Zinssatzänderung

Zinssatzänderung; fester Zinssatz; Disagio

Wird anläßlich einer Zinssatzänderung statt eines variablen ein fester Zinssatz in Verbindung mit einem Disagio vereinbart, so kann das Disagio in entsprechender Anwendung des § 5 MHG anteilig auf den Mieter umgelegt werden.

Das LG hat mit Beschluß vom 22.4.1983 nach Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist ein Vermieter berechtigt, ein zur Vermeidung eines höheren variablen Zinssatzes gezahltes Disagio als Kapitalkosten nach § 5 Abs. 1 MHG zu behandeln und anteilig auf die Mieter umzulegen?

Dabei geht es um folgenden Sachverhalt:

Ein am Mietgrundstück hypothekarisch gesichertes Darlehen war bis 31.3.1982 zu 6 % verzinslich. Für die Zeit danach wurde den Vermietern angeboten:

a) Zinssatz 11,5 % variabel, 100 % Auszahlung, oder

b) Zinssatz 9 % für zwei Jahre fest, 96,5% Auszahlung.

Die Vermieter entschieden sich für das 2. Angebot. Die Mieter haben der Mieterhöhung durch Umlage der Zinsen zugestimmt. Im Streit ist, ob auch das Disagio von 3,5% anteilig umgelegt werden kann. Das Landgericht möchte diese Frage bejahen.

Die Vorlage ist zulässig.

Die Entscheidung des Senats über die vorgelegte Rechtsfrage beruht auf folgenden Erwägungen:

Nach § 5 Abs. 1 MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe, BGBl. 197413603, zuletzt geändert in BGBl. 1982 I 1912) ist der Vermieter unter den dort näher festgelegten Voraussetzungen berechtigt, "Erhöhungen der Kapitalkosten, die ... infolge einer Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen fällig werden, ... anteilig auf den Mieter umzulegen."

Die Umlegung des im Zusammenhang mit einer solchen Zinserhöhung vereinbarten Disagios wird in der Literatur, soweit sie auf die Frage eingeht, abgelehnt:

Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., Art. 3 WKSchG, § 5 MHRG, RN 11, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 1983, Art. 3 WKSchG, §5 MHRG, RN 11, Münchner Kommentar-Voelskow, Anhang zu § 564 b BGB, § 5 MHG, RN 11, Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 166, RN 2, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 311.

Der Senat vermag diese Auffassung nicht zu teilen. Richtig ist zwar, daß eine unmittelbare Anwendung des § 5 MHG ausscheidet, weil das Disagio nicht unter den Begriff der Zinsen zu bringen ist. Der Senat hält aber eine entsprechende Anwendung der Vorschrift für geboten, wenn anläßlich einer Zinssatzänderung statt eines variablen Zinssatzes für eine bestimmte Zeit in Verbindung mit einer einmalig zu entrichtenden Vergütung ein fester Zinssatz vereinbart wird. Denn die regelmäßige Verknüpfung von festem Zinssatz und Disagio als Alternative zum veränderlichen Zinssatz ohne eine solche einmalige Zahlung zeigt, daß das Disagio hier, wirtschaftlich betrachtet, an die Stelle höherer Festzinsen tritt. Deshalb wäre es eine mit dem Zweck des § 5 MHG nicht zu vereinbarende Differenzierung, wenn man dem Vermieter zwar erlauben würde, die gestiegenen variablen Zinsen voll auf die Mieter umzulegen, nicht aber das zusätzlich zu einem festen Zinssatz zu tragende Disagio. Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß es dem Vermieter ja freistehe, den variablen Zinssatz zu wählen. Denn es läßt sich im voraus kaum je sicher beurteilen, welche Möglichkeit günstiger ist, und es wird deshalb oft angemessen erscheinen, statt einer ungewissen eine feste, kalkulierbare Verpflichtung einzugehen. Dies sollte dem Vermieter möglich bleiben, ohne daß er dabei durch eine enge Anwendung des § 5 MHG benachteiligt wird.

Aus den Gesetzesmaterialien (BT-Drucksache 7/2011, 2629 und 2638) lassen sich keine Gründe gegen die nach Auffassung des Senats gebotene Analogie entnehmen, die hier anstehende Frage ist in ihnen nicht angesprochen.

Köhler (a. a. O.) verweist für seine gegenteilige Meinung auf den Rechtsentscheid des OLG Hamburg (WM 1981, 152 = ZMR 1981, 245). Dieser Rechtsentscheid betrifft aber die Auslegung des § 3 MHG und befaßt sich mit Kapitalbeschaffungskosten, nicht mit einem zinsvertretenden Disagio. Er gibt deshalb keinen Anlaß zur Vorlage der Sache an den BGH.