Zugang der Kündigung an einen Miterben

1. Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters durch eine Erbengemeinschaft fortgesetzt, und sieht der Mietvertrag vor, dass mehrere Mitmieter einander für den Empfang von mietverhältnisbezogenen Erklärungen bevollmächtigen, so kann es für die Wahrung der Frist des § 564 Satz 2 BGB genügen, wenn die an alle Miterben gerichtete Kündigungserklärung einem der Miterben fristgerecht zugeht.

2. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB handelt, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, gilt der den Erbfall anzeigende Miterbe schon nach dieser Norm als passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung für alle Miterben wahrzunehmen.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen:

Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist wirksam durch die Kündigung vom 11. Juli 2017 beendet worden. Die gegenseitige Empfangsvollmacht der Mieter füreinander aus § 19 Nr. 2 des Mietvertrages gilt auch im Verhältnis zu den Bekl. Soweit das Mietverhältnis gemäß § 564 Satz 1 BGB mit Erben fortgesetzt wird, gelten die Bestimmungen des Mietvertrages fort. Im Übrigen hatte die Erblasserin die streitgegenständliche Wohnung nicht alleine, sondern zusammen mit Herrn C. angemietet, so dass § 19 Nr. 2 des Mietvertrages bereits zwischen den ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses einen Anwendungsbereich hatte. Auch kann die Kammer die Auffassung der Bekl., dass eine postmortale Vollmacht erforderlich gewesen sei, nicht nachvollziehen. Denn es geht hier nicht um eine Bevollmächtigung durch die Erblasserin.

Die Bekl. werden durch die Fortgeltung von Bestimmungen aus dem Mietvertrag nicht unangemessen benachteiligt. Zum einen haben sie die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb eines Monats gemäß § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen oder ihre Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Zum anderen begründet § 19 Nr. 2 des Mietvertrages entgegen der Auffassung der Bekl. keine Zugangsfiktion. Denn Erklärungen des Vermieters müssen zumindest einem Mieter zugehen.

Das Amtsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Ausführungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Rechtsentscheid vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 - NJW 1997, 3437) zu dem Näheverhältnis zwischen Mitmietern auf die Erbengemeinschaft übertragbar sind. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt. Unerheblich ist dabei, dass die Bekl. im konkreten Fall in keinem nahen Verhältnis stehen.

Die Kündigung vom 11. Juli 2017 erfolgte fristgerecht im Sinne des § 564 Satz 2 BGB. Denn für die Kündigung des Vermieters ist maßgeblich, wann er von der Person des oder der Erben Kenntnis erlangt hat (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 564 Rn. 46, beck-online). Vorliegend hat der Kl. unstreitig erst am 12. Juni 2017 von der Erbenstellung der Bekl. zu 2. erfahren.

Die Kammer weist ergänzend und hilfsweise darauf hin, dass das Mietverhältnis ohnehin schon durch das Kündigungsschreiben vom 11. Januar 2017 nach § 564 Satz 2 BGB beendet wurde. Dieses ging dem Bekl. zu 1. innerhalb einer Monatsfrist seit seiner Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Kl. zu. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB handelte, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, war der Bekl. zu 1. nach Auffassung der Kammer schon nach dieser Norm, unabhängig von den Regelungen im Mietvertrag, passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung auch für die Bekl. zu 2. wahrzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können einzelne Miterben ein Mietverhältnis nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB sogar mit Wirkung für die ganze Erbengemeinschaft aktiv kündigen, obwohl darin eine Verfügung über Nachlassgegenstände im Sinne des § 2040 BGB liegt, an der grundsätzlich sämtliche Miterben mitwirken müssen (vgl. BGH - XII ZR 210/05 -, Urt. v. 11.11.2009, BGHZ 183, 131 ff., zitiert nach juris). Dass die Bekl. zu 2. im Schreiben vom 11. Januar 2017 keine Erwähnung fand, ist nach Ansicht der Kammer unschädlich. Aus Sicht des Bekl. zu 1. lag auf der Hand, dass der Kl. das Mietverhältnis gegenüber der Erbengemeinschaft, bestehend aus allen Miterben, kündigen wollte, aber aufgrund des vorangegangenen Schreibens des Bekl. zu 1. vom 19. Dezember 2016 davon ausging, es gebe nur einen Erben.

Die Berufung zurückgenommen.

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters durch eine Erbengemeinschaft fortgesetzt, und sieht der Mietvertrag vor, dass sich die Mieter für den Empfang von Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, gegenseitig bevollmächtigen, so kann es für die Wahrung der Frist des § 564 Satz 2 BGB (Erbe und Vermieter können jeweils binnen Monatsfrist mit dreimonatiger Frist kündigen, s. u.) genügen, wenn die an alle Miterben gerichtete Kündigungserklärung einem der Miterben fristgerecht zugeht. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB (s. u.) handelt, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, gilt der den Erbfall anzeigende Miterbe schon danach als passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung für alle Miterben wahrzunehmen.

Nach dem Tod der Mieterin war eine Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis eingetreten. Der Mietvertrag mit der Verstorbenen und einem früheren Mitmieter hatte eine der üblichen Vereinbarungen enthalten, wonach die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigen. Der Vermieter hatte binnen Monatsfrist, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erhalten hatte, ordentlich gekündigt. Die Kündigung war an alle Mitglieder der Erbengemeinschaft gerichtet, aber nur einem zugegangen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Das Mietverhältnis ist wirksam durch die Kündigung vom 11. Juli 2017 beendet worden. Die im Mietvertrag vereinbarte gegenseitige Empfangsvollmacht der Mieter füreinander gilt auch im Verhältnis zu der beklagten Erbengemeinschaft. Soweit ein Mietverhältnis gemäß § 564 Satz 1 BGB mit Erben fortgesetzt wird, gelten die Bestimmungen des Mietvertrages fort.

Im konkreten Fall hatte die Erblasserin die Wohnung nicht alleine, sondern zusammen mit einem Mitbewohner gemietet, so dass die gegenseitige Empfangsbevollmächtigung des Mietvertrages bereits zwischen den ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses einen Anwendungsbereich hatte. Die Beklagten würden durch die Fortgeltung von Bestimmungen aus dem Mietvertrag auch nicht unangemessen benachteiligt. Zum einen hätten sie die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb eines Monats gemäß § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen oder ihre Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Zum anderen begründe die gegenseitige Empfangsbevollmächtigung des Mietvertrages entgegen keine Zugangsfiktion. Denn Erklärungen des Vermieters müssten zumindest einem Mieter zugehen.

Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Ausführungen des Bundesgerichtshofes in seinem Rechtsentscheid vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 - (GE 1997, 1458) zu dem Näheverhältnis zwischen Mitmietern auf die Erbengemeinschaft übertragbar seien. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lasse ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt. Unerheblich sei dabei, dass die Beklagten im konkreten Fall in keinem nahen Verhältnis stünden.

Die Kündigung vom 11. Juli 2017 sei fristgerecht im Sinne des § 564 Satz 2 BGB erfolgt. Denn für die Kündigung des Vermieters sei maßgeblich, wann er von der Person des oder der Erben Kenntnis erlangt habe. Hier habe er am 12. Juni 2017 von der Erbenstellung der Beklagten zu 2) erfahren.

Das Mietverhältnis sei aber bereits durch das Kündigungsschreiben vom 11. Januar 2017 nach § 564 Satz 2 BGB beendet worden, das dem Beklagten zu 1) innerhalb einer Monatsfrist seit seiner Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Kläger zugegangen war. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB gehandelt habe, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen könne, sei der Beklagte zu 1) schon nach dieser Gesetzesnorm, unabhängig von den Regelungen im Mietvertrag, passiv vertretungsbefugt gewesen, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung auch für die Beklagte zu 2) wahrzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH könnten einzelne Miterben ein Mietverhältnis nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB sogar mit Wirkung für die ganze Erbengemeinschaft aktiv kündigen, obwohl darin eine Verfügung über Nachlassgegenstände im Sinne des § 2040 BGB liege, an der grundsätzlich sämtliche Miterben mitwirken müssen (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 2009 - XII ZR 210/05 -, GE 2010, 57). Dass die Beklagte zu 2) im Kündigungsschreiben vom 11. Januar 2017 keine Erwähnung gefunden habe, sei unschädlich. Der Vermieter habe das Mietverhältnis gegenüber der Erbengemeinschaft, bestehend aus allen Miterben, kündigen wollten, aber damals davon ausgehen dürfen, es gebe nur einen Erben.

§ 564 BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung)

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

§ 2038 BGB (Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses)

(1) Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.

(2) …