Zu den Anforderungen an die Ungültigerklärung des Beschlusses über Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 1 WEG

Werden in einer Eigentümerversammlung „die vorgelegten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2021 zur Beschlussfassung gestellt“, so ist dieser Beschluss dahingehend auszulegen, dass die Eigentümerversammlung lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beiträge (Vorschüsse) festlegen will. Eine solche Beschlussfassung zielt nicht auf die Genehmigung des dem Wirtschaftsplan zugrunde liegenden Rechenwerks ab.

II. Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet. Die angefochtenen Beschlüsse, deren Gegenstand zum einen der Wirtschaftsplan 2021 (TOP 5.1) und zum anderen die Fortgeltung dieses Wirtschaftsplans im Jahr 2022 (TOP 5.2) sind, sind weder nichtig noch sind sie aufgrund der vorgetragenen Anfechtungsgründe für ungültig zu erklären.

1. Ausweislich der als Anlage zur Klageschrift vorgelegten Versammlungsniederschrift wurden zu TOP 5.1 „die vorgelegten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2021 zur Beschlussfassung gestellt“ und zu TOP 5.2. „zur Beschlussfassung gestellt, dass der Wirtschaftsplan für 2021 auch für das Jahr 2022 gültig sein soll“. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht angenommen, dass die Eigentümerversammlung mit dieser Beschlussfassung lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ermittelten Vorschüsse für die beiden Wirtschaftsjahre festlegen wollte. Dies ergibt sich allerdings nicht schon unmittelbar aus dem Wortlaut der angefochtenen Beschlüsse. Ihr Inhalt (Regelungsgehalt) kann nur durch Auslegung ermittelt werden, denn ihre textliche Fassung lässt nicht erkennen, ob nur die Höhe der Beitragspflichten festgelegt oder ob darüber hinaus auch das dem Wirtschaftsplan zugrunde liegende Rechenwerk als sachlich und rechnerisch zutreffend gebilligt werden soll.

Beschlüsse sind „aus sich heraus“ auszulegen. Dabei kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (BGH v. 10.9.1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292; BGH v. 28.9.2012 - V ZR 251/11, GE 2012, 1641 = BGHZ 195, 22; BGH v. 10.10.2014 - V ZR 315/13, GE 2015, 63 = NJW 2015, 548, juris Tz. 8). Auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer kommt es dagegen nicht an (BGH v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 = NZM 2010, 285, juris Tz. 9). Daher ist es im Streitfall unerheblich, ob - wie von den Kl. behauptet - in der Eigentümerversammlung die Änderung des § 28 WEG ausdrücklich angesprochen worden sein soll und welcher Regelungsgehalt der angefochtene Beschluss nach der Vorstellung einiger der an der Abstimmung beteiligten Wohnungseigentümer haben sollte. Zu Recht ist das Amtsgericht daher auch den diesbezüglichen Beweisangeboten der Kl. nicht weiter nachgegangen.

Aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters ist die nächstliegende Bedeutung des zu TOP 5.1 gefassten Beschlusses, dass mit ihm nur die Höhe der Vorschüsse festgesetzt werden soll. Diese Auslegung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I, 2187) und aufgrund der gesetzlichen Vorgaben in § 28 Abs. 1 WEG (nur noch) über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Rücklagen beschließen. Dieses Verständnis des Beschlussinhalts entspricht somit den gesetzlichen Vorgaben und steht zudem im Einklang mit der amtlichen Begründung zu § 28 Abs. 1 WEG. Danach regelt § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG unmittelbaren „Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan“ (so ausdrücklich BT-Drs. 19/18791, S. 76). Für einen unbefangenen Betrachter ergeben sich vor diesem Hintergrund überhaupt keine Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Eigentümer wollten mit ihrer Beschlussfassung weitere als die vom Gesetz verlangten Regelungen treffen. Auf die in der mündlichen Verhandlung erörterte Frage, ob überhaupt eine Beschlusskompetenz für eine weitergehende inhaltliche Billigung des vorgelegten Wirtschaftsplans besteht und ob der Beschluss in einem solchen Fall wegen fehlender Beschlusskompetenz als nichtig zu behandeln ist (hierzu Suilmann, MietRB 2022, 90, 91), kommt es daher im Ergebnis nicht an.

2. Der zu TOP 5.1 gefasste Beschluss ist nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil nach dem Vortrag der Kl. einzelne in den Wirtschaftsplan eingestellte Rechnungsposten nach einem fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel umgelegt worden sein sollen. Der bloße Vortrag, in einem Wirtschaftsplan würden fehlerhafte Verteilungsschlüssel zur Anwendung kommen, genügt bereits nicht, um den angefochtenen Beschluss für ungültig zu erklären. Vielmehr hätten die Kl. bereits innerhalb der Anfechtungsfrist vortragen müssen, dass sich dieser Fehler auch auf ihre Zahlungspflichten auswirkt.

a) Im Rahmen einer Beschlussmängelklage nach § 44 Abs. 1 WEG ist der Kl. zur Wahrung der Anfechtungsfrist gehalten, innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vorzutragen, auf die er seine Anfechtungsklage stützen will (BGH v. 27.3.2009 - V ZR 196/08, GE 2009, 982 = NJW 2009, 2132, 2133). Betreibt er die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem Vorschüsse oder Nachschüsse festgesetzt werden, genügt es nicht, wenn er lediglich pauschal die Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels rügt oder die Höhe einer Kostenposition angreift. Er muss innerhalb der Begründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht auswirkt. Diese Anforderung trägt den Regelungsabsichten des Gesetzgebers Rechnung. Die Neufassung des § 28 WEG zielt darauf ab, dass „die Zahl der in der Praxis häufigen Streitigkeiten über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung verringert wird“. Um dieses Ziel zu erreichen, soll es - so die Gesetzesbegründung - „für den Erfolg einer Anfechtungsklage nicht mehr genügen, dass lediglich Teile des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung fehlerhaft sind, solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt“ (BT-Drs. 19/18791, S. 76). Daraus ergibt sich unmittelbar, dass der Anfechtungskl. den maßgeblichen Beschlussmangel - die fehlerhafte Ermittlung der ihn treffenden Zahlungspflichten - innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vortragen muss. Entsprechenden Vortrag haben die Kl. indes erst nach Ablauf der Klagebegründungsfrist gehalten. Es genügt nicht, dass sie innerhalb dieser Frist lediglich Umstände vorgetragen haben, aus denen sich ein solcher Beschlussmangel möglicherweise ergeben kann.

b) Allerdings kommt es für die zu treffende Entscheidung hierauf im Ergebnis auch nicht an. Die Klage ist unabhängig davon unbegründet. Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil anhand der vorliegenden Unterlagen herausgearbeitet, dass sich die Zahlungspflichten der Kl. selbst dann, wenn die hier im Raum stehenden Kosten der Be- und Entwässerung statt nach dem in Ansatz gebrachten nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel (Verhältnis der Miteigentumsanteile) auf die Eigentümer umgelegt worden wären, nur geringfügig ändern würden. Die Beitragspflichten der Kl. zu 3) würden sich - nur bezogen auf die Be- und Entwässerungskosten - auf lediglich 638,04 € (statt 662,61 €) belaufen; die Kl. zu 1) hätte anteilig Kosten in Höhe von 190,32 € (statt 157,81 €) zu tragen. Weil die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 1 WEG über die im Wirtschaftsjahr zu zahlenden Vorschüsse im Wesentlichen auf Prognosen und Schätzungen beruht, haben die Wohnungseigentümer bei der Festlegung der Vorschüsse zu Beginn eines Wirtschaftsjahres - anders als im Falle der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG - einen gewissen Ermessensspielraum. Der vom Verwalter aufzustellende Wirtschaftsplan ist zwar Grundlage für die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Das Gesetz schreibt aber nicht vor, dass die Höhe der im Beschluss festzusetzenden Vorschüsse zwingend den im Wirtschaftsplan ermittelten anteiligen Beträgen entsprechen muss. Vielmehr ist der Wirtschaftsplan lediglich ein Instrument, um die Höhe der festgesetzten Vorschüsse für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar zu machen. Die Wohnungseigentümer sind aber gleichwohl berechtigt, abweichend von den Vorgaben des Wirtschaftsplans z. B, die Höhe der Kostenansätze (Rechnungsposten) zu verändern oder andere als im Wirtschaftsplan verwendete Kostenverteilungsschlüssel in Ansatz zu bringen. Steht aber den Wohnungseigentümern bei der Festsetzung der Vorschusshöhe ein gewisser Ermessensspielraum zu, genügt ein Beschluss, mit dem sie die Höhe der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG festlegen, auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Vorschüsse für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a, 97 Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit (Anfechtung der Wiederwahl der Verwalterin) übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist nur noch über die anteilige Kostentragungspflicht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands zu entscheiden (§ 91a ZPO). Für die Kostenentscheidung kommt es dabei maßgeblich darauf an, wem die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen gewesen wären, wenn die Hauptsache nicht einvernehmlich für erledigt erklärt worden wäre (BGH v. 9.2.2021 - VIII ZR 346/19, GE 2021, 569, Rz. 4; BGH v. 7.5.2007 - VI ZR 233/05, NJW 2007, 3429). Ausgehend von diesen Grundsätzen entspricht es billigem Ermessen, die Kosten anteilig den Kl. aufzuerlegen, denn das Amtsgericht hat die Beschlussmängelklage auch im Hinblick auf diesen Antrag zu Recht abgewiesen. Zur weiteren Begründung kann insoweit zunächst auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung, die die Kammer ausdrücklich teilt, Bezug genommen werden.

Ergänzend ist im Hinblick auf die Berufungsbegründung auf Folgendes hinzuweisen: Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Der Beschluss genügt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht (BGH v. 22.6.2012 - V ZR 190/11, GE 2012, 1101 = WuM 2012, 519 Rn. 7). Wann ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht, bestimmt sich nach den in § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB für die fristlose Kündigung von Dauerschuldverhältnisse entwickelten Kriterien.

Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer allerdings nicht schon ohne weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint. Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum haben die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung eines Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst dann, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen (zum Vorstehenden: BGH v. 22.6.2012 - V ZR 190/11, GE 2012, 1101 = WuM 2012, 519, 520, Rn. 8).

Ausgehend von diesem Rechtssatz hat das Amtsgericht mit nachvollziehbarer Begründung das Vorliegen eines wichtigen Grundes verneint. Die Verwalterin hat zwar in ihrer früheren Amtszeit die ihr obliegenden vertraglichen Verpflichtungen verletzt, da sie die Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2016 bis 2019 nicht vollständig erstellt hat und es wegen der Behandlung der Jahresabrechnungen zu einem gerichtlichen Verfahren gegen sie kam. Allein deshalb verstößt der zu TOP 6 gefasste Beschluss aber noch nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Anknüpfungspunkte, die den zwingenden Rückschluss erlauben, die Verwalterin werde auch in ihrer zukünftigen Amtszeit die ihr obliegenden Pflichten erneut verletzen, weshalb es objektiv unvertretbar erscheint, sie nochmals zu bestellen, sind weder ersichtlich noch von den Kl. selbst nachvollziehbar vorgetragen worden. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Wohnungseigentümer aufgrund der Kürze der Bestellungsdauer - diese beträgt lediglich ein Jahr - in die Lage versetzt haben, die Leistungen der Verwalterin zeitnah zu evaluieren und im Anschluss daran über die weitere Fortsetzung der vertraglichen Beziehungen zu entscheiden.

Auch weitere Angaben zum Wirtschaftsplan rechtfertigen nicht die Auslegung, dass die Wohnungseigentümer sich über die gesetzlichen Bestimmungen zum Wirtschaftsplan hinwegsetzen wollten.

Angefochten wurden Eigentümerbeschlüsse, deren Gegenstand zum einen der Wirtschaftsplan 2021 (TOP 5.1) und zum anderen die Fortgeltung dieses Wirtschaftsplans im Jahr 2022 (TOP 5.2) sind. Ausweislich der Versammlungsniederschrift wurden die vorgelegten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2021 bzw. der Wirtschaftsplan für 2021 weiterhin auch für das Jahr 2022 beschlossen. Obwohl der Verwalter in der Versammlung vor der Beschlussfassung auf die geänderte Rechtslage hingewiesen wurde, ließ er nicht über die „Vorschüsse“, sondern über den jeweiligen „Wirtschaftsplan“ abstimmen. Dessen ungeachtet hat das AG angenommen, dass die Eigentümerversammlung mit diesen Beschlussfassungen lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ermittelten Vorschüsse für die beiden Wirtschaftsjahre festlegen wollte. Darüber hinaus seien keine weiteren beschlussmäßigen Festlegungen getroffen worden. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Zwar lässt die textliche Fassung der Eigentümerbeschlüsse nicht erkennen, ob nur die Höhe der Beitragspflichten festgelegt oder ob darüber hinaus auch das dem Wirtschaftsplan zugrunde liegende Rechenwerk als sachlich und rechnerisch zutreffend gebilligt werden sollte. Aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters aber ist die nächstliegende Bedeutung, dass bezüglich der beiden Wirtschaftspläne jeweils nur die Höhe der Vorschüsse festgesetzt werden sollte, wie es nach dem WEG-Modernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 und aufgrund der gesetzlichen Vorgaben in § 28 Abs. 1 WEG bestimmt ist. Für einen unbefangenen Betrachter ergeben sich vor diesem Hintergrund keine Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Eigentümer wollten mit ihrer Beschlussfassung verbindlich weitere als die vom Gesetz verlangten Regelungen treffen.

Der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2021 ist auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil nach dem Vortrag der Kläger einzelne in den Wirtschaftsplan eingestellte Rechnungsposten nach einem fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel umgelegt worden sein sollen. Es reicht nicht der bloße Vortrag, in einem Wirtschaftsplan würden fehlerhafte Verteilungsschlüssel zur Anwendung kommen, wenn der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt werden soll. Vielmehr hätten die Kläger bereits innerhalb der Anfechtungsfrist vortragen müssen, dass sich dieser Fehler auch auf ihre Zahlungspflichten auswirkt.

Hinsichtlich des angeblich fehlerhaften Verteilungsschlüssels ist weiterhin darauf hinzuweisen, dass der Anfechtungskläger zur Wahrung der Anfechtungsfrist gehalten ist, innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist im Kern die Gründe vorzutragen, auf die er seine Anfechtungsklage stützt. Dabei genügt es nicht, wenn er lediglich pauschal die Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels rügt oder die Höhe einer Kostenposition angreift. Er muss vielmehr auch vortragen, inwieweit sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflichten auswirkt. Insoweit ergibt sich aus der Begründung des WEG-Reformgesetzes, dass künftig für den Erfolg einer Anfechtungsklage nicht mehr genügt, dass lediglich Teile des Wirtschaftsplans oder auch der Jahresabrechnung fehlerhaft sind, solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.

Im Übrigen haben die Wohnungseigentümer bei der Festlegung der Vorschüsse zu Beginn eines Wirtschaftsjahres – anders als im Falle der Beschlussfassung in der Jahresabrechnung – einen gewissen Ermessensspielraum. Der Wirtschaftsplan stellt lediglich ein Instrument dar, um die Höhe der festgesetzten Vorschüsse für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar zu machen. Deshalb darf die Höhe der Vorschüsse für einzelne Wohnungseigentümer im Hinblick auf den Einsatz eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels auch geringfügig höher oder niedriger ausfallen als bei Einsatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister