Zerrüttung des Mietverhältnisses als Kündigungsgrund

Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.

1 Die Bekl. sind seit 2011 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmerwohnung der Kl. in H. Die Kl. bewohnen eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses.

2 Seit dem Jahr 2014 kam es zwischen den Parteien zu regelmäßigen Auseinandersetzungen wegen angeblicher beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahrten.

3 In einem auch an eine im Haus lebende Familie türkischer Abstammung gerichteten Schreiben erklärten die Kl. - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts inhaltlich unzutreffend -, die Bekl. hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert.

4 Im Mai 2020 erstatteten die Bekl. eine Strafanzeige gegen die Kl. wegen Verleumdung, in der sie u. a. angaben, die Kl. hätten behauptet, die Bekl. hätten sich rassistisch über türkischstämmige Mitbürger geäußert. Ferner hätten die Kl. die Mutter des Bekl. zu 2 aufgrund der Anzahl ihrer Kinder als „asozial“ bezeichnet. Die Kl. habe den Bekl. zu 2 zudem mit den Worten „Du Penner“ beleidigt und sich im Treppenhaus schreiend über das mangelnde Putzverhalten der Bekl. diesen gegenüber geäußert. Darüber hinaus parke die Kl. die von den Bekl. angemietete Garage regelmäßig absichtlich zu.

5 Wegen dieser Strafanzeige und des „zerrütteten“ Mietverhältnisses erklärten die Kl. mit Schreiben vom 23. November 2020 die außerordentliche fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

6 Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

7 Die Revision hat keinen Erfolg. […]

18 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsgericht die im Schreiben vom 23. November 2020 erklärte ordentliche Kündigung für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel bereits - entgegen der Ansicht der Revision - nicht statthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision - in den Entscheidungsgründen - wirksam auf den von den Kl. verfolgten Räumungsanspruch aufgrund der von ihnen in demselben Schreiben erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung beschränkt. (wird ausgeführt)

23 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Das Berufungsgericht hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Zerrüttung des Mietverhältnisses und die von den Bekl. gegen die Kl. erstattete Strafanzeige hier die von den Kl. erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vom 23. November 2020 nicht rechtfertigen können. Ein wichtiger Kündigungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 2, § 569 Abs. 2 BGB ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insofern nicht gegeben.

24 a) Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter - und der wie hier im Haus lebende Vermieter (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 19 f.; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 569 BGB Rn. 34; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 37) - nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, GE 2015, 509 = NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschlüsse vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, GE 2020, 1487 = NJW-RR 2020, 1275 Rn. 19; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, GE 2021, 1121 = NJW-RR 2021, 1093 Rn. 19).

25 Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob eine Unzumutbarkeit i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Ergebnis kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, GE 2017, 45 = NZM 2017, 26 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, GE 2023, 1145, juris Rn. 21; jeweils m.w.N.).

26 b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kl. nicht unzumutbar ist, stand.

27 aa) Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen und hat dementsprechend ohne Rechtsfehler angenommen, dass vorliegend mangels Feststellbarkeit einer konkreten, für die Zerrüttung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses ursächlich gewordenen Pflichtverletzung der Bekl. weder eine außerordentliche fristlose Kündigung dieses Mietverhältnisses wegen der Störung des Hausfriedens gemäß § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB noch wegen des Vorliegens eines sonstigen wichtigen Grunds i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gerechtfertigt war.

28 (1) Entgegen einer in der Literatur und der Instanzrechtsprechung teilweise vertretenen Ansicht reicht eine solche Zerrüttung allein regelmäßig nicht aus, um den Mietvertragsparteien - und damit im vorliegenden Fall auch den Kl. - ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen (so aber OLG Dresden, Urteil vom 23. Juni 2021 - 5 U 2366/20, juris Rn. 42; AG Dortmund, Urteil vom 30. Oktober 2018 - 425 C 4296/17, juris Rn. 51; LG Düsseldorf, Beschluss vom 6. Januar 2016 - 23 S 225/14, BeckRS 2016, 125333 Rn. 5; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 123; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 BGB Rn. 168; siehe auch BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Juli 2023, § 543 Rn. 33 [die allerdings das allgemeine Zerrüttungsprinzip grundsätzlich nicht als Kündigungsgrund ansieht, sondern von Einzelfällen spricht]).

29 (2) Denn diese Ansicht steht bereits in Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen nach den Vorschriften der § 626 Abs. 1, § 543 Abs. 1, § 314 Abs. 1 BGB im Allgemeinen nur dann gegeben ist, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 2023 - XII ZR 24/22, NJW-RR 2023, 965 Rn. 11 [zur Kündigung eines Fitnessstudiovertrags]; vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 17 [zur Kündigung eines DSL-Vertrags]; vom 10. Dezember 1980 - VIII ZR 186/79, WM 1981, 66 unter II 4 b [zur Kündigung eines Gewerberaummietvertrags], siehe auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 13 f.; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rn. 5; Kraemer, WuM 2001, 163, 168).

30 (3) Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof für den Bereich des Gewerberaummietrechts bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in der hier gegebenen Fallgruppe der Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge des (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08, GE 2010, 1413 = NJW-RR 2011, 89 Rn. 11 m.w.N.; vom 23. Januar 2002 - XII ZR 5/00, NJW-RR 2002, 946 unter 2 b; vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 119/76, WM 1978, 271 unter I 2 c aa; vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, BGHZ 50, 312, 315; siehe auch Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 9; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 5 f.). Es darf demnach grundsätzlich nicht allein darauf abgestellt werden, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zerstört worden ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, aaO.; siehe auch OLG Brandenburg, Urteil vom 22. August 2012 - 3 U 67/11, juris Rn. 52 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 543 Rn. 35; Meyer-Abich, NZM 2017, 97, 102; Kraemer, WuM 2001, 163, 168 [keine Einführung eines Zerrüttungsprinzips durch die Regelung des § 543 Abs. 1 BGB]).

31 Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise für den Bereich des Wohnraummietrechts.

32 (4) Gemessen an diesen Maßstäben ist die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, dass allein in der hier unstreitig gegebenen Zerrüttung ein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gesehen werden kann. Ein hierauf bezogenes pflichtwidriges Verhalten der Bekl., das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat, lag nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor.

33 Entgegen der Ansicht der Revision kann auch der Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB nicht entnommen werden, dass bei einem Dauerkonflikt - unabhängig von dessen Ursachen - der Mieter fristlos gekündigt werden kann. Denn diese Vorschrift regelt lediglich die ordentliche Kündigung des Vermieters bei einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bei einem Mehrfamilienhaus - wie hier - verhält sie sich dagegen nicht.

34 bb) Eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten, welche die außerordentliche fristlose Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, ist hier auch nicht in der Erstattung der gegen die Kl. gerichteten Strafanzeige durch die Bekl. zu sehen. Das Berufungsgericht ist frei von Rechtsfehlern davon ausgegangen, dass der von den Bekl. in dieser Strafanzeige gegen die Kl. erhobene zentrale Vorwurf, diese hätten den Bekl. fälschlicherweise rassistische Äußerungen über Ausländer unterstellt, der Wahrheit entsprochen hat, und deshalb eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten insofern nicht vorliegt. Allein die weiteren von den Bekl. in der Strafanzeige erhobenen Vorwürfe rechtfertigen - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unter den hier gegebenen Umständen eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht.

35 (1) Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos falsche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündigung berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbezogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezogenen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, BeckRS 1960, 31188878 unter II 3 d; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, GE 2023, 1145, juris Rn. 25 m.w.N.; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.).

36 (2) Gemessen hieran ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Einzelfallwürdigung, soweit sie revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt, nicht zu beanstanden.

37 (a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Behauptung der Kl., die Bekl. hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert, nicht der Wahrheit entsprochen hat, und deshalb die von den Bekl. erstattete Strafanzeige insofern zutreffend ist. […]

38 (b) Frei von Rechtsfehlern ist zudem die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung auch nicht ausnahmsweise in diesem der Wahrheit entsprechenden Vorwurf wegen eines etwaigen denunziatorischen Charakters der Strafanzeige gesehen werden kann. Denn im vorliegenden Fall haben die Bekl. die Kl. wegen des - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts begründeten - Verdachts einer Straftat zu ihrem Nachteil angezeigt und damit in Wahrnehmung eigener berechtigter Interessen (vgl. § 193 StGB) gehandelt.

39 (c) Den weiteren, von den Bekl. in der Strafanzeige gegen die Kl. erhobenen Vorwürfen ist bereits - unabhängig von ihrem Wahrheitsgehalt - im Rahmen der gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien unter den hier gegebenen Umständen kein derartiges Gewicht beizumessen, dass den Kl. eine Fortsetzung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht zumutbar wäre. Diese Beurteilung kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür notwendigen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, GE 2023, 37 = NJW-RR 2023, 14 Rn. 41). Nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Verhältnis der Parteien zueinander bereits seit Jahren von wechselseitigen Anschuldigungen geprägt, ohne dass die Ursachen für die hieraus resultierende Zerrüttung des Mietverhältnisses konkret den Bekl. zugerechnet werden konnten. Durch die wahrheitswidrige Behauptung, die Bekl. hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert, haben die Kl. nunmehr selbst in nicht unerheblichem Maße gegen ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen und Anlass für die Erstattung der Strafanzeige durch die Bekl. gegeben. Angesichts dieser Umstände kommt den weiteren von den Bekl. in dieser Strafanzeige erhobenen Vorwürfen auch im Hinblick auf die eingetretene Zerrüttung des Mietverhältnisses keine derartige Bedeutung zu, dass diese - ihre Unwahrheit und die Kenntnis der Bekl. hiervon unterstellt - eine außerordentliche fristlose Kündigung seitens der Kl. rechtfertigten.

Dass einem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, kann nicht allein deshalb angenommen werden, weil das Verhältnis unheilbar zerrüttet ist. Es kommt entscheidend auch darauf an, in wessen Risikobereich die Ursachen zu suchen sind. Denn ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen ist nur dann anzunehmen, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Teils liegt.

Die Vermieter wohnten im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses in Köln; die Mieter im ersten Obergeschoss. Wenige Jahre nach Vertragsbeginn kam es zu regelmäßigen Auseinandersetzungen wegen Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen von Mülltonnen und Zuparken von Einfahrten.

In einem auch an eine im Haus lebende Familie türkischer Abstammung gerichteten Schreiben der Vermieter hieß es, die Mieter hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert, was zu einer Strafanzeige der Beklagten wegen Verleumdung führte. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht; die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen; das Landgericht Köln wies die Berufung zurück, weil die bloße Zerrüttung des Mietverhältnisses als Kündigungsgrund nicht ausreiche, es vielmehr auf die Ursachen ankomme.

Auf die zugelassene Revision bestätigte der Bundesgerichtshof diese Auffassung. Entgegen einer teilweise in der Literatur und Rechtsprechung vertretenen Auffassung reiche die bloße Zerrüttung allein nicht aus, um den Mietvertragsparteien ein Kündigungsrecht zuzubilligen. Dies stehe schon im Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen nur dann anzunehmen ist, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Teils liegt. Das treffe auch für den Bereich des Wohnraummietrechts zu. Aus der Sondervorschrift des § 573a BGB, die lediglich die ordentliche Kündigung des Vermieters bei einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen betreffe, folge nichts anderes.

Auch die Strafanzeige der Mieter wegen Verleumdung rechtfertige keine Kündigung, da die Behauptung der Kläger, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert, nicht der Wahrheit entsprochen habe.

Das Urteil, wonach die bloße Zerrüttung des Mietverhältnisses für eine Kündigung nicht ausreicht, entspricht der beinahe einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in GE 2024, 37 ist auch das vorangegangene Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter, die nicht vorsätzlich oder leichtfertig erstattet wurde, rechtfertigt noch keine Kündigung (BGH GE 2023, 1145). Die wenigen Gegenstimmen, wonach schon die objektive Zerrüttung ausreiche, sind Sonderfälle.

Die vom BGH zitierte Vorauflage im Schmidt-Futterer betraf eine Entscheidung des OLG Celle zum Geschäftsraummietrecht (ZMR 2009, 192), wonach den Vermietern eine erhebliche Pflichtverletzung zuzurechnen war und die Formulierung in den Gründen, auf die Verursachung komme es nicht an, nicht entscheidungserheblich war. Im Fall des vom BGH zitierten OLG Dresden (ZMR 2022, 878) war der Gewerbemieter zugleich Wohnraummieter und Verkäufer eines Grundstücksanteils; zur Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses trug auch der Vorwurf des Mieters der Urkundenfälschung bei, die (ohne Hinweis auf den Urheber) durch ein graphologisches Gutachten gestützt wurde. Der amtliche Leitsatz, die Kündigung sei ohne vollständige Aufklärung der Ursachen gerechtfertigt, traf auch hier nur für den Einzelfall zu. Im ebenfalls vom BGH zitierten Urteil des Amtsgerichts Dortmund (ZMR 2019, 284) ist im Leitsatz des Gerichts die Rede von Gefährdung der Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils.

Grundsätzlich ist damit im Rahmen der umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls auch immer die Ursache der Zerrüttung ins Auge zu fassen.

Der Bundesgerichtshof hatte nur über die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB zu entscheiden; die zugleich von den Vermietern erklärte fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB war mangels Nachweises einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieter ohnehin unbegründet.