Zielrichtung der Realofferte des Versorgungsunternehmens, Untermieter als alleiniger Nutzer der Wohnung, Gasverbrauch bei Gasetagenheizung

Die Realofferte des Versorgungsunternehmens richtet sich an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt; im Falle der (vollständigen) Untervermietung der Mietwohnung ist das der Untermieter als Inhaber der alleinigen Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

2 Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Frage, ob sich das Realangebot eines Versorgungsunternehmens im Falle einer Untervermietung allein an den Untermieter oder an den Mieter und den Untermieter gemeinsam richtet, erfordert die Zulassung der Revision nicht. Denn durch die - vom Berufungsgericht zitierte und zutreffend angewendete - Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. nur Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, NJW 2014, 3148 Rn. 10 ff., sowie vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 12 ff.; jeweils m.w.N.) ist geklärt, dass sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richtet. Dass dies im Falle der (vollständigen) Untervermietung - anders als bei einer Vermietung an mehrere Mieter - allein der Untermieter ist, liegt auf der Hand, wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kl. gegen den Bekl. ein Anspruch auf Vergütung der für die Gasetagenheizung der Wohnung im maßgeblichen Zeitraum bezogenen Gaslieferungen (§ 433 Abs. 2 BGB) nicht zusteht, weil ein entsprechendes Vertragsverhältnis nicht mit dem Bekl. (Mieter), sondern allein mit dem Streithelfer der Kl. (Untermieter) zustande gekommen ist.

4 a) Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richtet. Ebenso zutreffend hat das Berufungsgericht als (alleinigen) Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt in diesem Sinne den Streithelfer der Kl. angesehen, weil dieser mit dem Bekl. einen Untermietvertrag über die gesamte Wohnung abgeschlossen und mit Erhalt der Wohnungsschlüssel die alleinige Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse erhalten und der Bekl. die Sachherrschaft und Verfügungsgewalt zu diesem Zeitpunkt verloren hat.

5 b) Vergeblich wendet die Revision ein, das Berufungsgericht sei unter Übergehung von Sachvortrag der Kl. und unter Verstoß gegen § 286 ZPO von einem Untermietverhältnis zwischen dem Bekl. und dem Streithelfer der Kl. ausgegangen. Denn bereits nach den tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, war unstreitig, dass der Bekl. die Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum an den Streithelfer der Kl. (unter-) vermietet hatte. Einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat die Kl. nur bezüglich des erstinstanzlichen Urteils und nur insoweit gestellt, als darin das Fehlen einer Genehmigung des Eigentümers zur Untervermietung nicht erwähnt war. Die Untervermietung der Wohnung an ihren Streithelfer hat die Kl. aber gerade nicht in Frage gestellt. Das Berufungsurteil enthält neben der Bezugnahme auf die Feststellungen des Amtsgerichts zudem die ausdrückliche Feststellung, dass die Wohnung im streitigen Zeitraum an den Streithelfer der Kl. untervermietet und überlassen war. Einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat die Kl. im Hinblick auf das Berufungsurteil, wie bereits ausgeführt, nicht gestellt.

6 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist es für die hier entscheidende Frage, an wen sich die Realofferte der Kl. richtete, unerheblich, ob zwischen dem Bekl. und dem Streithelfer, wie die Kl. behauptet, eine „pauschale Untermiete“ vereinbart war. Denn wie bereits ausgeführt, richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Diese Verfügungsgewalt kommt aber nach der Verkehrsauffassung dem Mieter zu, wenn die Wohnung vermietet und dem Mieter überlassen ist. Nichts anderes gilt, wenn der Mieter die Wohnung insgesamt an einen Untermieter untervermietet und überlassen hat (wie hier der Bekl. an den Streithelfer). Eine andere Sichtweise ist nur in den Fällen geboten, in denen gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden sind, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen, oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistungen bereits anderweit feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben, in der die - nur einmal fließende - Leistung eingebettet ist (Senatsurteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 18).

7 aa) Ein solcher Fall liegt hier indes - entgegen der Auffassung der Revision - ersichtlich nicht vor. Befindet sich der Versorgungsanschluss in der tatsächlichen Verfügungsgewalt des Mieters (also etwa bezüglich der Gasversorgung bei Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung mit Gasetagenheizung oder generell bezüglich der Stromversorgung im Mietobjekt selbst), ist angesichts der in der heutigen Zeit fast ausnahmslos praktizierten Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter im Allgemeinen zu erwarten, dass der Mieter den Vertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abschließt und damit der „Umweg“ über einen Vertragsabschluss des Vermieters und eine Abrechnung der Betriebskosten eingespart wird. Diese Praxis kann bei der Beurteilung der Realofferte eines Versorgungsunternehmens im Massengeschäft der Energieversorgung nicht unberücksichtigt bleiben und führt dazu, den Mieter als Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ungeachtet etwaiger besonderer Vereinbarungen über pauschal zu tragende Betriebskosten oder eine „Pauschalmiete“ als den Empfänger des Lieferangebots des Versorgungsunternehmens anzusehen.

8 bb) Auch der Umstand, dass der Bekl. nach seinem Wegzug Hauptmieter geblieben ist und den Untermietvertrag nur mündlich abgeschlossen und das Einverständnis des Vermieters nicht eingeholt hat, ändert nichts daran, dass nach der Verkehrsauffassung nicht der Bekl., sondern der Streithelfer als der Untermieter, dem die gesamte Wohnung untervermietet und überlassen war, die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt (hier: dem allein zur Wohnung gehörenden Gasanschluss der Gasetagenheizung) ausübte. Auch die Beendigung des bisher mit einem anderen Energieanbieter bestehenden Versorgungsvertrags rechtfertigt eine andere Würdigung der Realofferte der Kl. nicht, denn es handelt sich dabei nicht um Umstände, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen als ein Angebot an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt.

9 cc) Ebenso zu Unrecht macht die Revision geltend, aus der eMail des Bekl. an die Kl. vom 9. April 2013, in der unter Verwendung der „Wir-Form“ um Abbuchung des Rechnungsbetrages vom Konto des Streithelfers gebeten wird, ergebe sich, dass der Bekl. „Mitinhaber der Verbrauchsstelle“ gewesen sei und das Angebot der Kl. angenommen habe. Die Revision verkennt insoweit bereits, dass sich die Realofferte der Kl. nicht an den Bekl., sondern an ihren Streithelfer gerichtet hat. Dies wäre nur dann anders gewesen, wenn der Bekl. nicht die Wohnung insgesamt, sondern beispielsweise nur ein Zimmer untervermietet und auf diese Weise die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss weiter ausgeübt hätte - was jedoch nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts gerade nicht der Fall gewesen ist.

10 dd) Soweit die Revision - wenn auch in anderem Zusammenhang (nämlich bezüglich einer angeblich zwischen dem Bekl. und dem Streithelfer vereinbarten Pauschalmiete, vgl. dazu oben unter c) - geltend macht, das Berufungsgericht habe die Darlegungs- und Beweislast für die Ausübung der tatsächlichen Verfügungsgewalt verkannt, so geht auch diese Rüge fehl. Zwar trifft es zu, dass der Mieter, der geltend macht, er habe wegen einer Untervermietung und Überlassung der Wohnung nicht mehr die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt gehabt, im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehalten ist, insoweit konkrete Angaben zur Person des Untermieters sowie zur Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung der Wohnung an den Untermieter zu machen. Dem ist der Bekl. jedoch nachgekommen, indem er zur Person des Untermieters, der Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung an den Untermieter konkrete Angaben gemacht hat; diese Umstände sind zudem unstreitig geworden.

11 d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch richtig gesehen, dass es für die Beurteilung der Realofferte des Versorgungsunternehmens unerheblich ist, ob der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer berechtigt war, die Wohnung einem Untermieter zu überlassen. Selbst wenn dies dem Mieter nicht gestattet ist und er deshalb seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Eigentümer/Vermieter verletzt, ändert das nichts daran, dass der Untermieter, dem die Wohnung aufgrund eines solchen Untermietvertrages überlassen worden ist, nach der Verkehrsanschauung die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (anders als etwa bloße Gäste, „Hausbesetzer“ o. Ä.). Soweit dies in den von der Revision angeführten Instanzurteilen anders gesehen wurde, stehen diese Entscheidungen offensichtlich nicht im Einklang mit der - allein auf die nach der Verkehrsauffassung bestehende tatsächliche Verfügungsbefugnis über den Versorgungsanschluss abstellenden - Rechtsprechung des Senats. Der von der Revision genannten Kammergerichtsentscheidung (Urteil vom 5. Dezember 2017 - 4 U 202/16, n. v.) lag überdies ein besonders gelagerter Fall zugrunde, in dem der Mieter keine konkreten Angaben zu einem Untermietverhältnis gemacht hatte, sondern sich mit der vagen Behauptung verteidigte, er habe den eigenen Mietvertrag nur „zum Schein“ abgeschlossen.

12 e) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht den Vortrag der Kl. berücksichtigt, der Bekl. habe nach Erhalt des Schreibens der Kl. vom 12. März 2013 gegenüber ihrer als Zeugin benannten Mitarbeiterin „seine Anmeldung als Kunde hinsichtlich des bereits erfolgten Vertragsschlusses ausdrücklich bestätigt“. Die Kl. hat in einem der von der Revision herangezogenen (späteren) Schriftsätze selbst ausgeführt, sie mache insoweit nicht mehr geltend, dass in ihrem Schreiben vom 12. März 2013 ein Vertragsangebot oder in dem anschließenden Telefonat eine Vertragsannahme des Bekl. zu sehen sei. Vielmehr sei der Vertrag dadurch zustande gekommen, dass der Bekl. die Realofferte der Kl. angenommen habe. Vor diesem Hintergrund kam es auf den Inhalt des Telefonats ersichtlich nicht an.

Die Realofferte des Versorgungsunternehmens (Strom, Gas, Wasser) richtet sich an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt; im Falle der (vollständigen) Untervermietung der Mietwohnung ist das allein der Untermieter als Inhaber der alleinigen Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse.

Das Versorgungsunternehmen (Gasversorger in Berlin) verlangte von dem Mieter Vergütung der für die Gasetagenheizung der Wohnung im maßgeblichen Zeitraum bezogenen Gaslieferungen. Das LG Berlin als Berufungsgericht entschied, dass dem Versorgungsunternehmen gegen den Mieter kein Anspruch zustehe, weil ein entsprechendes Vertragsverhältnis nicht mit dem Mieter, sondern allein mit dem Untermieter zustande gekommen sei. Das Berufungsgericht ließ die Revision mit der Frage zu, ob sich das Realangebot im Falle einer Untervermietung allein an den Untermieter oder an den Mieter und den Untermieter gemeinsam richte.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass diese Frage die Zulassung der Revision nicht erfordere und teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Denn durch die Rechtsprechung des erkennenden Senats (VIII ZR 316/13, GE 2014, 1197 und VIII ZR 313/13) sei geklärt, dass sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richte. Dass dies im Fall der (vollständigen) Untervermietung – anders als bei einer Vermietung an mehrere Mieter – allein der Untermieter sei, liege auf der Hand, wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen habe.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutreffend sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den alleinigen Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt (hier den Untermieter) gerichtet sei, weil dieser mit dem Mieter einen Untermietvertrag über die gesamte Wohnung abgeschlossen und mit Erhalt der Wohnungsschlüssel die alleinige Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse erhalten und der Mieter die Sachherrschaft und Verfügungsgewalt zu diesem Zeitpunkt verloren habe.

Für die entscheidende Frage, an wen sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens gerichtet habe, sei unerheblich, ob zwischen dem Mieter und dem Untermieter eine „pauschale Untermiete“ vereinbart gewesen sei. Die Verfügungsgewalt komme nach der Verkehrsauffassung dem Mieter zu, wenn die Wohnung vermietet und ihm überlassen sei. Nichts anderes gelte, wenn der Mieter die Wohnung insgesamt an einen Untermieter untervermietet und überlassen habe. Eine andere Sichtweise sei nur in bestimmten Fällen geboten, z. B. wenn der Abnehmer der Versorgungsleistungen bereits anderweit feststehe, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen hätte, in der die – nur einmal fließende – Leistung eingebettet sei. Ein solcher Fall läge hier indes ersichtlich nicht vor.

Befinde sich der Versorgungsanschluss in der tatsächlichen Verfügungsgewalt des Mieters (also etwa bezüglich der Gasversorgung bei Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung mit Gasetagenheizung oder generell bezüglich der Stromversorgung im Mietobjekt selbst), sei angesichts der in der heutigen Zeit fast ausnahmslos praktizierten Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter im Allgemeinen zu erwarten, dass dieser den Vertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abschließe und damit der „Umweg“ über einen Vertragsabschluss des Vermieters und eine Abrechnung der Betriebskosten eingespart werde. Diese Praxis könne bei Beurteilung der Realofferte eines Versorgungsunternehmens im Massengeschäft der Energieversorgung nicht unberücksichtigt bleiben und führe dazu, den Mieter als Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ungeachtet etwaiger besonderer Vereinbarungen über pauschal zu tragende Betriebskosten oder eine „Pauschalmiete“ als den Empfänger des Lieferangebots des Versorgungsunternehmens anzusehen.

Der Umstand, dass der Mieter nach seinem Wegzug Hauptmieter geblieben sei, den Untermietvertrag nur mündlich abgeschlossen und das Einverständnis des Vermieters nicht eingeholt habe, ändere nichts daran, dass nach der Verkehrsauffassung nicht der Mieter, sondern der Untermieter, dem die gesamte Wohnung untervermietet und überlassen war, die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt (hier: dem allein zur Wohnung gehörenden Gasanschluss der Gasetagenheizung) ausgeübt habe.

Soweit die Revision geltend mache, dass das Berufungsgericht die Darlegungs- und Beweislast für die Ausübung der tatsächlichen Verfügungsgewalt verkannt habe, gehe die Rüge fehl. Zwar treffe es zu, dass der Mieter, der geltend mache, er habe wegen einer Untervermietung der Wohnung nicht mehr die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt gehabt, im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehalten sei, insoweit konkrete Angaben zur Person des Untermieters sowie zur Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung der Wohnung an den Untermieter zu machen. Dem sei der Mieter jedoch nachgekommen, indem er zur Person des Untermieters, der Dauer des Vertrages und der Überlassung konkrete Angaben gemacht habe; diese Umstände seien zudem unstreitig geworden. Bei der Beurteilung der Realofferte sei es unerheblich, ob der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer berechtigt gewesen sei, die Wohnung unterzuvermieten. Selbst wenn ihm dies nicht gestattet sei und er deshalb seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter verletze, ändere das nichts daran, dass der Untermieter, dem die Wohnung aufgrund eines solchen Untermietvertrages überlassen worden sei, nach der Verkehrsanschauung die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübe (anders als etwa bloße Gäste, „Hausbesetzer“ o. Ä.). Soweit dies in den von der Revision angeführten Instanzurteilen anders gesehen worden sei, stünden diese Entscheidungen offensichtlich nicht in Einklang mit der Rechtsprechung des Senats.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Der BGH arrondiert seine Rechtsprechung zur Realofferte eines Versorgungsunternehmens. Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass es auf die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ankommt, nicht auf die rechtliche Beurteilung, ob der die Verfügungsgewalt Ausübende berechtigt ist, im Verhältnis der beteiligten Vertragsparteien das zu tun. In diesem Zusammenhang grenzt der BGH zu bloßen Gästen in der Wohnung ab (aber: Wann ist man Gast und wann nicht mehr, und geht das in ein Dauerverhältnis über?). Interessant ist auch die Ausnahme „Hausbesetzer“, wobei der BGH diese Bezeichnung sinnigerweise in Anführungszeichen setzt!

Der Lösung der Frage, wer für die Vergütung der bezogenen Leistungen eines Versorgungsunternehmens aufkommen muss, ist man einen Schritt näher gekommen. Die tatsächliche Schwierigkeit für das Versorgungsunternehmen besteht jedoch darin, den richtigen Schuldner zu ermitteln. Hier gibt es zu Rn. 10 des Urteils einen Hinweis dahin, dass der Mieter der Wohnung im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehalten ist, konkrete Angaben zur Person des Untermieters bzw. des „aktuellen Nutzers“ zu machen. Dazu dürfte es in der Praxis allerdings zu Schwierigkeiten kommen (neuerdings auch mit Blick auf den Datenschutz). Das führt zu der Frage, welche Rechte das Versorgungsunternehmen gegenüber dem Vermieter auf Auskunft zu den derzeitigen Nutzungsverhältnissen der Mietwohnung hat. Einen solchen Auskunftsanspruch wird man wohl bejahen müssen.