Zinsanhebung für Baudarlehen

1. Eine Zinserhöhung von Baudarlehen für Sozialwohnungen durch die IBB ist rechtmäßig, wenn der Bewilligungsbescheid einen Vorbehalt enthält.

2. Der bloße Hinweis auf Verwaltungsvorschriften (hier: WFB 1977) reicht aus.

3. Das Erhöhungsverfahren nach § 18 b WoBindG gilt nur für Darlehen, die vor dem 1. Januar 1970 gewährt wurden.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Der Zulassungsgrund ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) liegt nicht vor.

aa) Die Zinserhöhung zu Lasten des Kl. ist nicht schon deshalb rechtsfehlerhaft, weil es am ausdrücklich erklärten Einvernehmen mit dem Senator für Wirtschaft fehlt. Zwar kann das Fehlen der Mitwirkung einer anderen als der bescheiderteilenden Behörde zur Rechtswidrigkeit des Bescheides führen. Insoweit regelt § 44 Abs. 3 Nr. 4 VwVfG, daß die nach einer Rechtsvorschrift erforderliche, aber unterbliebene Mitwirkung nicht die Nichtigkeit des Verwaltungsakts zur Folge hat, und nach § 45 Abs. 1 Nr. 5 VwVfG ist der betreffende Verfahrensfehler unbeachtlich (also geheilt), wenn die erforderliche Mitwirkung einer anderen Behörde nachgeholt wird. Indessen bedurfte es einer solchen Heilung - etwa durch die Vorlage an den Berliner Senat, die ohne Beanstandungen des Senators für Wirtschaft blieb - nicht, weil die Voraussetzungen der genannten Regelungen hier nicht vorliegen: Die Mitwirkung des Senators für Wirtschaft war nicht nach einer Rechtsvorschrift erforderlich, sondern nur nach Nr. 38 WFB 1977 - einer Verwaltungsvorschrift -, und sie war nicht für den Erlaß des Verwaltungsaktes erforderlich, sondern nach Nr. 38 WFB 1977 nur für die allgemeine oder eine Gruppe von Fällen betreffende Anordnung der Zinssatzerhöhung. Hiernach lag das Mitwirkungserfordernis im Vorfeld des Erlasses von Verwaltungsakten, das die Rechtssphäre des Bürgers noch nicht berührt. Hinzu kommt, daß das vorgesehene Einvernehmen der Senatoren für Finanzen und Wirtschaft offensichtlich dem Abgleich mit Belangen des Berliner Landeshaushalts und der Berliner Wirtschaft und nicht der Berücksichtigung individueller Belange der einzelnen Darlehensnehmer diente, so daß sich daraus subjektive Rechte für den Kl. nicht ergäben.

Das Ausbleiben einer ausdrücklichen Zustimmung des Wirtschaftssenators ist auch verfassungsrechtlich unbedenklich. Zwar beansprucht die verfassungsrechtliche Gewährleistung der Grundrechte auch im jeweiligen Verfahrensrecht Geltung und beeinflußt die Gestaltung des behördlichen Verfahrens, soweit die behördliche Entscheidung ein Grundrecht berührt (BVerfGE 52, 380 [389 f.]; 73, 280 [296]). Das Verfahrensrecht ermöglicht, wenn es eine eigene Beteiligung des Bürgers am Verfahren vorsieht, eine Vorverlagerung des Rechtsschutzes, indem bereits im behördlichen Verfahren Einwendungen gegen das Vorhaben erhoben werden können (BVerfGE 53, 30 [59 f.]). Das Bundesverfassungsgericht sieht prozeduralen Grundrechtsschutz insbesondere dort geboten, wo die Grundrechte ihre materielle Schutzfunktion nicht hinlänglich erfüllen können, etwa wenn ein Grundrecht keine materiellen Maßstäbe für bestimmte grundrechtsrelevante staatliche Maßnahmen zu liefern vermag und folglich die Ergebniskontrolle am Maßstab des Grundrechts ausfällt oder wenn die Ergebniskontrolle erst zu einer Zeit stattfinden kann, wenn Grundrechtsverletzungen nicht mehr korrigierbar sind (BVerfGE 90, 60 [96]). So liegt es hier jedoch nicht: Eine Beteiligung des Bürgers im Vorfeld der Zinserhöhung ist weder durch Rechtsnorm noch überhaupt vorgesehen, und die Zinserhöhung gegenüber dem einzelnen Darlehensnehmer kann ohne irreparablen Schaden für ihn noch nachträglich am Maßstab der Grundrechte kontrolliert werden. Die fehlende ausdrückliche Zustimmung des Senators für Wirtschaft zur allgemeinen Anordnung der Zinserhöhung führt deshalb auch unter der Einwirkung der Grundrechte nicht zur Rechtswidrigkeit des angegriffenen Zinserhöhungsbescheides.

bb) Entgegen der Auffassung des Kl. fehlt der Zinserhöhung nicht deshalb die Grundlage, weil die WFB 1977 bei Erlaß des Zinserhöhungsbescheides bereits außer Kraft getreten waren. Dies ergibt sich aus folgendem:

Die hier streiterheblichen Bewilligungsbescheide vom 17. Oktober 1986 haben das betreffende Baudarlehen jeweils "nach Maßgabe unseres nachstehenden Darlehensangebotes" bewilligt, in dem es heißt, für das Darlehen seien jährlich 7 v. H. des Ursprungskapitals als Zinsen, 0,5 v. H. Verwaltungskostenbeitrag und 1 v. H. Tilgung zu entrichten. Der daran anschließende Satz lautet:

"Für die Dauer der Zeit, in der die Zinsen auf 0 v. H. gesenkt sind (vgl. WFB 1977 Nr. 38 Abs. 2), beträgt die gleichbleibende Jahresleistung 1,5 v. H. des Ursprungskapitals. Hiervon entfallen 0,5 v. H. auf Verwaltungskostenbeitrag und 1 v. H. auf Tilgung."

Der Bescheidempfänger konnte und mußte daraus ersehen, daß die - zivilrechtlich angebotene - 7 %ige Verzinsung zeitweilig - durch verwaltungsrechtliche Subventionierung - auf Null reduziert ist und daß sich die näheren Einzelheiten, insbesondere die Dauer der Zinssenkung, nach den Regelungen der im Klammerzusatz bezeichneten Verwaltungsvorschrift des Jahres 1977 richten. Eine spätere Änderung oder ein Außerkrafttreten dieser Verwaltungsvorschrift ist deshalb rechtsunerheblich.

Die Bewilligungsbescheide vom 17. Oktober 1986 enthalten in Verbindung mit § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwVfG eine ausreichende Rechtsgrundlage für die Zinserhöhung. Freilich ist einzuräumen, daß der Vorbehalt der Zinserhöhung bei wenig sorgfältiger Lektüre des Bewilligungsbescheides übersehen werden kann. Der Bescheidempfänger ist darauf verwiesen, auf die WFB 1977 zurückzugreifen, um zu ersehen, für welche Dauer und mit welchen Nebenbestimmungen die Zinssenkung gilt, insbesondere daß nach Ablauf von zehn Jahren eine Erhöhung des Zinssatzes bis auf 7 v. H. vorbehalten ist. Damit wird dem Kl. indessen nichts Unzumutbares abverlangt, denn ihm sind die WEB 1977 bei der Grundschuldbestellung am 15. Dezember 1986 als "Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 (ABI. S. 1188)" erklärtermaßen inhaltlich bekannt gewesen (siehe Nr. 2783 der Urkundenrolle des Notars W. 1986 S. 2 und Anlage); bereits in seiner Verpflichtungserklärung vom 8. Juni 1986 hatte er sich verpflichtet, das Bauvorhaben unter Beachtung der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 vom 28. Juli 1977 durchzuführen (Verwaltungsvorgang Il Bl. 10).

cc) Anders als der Kl. meint, war der Bekl. bei der Zinserhöhung nicht verpflichtet, § 18 b WoBindG anzuwenden. Für die dem Kl. im März 2003 mitgeteilte Zinserhöhung findet das Wohnungsbindungsgesetz zwar grundsätzlich Anwendung. Das folgt aus § 50 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG -) vom 13. September 2001 (BGBI. I S. 2376), nach dessen Absatz 1 auf Wohnraum, für den öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind - das ist beim Kl. der Fall, da ihm solche Mittel mit den Bescheiden vom 17. Oktober 1986 bewilligt wurden -, das Wohnungsbindungsgesetz in der jeweils geltenden Fassung Anwendung findet (vgl. noch § 50 Abs. 2 Satz 1 WoFG). Das ab 1. Januar 2002 geltende Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBI. I S. 2404) regelt jedoch in § 18 a und 18 b - wie die präzisen Zeitangaben in § 18 a Abs. 1 und 2 zeigen - die höhere Verzinsung der öffentlichen Baudarlehen und die Berechnung der neuen Jahresleistung nur für Baudarlehen, die vor dem 1. Januar 1970 bewilligt worden waren. Für später bewilligte Baudarlehen, zu denen die dem Kl. 1986 bewilligten Darlehen gehören, hat der Gesetzgeber im Wohnungsbindungsgesetz keine Regelung getroffen und damit die Beantwortung der Verzinsungs- und Berechnungsfragen den Bestimmungen des Darlehensvertrages und der für das Wohnungswesen zuständigen obersten Landesbehörde überlassen (im einzelnen siehe § 44 Abs. 2 und 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung vom 19. August 1994, zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2001, BGBI. I S. 1149 - die Vorschrift gilt gemäß § 48 Abs. 1 Nr. 1 a WoFG weiterhin für Zinserhöhungen - sowie Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, § 18 a WoBindG S. 15). Demgemäß konnte der Bekl. von den vertraglichen Regelungen des Darlehensvertrages und von seinem öffentlich-rechtlichen Ermessen Gebrauch machen, ohne sich an § 18 b WoBindG orientieren zu müssen. Die Ermessenserwägung, zugunsten eines frühen Eintritts der Zinserhöhung eine Vorlauffrist von zwei Monaten nicht zu gewähren, steht im Einklang mit Nr. 38 WFB 1977 und ist auch sonst nicht zu beanstanden, zumal die bis dahin innegehabte Zinsvergünstigung eine einseitig staatliche Leistung ohne verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz darstellte (vgl. BVerfG, Beschluß vom 13. Mai 1986, DÖV 1986, 788 [790 f.]). Die Berufung des Kl. auf vergleichbare Fälle, in denen eine Vorlauffrist von zwei Monaten beachtet worden sei, geht fehl. Denn für den vorliegenden Fall gilt die Besonderheit, daß die am 26. Januar 2003 in Kraft getretene Anordnung der Zinserhöhung (siehe Nr. 6 Satz 1 der Verwaltungsvorschriften über die Verzinsung von öffentlichen Baudarlehen aus öffentlichen und nichtöffentlichen Mitteln im geförderten Wohneigentum - VwV Verzinsung BD - vom 22. Januar 2003, ABI. S. 731) sich nicht zum 1. April 2003 hätte auswirken können, wenn zwei Monate nach Zugang der Zinserhöhungsmitteilung hätten abgewartet werden müssen. In Anknüpfung an diese Besonderheit hat der Richtliniengeber einheitlich und willkürfrei festgelegt, daß die höhere Verzinsung erstmalig für den Zahlungsabschnitt zu verlangen ist, der nach dem 31. März 2003 beginnt, und daß erst für die Zeit danach die höhere Verzinsung frühestens nach Ablauf von zwei Monaten nach dem Zugang der Mitteilung beginnt (Nr. 4 Sätze 2 und 3 VwV Verzinsung BD).

Anmerkung: Für vergleichbare Subventionskürzungen in diesem Sinne nunmehr auch weitere Entscheidungen des 5. Senats vom 23. November 2006 - OVB 5 B 11.05, 15.05, 16.05, 17.05, 18.05, die im Wortlaut noch nicht vorliegen.

Das Land Berlin und seine Investitionsbank suchen überall nach Einsparmöglichkeiten bei Subventionen. So wird (nachträglich) ein Kürzungsverzicht für Fördermittel aufgehoben (vgl. vo Seldeneck GE 2004, 937; GE 2004, 1377). In dem vom OVG Berlin-Brandenburg entschiedenen Fall ging es um eine nachträgliche Zinserhöhung.

Im Bewilligungsbescheid für Baudarlehen hieß es, daß Zinsen auf 0 v. H. gesenkt seien; verwiesen wurde auf eine inzwischen aufgehobene Verwaltungsvorschrift aus dem Jahre 1977. Später machte die IBB Zinsen von 7 % geltend. Die Klage des Bauherrn dagegen war erfolglos.

Mit Beschluß vom 30. Oktober 2006 lehnte das OVG Berlin-Brandenburg die Zulassung der Berufung ab. Die Zinserhöhung sei nicht deshalb unwirksam, weil es am Einvernehmen mit dem Senator für Wirtschaft im Verwaltungsverfahrensgesetz fehle. Einvernehmen sei nur in einer Verwaltungsvorschrift geregelt worden, die keine Rechte für den Kläger ergebe. Im Bewilligungsbescheid sei ein ausreichender Vorbehalt gemacht worden, auch wenn eingeräumt werden müsse, daß sich dieser Vorbehalt nur versteckt aus der Bezugnahme auf die WFB 1977 ergebe. Diese Verwaltungsvorschrift sei jedoch dem Kläger bekannt gewesen. Die IBB sei auch nicht verpflichtet gewesen, nach der Vorschrift des § 18 b WoBindG vorzugehen, da dort nur Zinserhöhungen für Darlehen geregelt seien, die vor dem 1. Januar 1970 gewährt wurden. Deshalb sei auch keine Vorlauffrist wie im Falle des § 18 b WoBindG einzuhalten.