Zivilrechtsweg für Grundstückskaufvertrag zwischen Trägern der öffentlichen Verwaltung

Zivilrechtsweg für Grundstückskaufvertrag zwischen Trägern der öffentlichen Verwaltung; Geschäfte der öffentlichen Hand

1. An der privatrechtlichen Natur eines Grundstückskaufvertrags ändert sich nicht dadurch etwas, dass auf beiden Seiten Träger öffentlicher Verwaltung beteiligt sind und der Verkäufer mit der Gewährung eines Preisnachlasses einen öffentlichen Zweck verfolgt.

2. Für Streitigkeiten aus einem solchen Vertrag ist der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten gegeben.

I. 1 Mit notariellem Vertrag vom 12. Dezember 1994 verkaufte die Kl. - die Bundesrepublik Deutschland - dem beklagten Land ein Grundstück. Von dem vereinbarten Kaufpreis, der sich am Verkehrswert des Grundstücks orientierte, gewährte die Kl. einen Abschlag von 75 %. Dieser beruhte auf einem Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 26. März 1993 (VI A 1 - VV 2400 - 1/93); dessen Intention ist es, sicherzustellen, dass die Länder und Gemeinden in den neuen Bundesländern eine angemessene Erstausstattung an Grundstücken für unmittelbare Verwaltungszwecke erhalten. Nach dem Erlass ist die zweckentsprechende Mittelverwendung durch vertragliche Abreden zu gewährleisten. Dem entsprechend verpflichtete sich das beklagte Land in dem notariellen Vertrag, binnen eines Zeitraumes von drei Jahren mit der Errichtung eines Verwaltungszentrums bzw. einer Justizvollzugsanstalt auf dem erworbenen Grundstück zu beginnen und es nach Erstellung 15 Jahre lang für diesen Zweck zu nutzen. Für den Fall, dass das Land der Verpflichtung nicht nachkommen oder das Grundstück veräußern sollte, ist die Kl. berechtigt, die Nachzahlung des Verbilligungsabschlages zu verlangen. Das beklagte Land zahlte den reduzierten Kaufpreis.

2 Die Kl., die der Meinung ist, die Zweckbindung des Kaufvertrages sei nicht eingehalten worden, begehrt mit der Klage die Nachzahlung des Verbilligungsabschlages. Auf die Rüge des beklagten Landes hat das Landgericht vorab festgestellt, dass der Rechtsweg zur ordentlichen Gerichtsbarkeit eröffnet ist. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt das Land weiterhin die Verweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht.

II. [...]

III. 4 Die Rechtsbeschwerde ist nach § 17 a Abs. 4 Satz 4 GVG statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie ist jedoch unbegründet. Der Rechtsweg zur ordentlichen Gerichtsbarkeit ist eröffnet. Rechtsfehlerfrei hat das Beschwerdegericht angenommen, dass es sich um eine bürgerliche Streitigkeit gemäß § 13 GVG handelt.

5 1. Ob eine Streitigkeit öffentlich- oder bürgerlich-rechtlich ist, richtet sich, wenn eine gesetzliche Rechtswegzuweisung fehlt, nach der Natur des Rechtsverhältnisses, aus dem der Klageanspruch hergeleitet wird. Die Natur eines durch Vertrag begründeten Rechtsverhältnisses bestimmt sich danach, ob der Vertragsgegenstand dem öffentlichen oder dem bürgerlichen Recht zuzuordnen ist (GmS-OBG, Beschluss vom 10. April 1986 – GmS-OBG 1/85, BGHZ 97, 312, 314 m.w.N.). Für die Zuordnung ist maßgeblich, ob die Vereinbarungen mit ihrem Schwerpunkt öffentlich- oder privatrechtlich ausgestaltet sind und welcher Teil dem Vertrag das entscheidende Gepräge gibt (BGH, Beschluss vom 27. Januar 2005 - III ZB 47/04, BGHZ 162, 78, 80 f.; Senat, Beschluss vom 6. Juli 2000 - V ZB 50/99, WM 2000, 2118, 2119; BGH, Urteil vom 12. November 1991 - KZR 22/90, BGHZ 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; BVerwGE 22, 138, 140).

6 2. Der Schwerpunkt des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages ist dem Zivilrecht zuzuordnen (zu ähnlichen Verträgen vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 63/09, NVwZ 2010, 531 Rn. 9; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 158/05, WM 2006, 2101 Rn. 22; für einen Verbilligungsabschlag im Rahmen sog. „Einheimischenmodelle": Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 96 f. m.w.N.; BVerwGE 92, 56, 58 f.).

7 a) Der Vertrag ist seinem wesentlichen Inhalt nach auf die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück der Kl. gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises gerichtet und damit ein Grundstückskaufvertrag, der dem Zivilrecht (§ 433, § 311 b Abs. 1 BGB) zuzurechnen ist. An der privatrechtlichen Natur ändert sich auch dann nichts, wenn auf einer oder beiden Seiten Träger öffentlicher Verwaltung beteiligt sind (Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 17. Aufl., § 14 Rn. 10; Schlette, Die Verwaltung als Vertragspartner, S. 132; vgl. auch Senat, Beschluss vom 2. Oktober 2003 - V ZB 8/03, NJW-RR 2004, 142, 143). Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde erhält der Grundstückskaufvertrag dadurch, dass der erwerbende Verwaltungsträger - was regelmäßig der Fall sein wird - das Grundstück für die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben nutzen will, nicht einen öffentlich-rechtlichen Charakter. Denn die fiskalische Beschaffung der erforderlichen Mittel für die Aufgabenerfüllung vollzieht sich grundsätzlich nach den Regeln des Privatrechts (GmS-OBG, Beschluss vom 10. April 1986 - GmS-OBG 1/85, BGHZ 97, 312, 315 f. m.w.N.; Kissel/Mayer, GVG, 5. Aufl., § 13 Rn. 62 f.; Kopp/Schenke, VwGO, 18. Aufl., § 40 Rn. 25b; Schlette, aaO. S. 149).

8 b) Der Umstand, dass zu dem Grundstückskauf ein weiterer Regelungsgegenstand in Form des Verbilligungsabschlags hinzutritt, mit dessen Gewährung die Kl. den öffentlichen Zweck verfolgte, dem beklagten Land zu einer angemessenen Ausstattung an Grundstücken für unmittelbare Verwaltungszwecke zu verhelfen, führt nicht dazu, dass der Grundstückskaufvertrag als öffentlich-rechtlich anzusehen wäre. Die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in der Gestaltungsform des Privatrechts hat zwar zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden können (Senat, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 63/09, NVwZ 2010, 531, 532; BGH, Urteil vom 7. Februar 1985 - III ZR 179/83, BGHZ 93, 372, 381). Solche, auch von den ordentlichen Gerichten zu berücksichtigende (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, 3506 m.w.N.), öffentlich-rechtlichen Bindungen ändern aber nichts an der Rechtsnatur des von den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrages als privatrechtlichem Vertrag.

IV. [...]

Ob für eine Streitigkeit die ordentlichen Gerichte (Zivilgerichte) oder die Verwaltungsgerichte zuständig sind, richtet sich nach der „Natur eines durch Vertrag begründeten Rechtsverhältnisses", wo also der Schwerpunkt des Vertrages liegt. Auch Grundstückskaufverträge, bei denen auf beiden Seiten Träger öffentlicher Verwaltung beteiligt sind, können dem Zivilrecht zuzurechnen sein.

Die Bundesrepublik Deutschland hatte dem Land Mecklenburg-Vorpommern ein Grundstück mit einem Abschlag von 75 % verkauft mit der Auflage, dort ein Verwaltungszentrum oder eine Justizvollzugsanstalt zu errichten. Anderenfalls sollte der Verbilligungsabschlag nachgezahlt werden. Nach Fristablauf erhob der Bund vor dem Landgericht Schwerin Klage auf Zahlung des Restkaufpreises, da die Zweckbindung des Kaufvertrages nicht eingehalten sei. Das beklagte Land meinte, der Rechtsstreit gehöre an das Verwaltungsgericht.

Mit Beschluss vom 19. September 2012 bestätigte der BGH die Auffassung der Vorinstanzen, dass der Rechtsweg zur ordentlichen Gerichtsbarkeit eröffnet sei. Es gehe hier um Ansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag, wobei sich an der privatrechtlichen Natur nichts ändere, dass auf beiden Seiten Träger öffentlicher Verwaltung beteiligt seien. Unerheblich sei, dass das Grundstück für die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben genutzt werden sollte (was ohnehin regelmäßig der Fall sein werde). Ebenso unerheblich sei es, dass der Verbilligungsabschlag für einen öffentlichen Zweck gewährt worden sei; öffentlich-rechtliche Bindungen änderten nichts an der Rechtsnatur des Grundstückskaufvertrages als privatrechtlichem Vertrag.

Der BGH hat den Streitwert auf 647.223 € festgesetzt; die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt das (nicht unbedingt wohlhabende) Land. Wenn dessen Bedienstete solche überflüssigen Prozesse führen, müssten sie dafür persönlich aufkommen, was natürlich nicht der Fall sein wird.