ZGB

ZGB; Garage; DDR-Mietvertrag; Rückgabepflicht; Beendigung des Mietverhältnisses

Eine im Geltungsbereich des ZGB der DDR vom Mieter vorgenommene Verbesserung der Mietsache durch Errichtung einer Garage ist von ihm bei Vertragsende nicht rückgängig zu machen. Anderes gilt bei Vergrößerung einer Gartenterrasse.

Erfolg hat die Berufung, soweit sich die Bekl. mit ihrem Rechtsmittel gegen die Verurteilung zur Kostenerstattung hinsichtlich des Abrisses der von ihnen errichteten Garage auf dem streitgegenständlichen Grundstück i. H. v. 3.414,35 DM wenden.

Die grundsätzliche Rückgabepflicht der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich nach § 556 BGB. Für die Frage, ob die Bekl. zur Beseitigung der durchgeführten Baumaßnahmen verpflichtet waren und folglich hinsichtlich der Kosten der von der Kl. durchgeführten Abrißarbeiten schadensersatzpflichtig sind, ist der Ansicht der Bekl. folgend jedoch die Regelung des § 112 ZGB maßgebend.

Aus der Vorschrift des Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB ergibt sich zweifelsfrei, daß sich Mietverhältnisse auf Grund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches richten. Das BGB ist somit erst ab dem 3. Oktober 1990 anwendbar. Für die bis dahin abgeschlossenen Vorgänge gilt das Zivilgesetzbuch der DDR. Da die streitgegenständlichen Baumaßnahmen unstreitig vor dem 3. Oktober 1990 stattgefunden haben und es sich dabei um abgeschlossene Vorgänge handelt, richtet sich die Beseitigungspflicht der Bekl. somit nach den Vorschriften des ZGB, hier §§ 111, 112, auch wenn das Mietverhältnis selbst erst nach dem Wirksamwerden des Beitritts beendet worden ist und somit die Rückgabepflicht gemäß § 556 BGB erst danach entstand.

Gemäß § 111 ZGB bedurften bauliche Veränderungen, die der Mieter in der Wohnung durchführt, der Zustimmung des Vermieters. Wurden solche baulichen Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen, war der Mieter gemäß § 112 Abs. 2 S. 1 ZGB verpflichtet, den ursprünglichen Zustand auf Verlangen des Vermieters wiederherzustellen. Eine Ausnahme normierte § 112 Abs. 2 S. 2 ZGB, wonach die Beseitigungspflicht entfiel, wenn die bauliche Veränderung zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hat, die im gesellschaftlichen Interesse liegt. Die bauliche Veränderung muß ein gesellschaftlich anzuerkennendes Wohnbedürfnis des Mieters befriedigen. Eine im gesellschaftlichen Interesse liegende Verbesserung der Wohnung ist dann nicht gegeben, wenn die bauliche Veränderung auf die Befriedigung eines nur in der Person des Mieters bestehenden Bedürfnisses gerichtet und deshalb für die nachfolgenden Mieter wertlos ist.

Nach Ansicht der Kammer umfaßt der Begriff "Wohnung" in § 112 ZGB nicht lediglich die zum Wohnen und Leben im eigentlichen Sinn bestimmten Räume, sondern auch die mietvertraglich mitüberlassenen weiteren Räumlichkeiten und Nebenanlagen, so daß auch die Errichtung einer Garage auf dem mietvertraglich überlassenen Wohngrundstück zu einer Verbesserung der Wohnung führen kann.

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer handelt es sich bei der Errichtung von Garagen auch auf angemieteten Grundstücken um im gesellschaftlichen Interesse liegende Maßnahmen. So auch im vorliegenden Rechtsstreit.

Die Errichtung der streitgegenständlichen Garage durch die Bekl. stellt eine Maßnahme dar, die nicht nur den Bekl. als im Zeitpunkt der Errichtung vorhandene Mieter und Nutzer der Garage, sondern auch etwaigen Nachmietern oder der Kl. als Eigentümerin des Mietgrundstückes nach dessen Rückgabe zugute kommen konnte. Es handelt sich insoweit um keine Luxusarbeiten, die nur den individuellen Bedürfnissen der Bekl. dienten.

Die Errichtung einer Garage auf einem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück war in der Zeit der DDR gerade in den 80er Jahren nichts Ungewöhnliches. Im Zuge der zunehmenden Motorisierung entstand ein Bedürfnis nach sicherer und werterhaltender Unterbringung der Fahrzeuge, das durch Garagen am ehesten zu realisieren war. Somit leistete die streitgegenständliche Garage nicht nur den Bekl. zweckentsprechende Dienste, sondern hätte auch durch die Kl. oder etwaige Nachmieter des Grundstückes entsprechend genutzt werden können.

Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist auch nicht davon auszugehen, daß die Garage von vornherein unsolide und baufällig gewesen ist und somit den Bedürfnissen nach sicherer Unterstellung der Fahrzeuge nicht gerecht werden konnte. Folglich ist davon auszugehen, daß deren Errichtung tatsächlich zu einer Wohnwertverbesserung geführt hat. Soweit die Kl. - unsubstantiiert - vorträgt, die Garage sei bei Übernahme des Grundstücks ihrerseits baufällig gewesen und konnte nur noch abgerissen werden, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung, da dieser Umstand, wenn er denn tatsächlich vorlag, allein dem Alter der Garage und der damit zwangsläufig verbundenen zunehmenden Baufälligkeit geschuldet ist.

Somit steht vorliegend zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Errichtung der Garage zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hat, die im gesellschaftlichen Interesse liegt, so daß die Beseitigungspflicht der Bekl. gemäß § 112 Abs. 2 S. 2 ZGB entfiel und sie nicht zur Erstattung der durch den Abriß entstandenen Kosten verpflichtet sind.

Keinen Erfolg hat die Berufung der Bekl. dagegen insoweit, als sie sich weiterhin gegen die Auferlegung der Kosten für den Abriß der von ihnen erweiterten und umgebauten Terrasse i. H. v. 3.799,60 DM wenden.

Wie bereits das Vordergericht [AG Potsdam] in seiner angegriffenen Entscheidung zutreffend festgestellt hat, steht der Kl. ein Anspruch auf Ersatz dieser Abrißkosten gemäß § 326 BGB zu. Nach Ansicht der Kammer greift die Ausnahmevorschrift des § 112 Abs. 2 S. 2 ZGB insoweit nicht zugunsten der Bekl., da es sich bei der Vergrößerung der Terrasse nicht um eine im gesellschaftlichen Interesse liegende Baumaßnahme gehandelt hat. Vielmehr diente diese Baumaßnahme allein der Befriedigung der subjektiven Wohnbedürfnisse der Bekl.

Sicher ist nicht zu verkennen, daß auch die vergrößerte Terrasse ebenso wie für die Bekl. auch für etwaige Nachmieter oder die Kl. selbst nach Rückgabe der Mietsache entsprechend genutzt werden konnte. Trotzdem hat ein gesellschaftliches Interesse an der Vergrößerung der Terrasse nicht bestanden. Das Vorhandensein einer Terrasse und deren Größe liegt allein im Interesse des jeweiligen Nutzers. Wenn dieser nunmehr bauliche Veränderungen vornimmt, weil die vorhandene Substanz seiner Ansicht nach nicht ausreichend ist, ist er dazu - im Rahmen der bestehenden Vorschriften und Rechte des Vermieters - berechtigt und in der Lage, ohne daß die Gesellschaft dieses zur Kenntnis oder gar daran Anteil nimmt. So lag auch die Vergrößerung der vorhandenen Terrasse von 8 qm auf 14 qm allein im Interesse der Bekl. Insoweit können sie sich auf ein gesellschaftliches Interesse an der baulichen Veränderung nicht berufen.

Folglich greift die Ausnahmevorschrift des § 112 Abs. 2 S. 2 ZGB in diesem Fall nicht ein, so daß die Bekl. zur Beseitigung der ohne Zustimmung der Kl. vorgenommenen baulichen Änderungen an der Terrasse verpflichtet waren. Da sie dieser Verpflichtung bis zur Rückgabe der Mietsache nicht nachgekommen sind und auch auf entsprechende Beseitigungsaufforderungen der Kl. unter Fristsetzung nicht reagiert haben, sind sie der Kl. zur Erstattung der für den Abriß der Terrasse aufgewendeten Kosten i. H. v. 3.799,60 DM verpflichtet.