Zugang des Mieterhöhungsverlangens nicht nachgewiesen

Eine Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen ist als unzulässig abzuweisen, wenn der Zugang nicht nachgewiesen wird und auch während des Rechtsstreits kein Erhöhungsverlangen zugestellt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

II. […] Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von diesem innegehaltene Wohnung aus §§ 558 Abs. 1, 558a BGB. Es fehlt am Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Ist dem Mieter kein (wirksames) Erhöhungsverlangen zugegangen, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig (vgl. BGH, Urt. v. 13.11.2013 - VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33, nach juris Rn. 9).

Gemäß § 558b Abs. 2 BGB kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung (erst) klagen, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Mieterhöhung zustimmt.

Einem vorgerichtlich nicht zugegangenen Erhöhungsverlangen kann der Mieter (mangels Kenntnis) nicht zustimmen. Es wird - als empfangsbedürftige Willenserklärung - gar nicht wirksam, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hinzu kommt, dass im Fall des fehlenden Zugangs auch die besonderen Prozessvoraussetzungen des § 558b Abs. 2 BGB nicht gegeben sind, die Klage unzulässig ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 558b Rn. 80 ff., 163; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, § 558b 11).

Dass das Mieterhöhungsverlangen dem Bekl. nicht zugegangen ist, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht fest. Zweifel an der Richtigkeit der vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen und/oder ihrer Vollständigkeit ergeben sich nicht, § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO.

Teilweise wird unter Bezugnahme auf § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB vertreten, dass (auch) der fehlende Zugang eines Mieterhöhungsverlangens vor Klageerhebung im Zustimmungsprozess durch Einreichen eines Schriftsatzes nachgeholt werden kann, der eindeutig erkennen lässt, dass es sich um ein neues Erhöhungsverlangen handelt (vgl. LG Berlin - 63 S 523/08, GE 2010, 63).

Übersehen wird dabei, dass die „Heilung“ nach § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB dem Wortlaut der Regelung nach ein der Klage vorausgegangenes Erhöhungsverlangen verlangt. Daran fehlt es, wenn die Erklärung mangels Zugangs gar nicht abgegeben worden ist, §§ 558a Abs. 1, 130 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, § 558b 18; Hinz, NZM 2002, 633 [634]; so wohl auch: BGH, Urt. v. 20.1.2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161, nach juris Rn. 19).

Der Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien; fehlt es an der Abgabe der Erklärung, ist das Nachholen oder die Mängelbehebung nicht möglich (Hinz, NZM 2002, 633 [634]).

Dem Wortlaut entsprechen die aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Motive des Gesetzgebers für die sprachliche Neufassung des § 558b Abs. 3 BGB. Klargestellt werden sollte (gegenüber § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG), dass die Nachholmöglichkeiten nur dann bestehen, wenn der Zustimmungsklage überhaupt ein in welcher Form auch immer abgegebenes Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Das Erfordernis eines - wenngleich formunwirksamen - Mieterhöhungsverlangens sollte sicherstellen, dass der Mieter sich in jedem Fall vor einer Klageerhebung auf die begehrte Mieterhöhung und die gegebenenfalls folgende Klage einstellen können soll (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 56). Eben diese Möglichkeit hat der Mieter nicht, wenn ihm ein Erhöhungsverlangen nicht zugegangen ist.

Die Klage bleibt jedoch auch dann ohne Erfolg, wenn zugunsten der Kl. unterstellt wird, dass auch ein nie zugegangenes Mieterhöhungsverlangen nach § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB im Prozess nachgeholt werden kann.

Das (allein in Betracht kommende) Nachholen des Erhöhungsverlangens setzt nach einhelliger Ansicht ein gänzlich neues Erhöhungsverlangen voraus. Der Vermieter kann außerhalb des Klageverfahrens ein neues Zustimmungsverlangen zustellen und schriftsätzlich in den Prozess einführen oder während des Prozesses in einem Schriftsatz erklären. Im letztgenannten Fall ist entscheidend, dass der Schriftsatz für den Mieter (als Erklärungsempfänger) klar und eindeutig erkennen lässt, ob er ein neues materiell-rechtliches Erhöhungsverlangen enthält, oder ob damit nur ein früheres Erhöhungsverlangen weiterverfolgt und durchgesetzt werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 558b Rn. 164, m.w.N.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, § 558b 18; Hinz, NZM 2002, 633, [634]; LG Berlin [ZK 63], Urt. v. 14.7.2009 - 63 S 523/08, nach juris Rn. 27).

Hier ergibt sich nach dem Inhalt der Klageschrift eindeutig, dass die Kl. lediglich das dem Bekl. nicht zugegangene Mieterhöhungsverlangen vom 28. August 2017 mit der Klage weiterverfolgt und durchsetzen will. Sie nimmt ausdrücklich und ausschließlich auf den Inhalt des Erhöhungsverlangens Bezug, macht (nur) diesen zu ihrem Vortrag im Rechtsstreit. Weitere Erhöhungsverlangen werden nicht erklärt. […]

Der Vermieter muss den Zugang eines Mieterhöhungsverlangens beweisen können; wenn der Mieter nicht reagiert hatte, ist eine Klage auf Zustimmung mit Bezugnahme auf das Erhöhungsverlangen unzulässig. Hier hilft nur erneute Zustellung.

Der Mieter hatte im Zustimmungsprozess den Zugang der Mieterhöhung bestritten; auch nach Zeugenvernehmung durch das AG war der Zugang nicht bewiesen. Die Vermieterin berief sich darauf, dass die Klageschrift mit der Bezugnahme auf die Mieterhöhung zugestellt worden sei.

Das Landgericht Berlin wies die Klage als unzulässig ab, weil der Zugang des Mieterhöhungsverlangens eine Prozessvoraussetzung sei. Eine Heilung nach § 558b BGB eines nicht zugegangenen Erhöhungsverlangens komme nicht in Betracht, da dies nur die Behebung einzelner Mängel betreffe. Nötig sei die Zustellung eines neuen Erhöhungsverlangens, wobei dies klargestellt sein müsse. Wenn lediglich ein früheres Erhöhungsverlangen weiterverfolgt und durchgesetzt werden solle wie im vorliegenden Fall, reiche das nicht.

Nach § 558 b BGB kann ein einzelner Mangel des Erhöhungsverlangens nachgebessert werden, wie z. B. die Nachreichung des bisher fehlenden Begründungsmittels. Davon zu unterscheiden ist die Nachholung des Erhöhungsverlangens, die ebenfalls, auch während des Rechtsstreits, zulässig ist. Bei der Nachholung muss eindeutig erklärt werden, dass ein neues Erhöhungsverlangen oder das alte, bisher nicht zugestellte, nunmehr dem Mieter zugehen soll. In beiden Fällen, Nachbesserung und Nachholung, läuft eine neue Zustimmungsfrist für den Mieter. Ist diese im Termin vor dem Amtsgericht noch nicht abgelaufen, ist die Klage noch unzulässig. Ob dann eine Vertagungspflicht besteht oder ob die Klage im ersten Termin abgewiesen werden darf, ist streitig. Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 war der Auffassung, dass wegen des bestehenden prozessualen Instrumentariums eine Vertagungspflicht nicht eingeführt werden müsse (BT-Drs. 14/5663 S. 80), ging also davon aus, dass Gerichte in diesen Fällen nicht „kurzen Prozess“ machen dürften.