Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit von Vergleichswohnungen

Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit von Vergleichswohnungen; Übereinstimmung von Wohnwertmerkmalen

1. Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise zum ansatzweisen Nachvollzug der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben.

2. Bei den Anforderungen an die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen; keineswegs ist eine Übereinstimmung oder gar „Identität" in allen Wohnwertmerkmalen zu fordern.

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Die an die „Vergleichbarkeit" der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen (§ 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar „Identität" in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist (BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Denn das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18).

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 12. April 2011 den in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist.

3 Die Revision zeigt einen Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung der Vorinstanzen, dass die im Mieterhöhungsverlangen genannten Vergleichswohnungen mit der Wohnung der Bekl. „vergleichbar" sind, nicht auf. Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht dem Umstand keine entscheidende Bedeutung beigemessen hat, dass zur Wohnung der Bekl. neben den Räumen im zweiten Obergeschoss (178 m2) noch weitere zu Wohnzwecken nutzbare Räume (62 m2 Mansarde) im Dachgeschoss gehören, die nur über das Treppenhaus erreichbar sind. Diese Besonderheit der Wohnung der Bekl. ändert ersichtlich nichts daran, dass die Vergleichswohnungen, bei denen es sich ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen vergleichbarer Lage handelt, einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen sind. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufweisen, weil sie nicht so gut ausgestattet sind wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar sind, mögen diese (nur 1/4 der Gesamtwohnfläche betreffenden) Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen, wie ihn der Sachverständige später in seinem Gutachten bezüglich dieses Teils der Wohnung vorgenommen hat. Dies hindert es indes nicht, die in dem Mieterhöhungsverlangen genannten Wohnungen als „vergleichbar" im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzusehen. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.

4 Ob es, wie das Berufungsgericht gemeint hat, zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens außerdem eines ausdrücklichen Hinweises der Kl. bedurfte, dass die Vergleichswohnungen nicht über außerhalb der Wohnung liegende Mansardenzimmer verfügten, kann dahinstehen, da die Kl. diese Umstände in dem Mieterhöhungsverlangen vom 12. April 2011, das das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, mitgeteilt hat.

5 Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht bei der Mieterhöhung auch nicht von einer unzutreffenden Wohnfläche ausgegangen, weil es nicht die im ursprünglichen Mietvertrag genannte Wohnungsgröße zugrunde gelegt hat. Bereits das Amtsgericht hat darauf abgestellt, dass die Fläche später durch Ausbau vergrößert und neu vermessen wurde. Den im Anschluss daran gewechselten Schriftsätzen hat es eine verbindliche Festlegung der Wohnfläche entnommen. Ein Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung ist nicht erkennbar; übergangenen entscheidungserheblichen Sachvortrag der Bekl. zeigt die Revision nicht auf.

Der qualifizierte Berliner Mietspiegel ist „angeknackst". Das eröffnet Spielräume für die Begründung einer Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen vor allem dann, wenn die geforderte Miete über den Oberwerten des Mietspiegels liegt. In einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof wieder einmal verdeutlicht, dass an die Vergleichbarkeit von Wohnungen, die zur Begründung genannt werden, keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen.

Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung für eine 240 m2 große Altbauwohnung verlangt und mit Vergleichswohnungen begründet. Die Wohnung war – anders als die Vergleichswohnungen – insofern ganz besonders, als zur Wohnfläche neben den 178 m2 großen Räumen im zweiten Obergeschoss auch noch 62 m2 große Mansardenräume gehörten, die nur über das Treppenhaus zu erreichen waren. Die Mieterin bestritt die Vergleichbarkeit, das LG verurteilte sie – nach Einholung eines Gutachtens – dennoch zur Zustimmung, und ihre Revision ließ der BGH erst gar nicht zu.

Die an die „Vergleichbarkeit" der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar „Identität" in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, GE 2010, 1048 und vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45).

Es sei nicht zu beanstanden, dass das Landgericht der Besonderheit der Wohnung der Beklagten keine entscheidende Bedeutung beigemessen habe, denn bei den Vergleichswohnungen habe es sich ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen vergleichbarer Lage gehandelt, die einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen seien. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufwiesen, weil sie nicht so gut ausgestattet seien wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar seien, könnten diese Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen, wie ihn der Sachverständige später in seinem Gutachten bezüglich dieses Teils der Wohnung vorgenommen habe. Dies hindert es indes nicht, die in dem Mieterhöhungsverlangen genannten Wohnungen als „vergleichbar" im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzusehen.

Der Beweiswert des Berliner Mietspiegels ist seit dem Gutachten des Statistik-Professors Krämer angeknackst. Was die Berliner Gerichte – und am Ende der BGH – daraus machen, ist offen. Außerdem ist zu bedenken, dass die weit überwiegende Zahl aller Mieterhöhungsverlangen ohne Inanspruchnahme der Gerichte durchgehen. Zur formalen Begründung des Mieterhöhungsverlangens reichen drei Vergleichswohnungen, die alle aus dem Bestand des Vermieters stammen und auch im selben Haus liegen dürfen.

Solange noch nicht endgültig darüber entschieden ist, ob es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten oder einen einfachen Mietspiegel handelt, ist im Mieterhöhungsverlangen auf das entsprechende Feld im Berliner Mietspiegel unter Angaben der Spannen hinzuweisen (§ 558 a Abs. 3 BGB). Mit diesem Verfahren können auch Mieterhöhungen – formal – begründet werden, die über die Oberwerte des Mietspiegels hinausgehen. Falls der Mieter nicht zustimmt, besteht dann immerhin die Chance, dass die Gerichte zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Formulare für diese Mieterhöhung gibt es beim Grundeigentum-Verlag (BGB 111/13).