufverfahren zu erwirken. Im Übrigen handelt es sich um eine Zweier-GdWE.

Befinden sich Energiezähler im Sondereigentum, muss der Sondereigentümer Zugang zu ihnen gewähren.

In einer heillos zerstrittenen Zweier-WEG verlangt die Klägerin durch Beschlussersetzungsklage Zugang zu einem Hausarbeitsraum, in dem sich die Elektrozähler, die Heizungsanlage sowie sämtliche Hauptabsperrventile für Warm- und Kaltwasser befinden, der aber dem anderen Eigentümer als Sondereigentum zugewiesen ist. Die Beklagte behauptet, in der Vergangenheit habe es keinen Vorfall gegeben, der einen umgehenden Zutritt durch die Klägerin erfordert hätte.

Die Beschlussersetzungsklage hat Erfolg. Die Klägerin kann den Zugang zu den Energiezählern aus § 18 Abs. 2 WEG bzw. § 14 WEG beanspruchen und mit einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen.

Unstreitig gehören die im Hausarbeitsraum befindlichen Zähler (sowie die Heizungsanlage) nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum. Von der wohnungseigentumsrechtlichen Zuordnung der Zähler/Heizungsanlage ist aber die Frage zu trennen, ob der Raum, in dem sie sich befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum steht. Das ist umstritten. Für den vorliegenden Fall geht das Gericht davon aus, dass der Raum im Sondereigentum steht, weil die Energiezähler nicht ständig von allen Eigentümern genutzt, sondern häufig nur 1-2 Mal pro Jahr abgelesen werden. Auch eine Heizungsanlage wird nicht regelmäßig verändert/eingestellt. Der Raum „Hausarbeit“ unterfällt dementsprechend nicht – abweichend von der TE – dem Gemeinschaftseigentum, sondern ist sondereigentumsfähig.

Kehrseite davon ist, dass die Sondereigentümer verpflichtet sind, Zugang zu den Energiezählern zum Zwecke des Ablesens zu gewähren. Ein klagbarer Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers besteht zwar nur bei einer Ermessensreduzierung auf null, was vorliegend ausnahmsweise wegen der Zerstrittenheit der Parteien gegeben ist. Ohne den Beschluss über den Zugang hätte die Klägerin keine durchsetzbare Berechtigung, um den Raum „Hausarbeit“ zwecks Zählerablesung zu betreten.