Zugang

Zugang; Kündigung; Kündigungsschreiben; urlaubsbedingte Abwesenheit; Einschreiben

Ein Vermieter mehrerer Wohnungen muß jederzeit damit rechnen, daß zum Monatsanfang Kündigungen seiner Mieter bei ihm eingehen, so daß er trotz urlaubsbedingter Abwesenheit seine Post kontrollieren muß.

Der Bekl. hat auch keinen Anspruch gegen die Kl. auf Zahlung des Mietzinses für den Monat September gemäß § 535 Satz 2 BGB. Die Kl. hat das Mietverhältnis wirksam zum 31.8.1999 gekündigt

Die Kündigungsfrist betrug nach § 565 Abs. 2 BGB neun Monate, da das Mietverhältnis mehr als acht Jahre lang andauerte. Da die Kl. schriftlich gekündigt hat, war gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Wirksamkeit der Kündigung auf den Zugang beim Bekl. abzustellen. Die Kündigung hätte daher gemäß § 565 Abs. 2 BGB spätestens am 3. Werktag des Dezember 1998 dem Bekl. zugehen müssen, damit das Mietverhältnis wirksam zum 31.8.1999 beendet werden konnte.

Wegen urlaubsbedingter Abwesenheit hatte der Bekl. die Kündigung tatsächlich erst am 14.12.1998 erhalten. Der Zugang einer Willenserklärung gemäß § 130 BGB ist dann erfolgt, wenn diese in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist. Da es sich hier um ein Einschreiben handelte, war das Kündigungsschreiben nicht in den Briefkasten des Bekl. eingeworfen worden und damit in seinen Machtbereich gelangt, sondern lediglich bei der Post unter Hinterlassung eines Benachrichtigungszettels niedergelegt worden. Der Zugang des Benachrichtigungszettels kann den Zugang der Kündigung lediglich bei einer förmlichen Zustellung gemäß § 132 ZPO ersetzen. Bei einer einfachen Zustellung genügt er grundsätzlich nicht (Palandt-Heinrichs § 130 Rd. Nr. 7 BGB; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 Rd. Nr. 73; BGHZ 67, 271 = BGH NJW 1977, 194). Abzustellen ist nämlich auf den Zeitpunkt, in dem der Empfänger tatsächlich die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat. Das Risiko für den Transport liegt grundsätzlich beim Absender.

Nach § 242 BGB mußte der Bekl. sich jedoch hier so behandeln lassen, als ob die Kündigung ihm schon zu dem Zeitpunkt zugegangen wäre, zu dem er nach dem zu erwartenden Verlauf die Möglichkeit zur Kenntnisnahme gehabt hätte. Derjenige, der mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen rechnen muß, hat nämlich geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit diese ihn erreichen (BGHZ 67, 271; BGHZ 137, 205; BAG NJW 1997, 446). Wenn er dieser Pflicht nicht genügt, die Erklärung ihm aber dennoch zugeht, muß er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als ob ihm die Erklärung zum Zeitpunkt des ersten möglichen Abholtermins zugegangen wäre (BGHZ 67, 271; BAG NJW 1997, 446). Der Bekl. mußte hier als Vermieter mehrerer Wohnungen jederzeit damit rechnen, daß zum Monatsanfang Kündigungen seiner Mieter bei ihm eingehen würden. Daher mußte er auch während seines Urlaubs dafür sorgen, daß die Post zumindest zu dem für die Kündigungsfrist nach § 564 BGB relevanten Termin, d. h. am Anfang des Monats, kontrolliert würde. Auch dies ist Teil der Pflichten aus dem Mietvertrag. Denn anderenfalls würden die Kündigungsfristen zu Lasten der Mieter bei jeder Abwesenheit möglicherweise verlängert werden, was insbesondere bei länger dauernden Mietverhältnissen mit ohnehin langen Kündigungsfristen wie hier unbillig erscheint. Dem steht auch nicht entgegen, daß der Mieter die Möglichkeit hätte, den Weg der förmlichen Zustellung zu gehen. Denn dem gewöhnlichen Mieter, der keine besonderen Rechtskenntnisse hat, wird diese Möglichkeit zumeist nicht bekannt sein. Unbillig erscheint es auch, den Mieter, der zur vermeintlichen Sicherheit per Einschreiben kündigt, schlechter zu stellen als den Mieter, der einen gewöhnlichen Brief schickt. Da die Kündigung schon am 30.11.1998 aufgegeben worden war und unstreitig bereits unmittelbar danach der Benachrichtigungszettel in der Wohnung des Bekl. bzw. in dessen Briefkasten lag, hätte er - auch unter Berücksichtigung der normalen Postlaufzeiten - hiervon spätestens am 3. Werktag des Dezember Kenntnis nehmen können, wenn er nicht urlaubsbedingt abwesend gewesen wäre.