Zeitwertentschädigung

Zeitwertentschädigung; Schwarzbau; Anpflanzungen; Verkehrswertentschädigung; Wertverbesserung

1. Es besteht kein Zeitwertentschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG für vom Nutzer errichtete Schwarzbauten (Datschen, Schuppen, Sanitärgebäude).

2. Ein Schwarzbau ist gegeben, wenn der Nutzer eine Baulichkeit von mehr als 5 m2 Grundfläche ohne Bauzustimmung errichtet hat, obwohl eine solche nach der Bevölkerungsbauwerkeverordnung erforderlich war.

3. Ein Schwarzbau ist auch gegeben, wenn keine (vertragliche) Zustimmung des Verpächters zur Errichtung von Baulichkeiten (hier: Schwimmbecken) vorlag.

4. Für Schwarzbauten besteht eine Entschädigungspflicht des Eigentümers bei Kündigung durch den Nutzer nur nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, wenn der Schwarzbau für den Eigentümer einen materiellen Vorteil darstellt.

5. Für Anpflanzungen ist vom Eigentümer bei Nutzerkündigung eine Verkehrswertentschädigung nach § 27 i.V.m. § 12 Abs. 3 SchuldR-AnpG nur zu leisten, wenn die Anpflanzungen für den Eigentümer eine Wertverbesserung darstellen.

Die Widerkl. verlangen von den Widerbekl. Ausgleich für auf dem Grundstück der Widerbekl. vorgenommenen Wertverbesserungen.

Mit der Widerklage verlangen die Widerkl. von den Widerbekl. eine auf § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG gestützte Entschädigung.

Die Bekl. errichteten auf dem von ihnen genutzten Teilgrundstück verschiedene Baulichkeiten. Diese haben gemäß eines durch die Kl.

seite eingeholten Gutachtens einen Sachwert von 32.277,30 DM. Weiterhin nahmen die Bekl. verschiedene Anpflanzungen vor. Mit Schriftsatz vom 9.2.1995 forderten die Bekl. die Widerbekl. auf, einen Betrag in Höhe von 35.777,30 DM für die geschaffene Erhöhung des Verkehrswertes des klägerischen Grundstücks zu bezahlen.

Die Widerkl. sind der Ansicht, daß zu dem im genannten Gutachten festgestellten Betrag in Höhe von 32.277,30 DM noch ein weiterer Betrag in Höhe von 3.500,00 DM hinzukommen müßte für vorgenommene Wertverbesserungen aufgrund der Anpflanzungen und einer Bodenwertverbesserung durch Aufbringen von 28 m3 Mutterboden.

Die Widerbekl. sind der Auffassung, daß vorliegend vorrangig die Vereinbarungen betreffend die Kündigungsmöglichkeit des Vertrages anzuwenden seien. Da nach dem Vertrag der Ausgangszustand wiederherzustellen sei, sei für einen Anspruch auf Wertverbesserung kein Raum. Im übrigen wird bestritten, daß die Widerkl. eine Baugenehmigung für das errichtete Gebäude besitzen.

Die Widerkl. sind hierzu der Auffassung, daß es nach damaliger Regelung - das Gebäude wurde 1977 errichtet - keiner Baugenehmigung bedurfte. Einer Baugenehmigung habe es nur bei Unterkellerung bedurft.

I. Die Klage war in vollem Umfange abzuweisen.

Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die seitens der Kl. vorgenommenen Pachtzinserhöhungen wirksam vorgenommen wurden oder nicht. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob - wie im Vertrag vom 5.7.1977 niedergelegt - von einer Größe von 900 m2 oder aber - so die Kl. - von einer Größe von 1020 m2 auszugehen ist. Denn jedenfalls verweigern die Kl. den Bekl. seit Mai 1994 den Zugang zu dem streitgegenständlichen Grundstück. In derartigen Fällen ist jedoch der Mieter bzw. der Pächter von der Zahlung zum Pachtzins befreit (vgl. Palandt, BGB, 54. Aufl., § 536 Rn. 2).

Die Bekl. haben behauptet, daß ihnen der Zugang verweigert wird. Da dieser Vortrag nicht bestritten worden ist, gilt er gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden, so daß das Gericht von dem Vortrag der Bekl. auszugehen hatte.

Zur Widerklage:

Die Widerkl. können gemäß § 12 Abs. 3 bzw. § 27 Satz 1 u. 2 in Verbindung mit § 12 Abs. 3 des SchuldRAnpG von den Widerbekl. einen Betrag in Höhe von 13.340,00 DM verlangen.

Dieser Betrag setzt sich zum einen aus einem Betrag in Höhe von 3.500,00 DM für vorgenommene Anpflanzungen zusammen und zum anderen aus dem Wert der Außenanlagen ohne Schwimmbecken (14.190,00 DM abzüglich 4.350,00 DM ergibt 9.840,00 DM).

Für die übrigen Baulichkeiten bzw. für das Schwimmbecken können die Widerkl. keinen Ausgleich verlangen, weil es insoweit entweder an der erforderlichen Baugenehmigung oder aber an der Zustimmung seitens des Eigentümers gefehlt hat.

1. An der Anwendbarkeit des SchuldRAnpG bestehen keine Zweifel.

Aufgrund des Vertrages vom 5.7.1977 war es den Widerkl. gestattet, das im genannten Vertrag genannte Teilgrundstück als Gartenland zu nutzen und auch dort einen Bungalow aufzustellen. Damit handelt es sich bei dem Vertrag vom 5.7.1977 um einen Vertrag zum Zweck der kleingärtnerischen Nutzung und Erholung und damit um einen Vertrag im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 des SchuldRAnpG.

Die Ausnahmevorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 des SchuldRAnpG greift nicht ein.

2. Die Anwendbarkeit von § 12 Abs. 3 bzw. § 27 des SchuldRAnpG scheitert nicht an § 11 des Vertrages vom 5.7.1977.

Wie sich aus § 6 Abs. 2 des SchuldRAnpG ergibt, handelt es sich bei dem SchuldRAnpG nicht um zwingendes, sondern um dispositives Recht, das heißt, Grundstückseigentümer und Nutzer können jederzeit einvernehmlich Abreden treffen, die von den Bestimmungen des Gesetzes abweichen. Lediglich für Vereinbarungen, die bis zum 2.10.1990 getroffen wurden, hat der Gesetzgeber die Wirksamkeit an besondere Voraussetzungen geknüpft, § 6 Abs. 2 des SchRAnpG. Danach sind nur solche Abreden zulässig, die vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führen und von denen anzunehmen ist, daß die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätte.

Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob Ziff. 11 des Vertrages vom 5.7.1977 nach ZGB Bestand gehabt hätte, wie sich schon aus dem eindeutigen Wortlaut von § 6 Abs. 2 Satz 2 des SchuldRAnpG ergibt ("unabhängig von ihrer Vereinbarkeit mit Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik").

Entscheidend ist vielmehr, daß es sich um eine individuell angemessene und systemunabhängige Vereinbarung handelt.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ergibt sich, daß die Klägerseite aus § 11 des Vertrages vom 5.7.1977 keine für sie günstigen Rechte herleiten kann.

Zum einen besagt die hier fragliche Vereinbarung nur, daß für den Fall, daß der Pächter kündigt, der Ausgangszustand innerhalb von zwei Jahren wiederherzustellen ist. Dieses allein sagt aber noch nichts darüber aus, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe für Wertverbesserungen ein Ausgleich vorzunehmen ist.

Darüber hinaus scheint es mehr als fraglich, daß die Beteiligten - sollte man § 11 des Vertrages so auslegen, daß keinerlei Wertausgleich stattzufinden hat - diese Regelung auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten.

Im Hinblick auf den Ausnahmecharakter von § 6 Abs. 2 Satz 2 des SchuldRAnpG ist insoweit eine enge Auslegung geboten.

Hierbei waren auch die übrigen Regelungen des Pachtvertrages zu berücksichtigen, wonach eine Vertragsdauer bis zum 31.12.2017 festgelegt war und eine Kündigung grundsätzlich nur im Einvernehmen folgen konnte, was letztlich auf eine starke Stellung des Nutzers hinausläuft. Er konnte demnach davon ausgehen, daß die von ihm geschaffene Wertverbesserung bzw. Baulichkeit auch auf eine hinreichend lange Sicht genutzt werden konnte.

Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, hatte der Gesetzgeber mit § 6 Abs. 2 Satz 2 des SchuldRAnpG Fallgestaltungen vor Augen, in denen z. B. der Nutzungsvertrag zwar zu persönlichen Zwecken abgeschlossen worden ist, der Nutzer jedoch kein Bauwerk errichtet hat.

In diesen Fällen besteht nämlich wieder Anlaß für einen besonderen Dispositions- oder Investitionsschutz des Nutzers.

Ausgehend vom Gesetzeszweck (Zulassen von individuellen Regelungen, bei denen schützenswerte Rechte der Beteiligten erkennbar sind) und der damit gebotenen engen Auslegung von § 6 Abs. 2 des SchuldRAnpG, können die Kl. aus § 11 des Vertrages keine für sie günstige Rechtsfolge herleiten.

3. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 des SchuldRAnpG besteht eine Entschädigungspflicht nur, wenn die Baulichkeit entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtet worden ist.

Hierzu bedurfte es zunächst der Zustimmung des Grundstückseigentümers (vgl. Rövekamp, a. a. O. S. 150). Darüber hinaus bedurfte es gemäß § 3 der Verordnung über die Verantwortung der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke, Städte und Kreise bei der Errichtung und Veränderung von Bauwerken der Bevölkerung vom 22.3.1972 (abgedruckt bei Schnabel, Kommentar zum SchuldRÄndG, S. 614, 1. Aufl. 1995, Grundeigentum-Verlag) grundsätzlich der Zustimmung des für den Standort des Bauwerkes zuständigen Rates.

Fehlt hingegen die zivilrechtliche Zustimmung oder die "öffentlich-rechtliche" Bauzustimmung, ist insoweit von einem Schwarzbau auszugehen. An Schwarzbauten entstand auch nach dem Recht der DDR kein Baulichkeiteneigentum.

Wie sich aus § 12 Abs. 1 Satz 2 des SchuldRAnpG ergibt, ist in diesen Fällen des Schwarzbaues der Grundstückseigentümer nur ausnahmsweise zum Wertersatz verpflichtet.

Dieses vorausgeschickt, ergibt sich für die einzelnen, von den Bekl. errichteten Gewerke folgendes:

a) Wochenendhaus:

Bei dem Wochenendhaus handelt es sich um ein Bauwerk, welches jedenfalls mehr als 5 m2 Grundfläche aufweist und gemäß § 3 Abs. 2 der Verordnung über die Verantwortung der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke, Städte und Kreise bei der Errichtung und Veränderung von Bauwerken der BevöIkerung (im weiteren nur noch Bauwerkeverordnung genannt) einer Zustimmung bedurfte.

Wie sich schon aus dem eigenen Vortrag der Bekl.

seite ergibt, verfügt diese über keine Baugenehmigung mit der Folge, daß es sich bei dem Wochenendhaus um einen Schwarzbau handelt.

Soweit die Bekl. darauf abstellen, daß nach "damaliger Regelung" (welcher?) eine Baugenehmigung nur bei Unterkellerung erforderlich sei, so läßt sich dieses der Bauwerkeverordnung nicht entnehmen.

Folge hiervon ist, daß die Widerkl. für ihr rechtswidrig errichtetes Bauwerk keinen Ersatz gemäß § 12 Abs. 3 des SchuldRAnpG verlangen könne, sondern nur gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 des SchuldRAnpG in Verbindung mit § 812 BGB bzw. § 356 Abs. 1 ZGB. Danach besteht aber eine Ausgleichsverpflichtung nur dann, wenn der Grundstückseigentümer einen materiellen Vorteil erlangt hat.

Dieses ist jedoch vorliegend zu verneinen, denn da das Wochenendhaus einen Schwarzbau darstellt und somit rechtswidrig errichtet wurde, muß dieses auch wieder beseitigt werden. Damit aber ist für die Kl.

seite kein materieller Vorteil ersichtlich.

b) Sanitärgebäude:

Im Hinblick auf das Sanitärgebäude kann in vollem Umfange auf die Ausführungen zum Wochenendhaus verwiesen werden.

c) Schuppen:

Ebenfalls kann im Hinblick auf den Schuppen in vollem Umfange auf die Ausführungen zum Wochenendhaus verwiesen werden.

d) Schwimmbecken:

Im Hinblick auf das durch die Bekl.

seite errichtete Schwimmbecken fehlt es jedenfalls an einer zivilrechtlichen Zustimmung (vgl. § 313 Abs. 2 ZGB) seitens der Kl. so daß insoweit ebenfalls von einer rechtswidrigen Errichtung ausgegangen werden muß. Aus dem Pachtvertrag vom 5.7.1977 läßt sich nur entnehmen, daß den Bekl. das Aufstellen eines Bungalows gestattet war und von Zuleitungen von Energie- bzw. Wasserleitungen. Daß etwa im nachhinein die Kl.

seite ihre Zustimmung erteilt hätte für die Errichtung des Schwimmbeckens, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Damit aber kann in vollem Umfange wiederum auf die Ausführungen zum Wochenendhaus verwiesen werden.

e) Außenanlagen mit Ausnahme des Schwimmbeckens:

Im Hinblick auf die Außenanlagen (mit Ausnahme des Schwimmbeckens) - so wie sie im Gutachten des Dipl.-Ing. niedergelegt wurden - steht den Bekl. ein Anspruch zu.

Die dort genannten einzelnen Einrichtungen stellen Grundstückseinrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 des SchuldRAnpG dar und damit Bauwerke im Sinne des § 5 Abs. 1 des SchuldRAnpG. Diese wurden auch im Pachtvertrag vom 5.7.1977 privatrechtlich genehmigt. Daß es hierzu einer öffentlich rechtlichen Genehmigung bedurfte, ist nicht ersichtlich. Damit aber ist der Anwendungsbereich des § 12 Abs. 3 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes eröffnet, mit der Folge, daß die Widerkl. eine Entschädigung dem Grunde nach verlangen können.

f) Anpflanzungen:

Das gleiche gilt für die vorgenommenen Anpflanzungen. Anspruchsgrundlage ist insoweit § 27 des SchuldRAnpG.

4. Zur Höhe der Entschädigung:

Bei der Bemessung der Entschädigung ist das Gericht in vollem Umfange von den Wertvorstellungen der Bekl.

seite ausgegangen. Diese Wertvorstellungen stützen sich unter anderem auf das von der Kl.

seite eingeholte Gutachten. Zwar ist nicht zu verkennen, daß insbesondere das Gutachten von dem "Sachwert" des bebauten Grundstücks ausgeht, demgegenüber § 12 Abs. 3 des SchuldRAnpG eine Entschädigung zuspricht, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk zum Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Diese Bemessungsgrundlage ist im Gegensatz zu § 12 Abs. 2 des SchuldRAnpG zu sehen, wonach auf den Zeitwert des Bauwerkes abgestellt wird.

Der Gesetzgeber hat damit bewußt danach unterschieden, zwischen dem Zeitwert auf der einen Seite und der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes auf der anderen Seite.

Je nachdem, welche Bemessungsgrundlage herangezogen wird, kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen der Höhe nach kommen. Dieses ist jedoch nicht zwingend. Es ist auch denkbar, daß sich beide Entschädigungsbeträge decken, unabhängig davon, welche Bemessungsgrundlage herangezogen wird.

Seitens der Kl.

seite wurde jedoch der entsprechende Vortrag der Bekl. bzw. Widerkl., nämlich daß durch die Errichtung der Baulichkeiten bzw. Vornahme der Anpflanzungen eine Wertverbesserung stattgefunden hat, und damit also der Verkehrswert des Grundstückes erhöht wurde, nicht bestritten. Damit aber gilt auch dieser Sachvortrag als zugestanden, gemäß § 138 Abs. 3 ZPO.

Bei Grundstücken, die vertraglich zur kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung bis 2.10.1990 im Beitrittsgebiet abgeschlossen wurden, gelten besondere Schutzbestimmungen zugunsten der Nutzer im SchuldR-AnpG. Dort sind in Abweichung zu den Bestimmungen des BGB und möglicherweise im Vertrag selbst getroffener Vereinbarungen zwingende Entschädigungsregelungen in § 12 und § 27 SchuldRAnpG für vom Nutzer errichtete Baulichkeiten und Anpflanzungen geregelt worden.

Das AG Cottbus hat im Urteil vom 21. März 1996 die von den Nutzern nach deren Kündigung geltend gemachten Entschädigungsansprüche für errichtete Baulichkeiten zurückgewiesen. Im Urteil sind folgende grundlegende Ausführungen zu den Entschädigungsregelungen gemacht worden:

- Kündigt der Nutzer das Vertragsverhältnis, besteht kein Zeitwertentschädigungsanspruch für Bauten und Anpflanzungen nach § 12 Abs. 2 bzw. § 27 Satz 2 SchuldRAnpG.

- Für Schwarzbauten besteht kein Anspruch auf Zeitwertentschädigung. Ob es sich um einen Schwarzbau handelt, ist nach den früheren DDR-Bestimmungen, die im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit galten, zu beurteilen. Ist die Baulichkeit unter Geltung der Bevölkerungsbauwerkeverordnung, d. h. ab 1. Juli 1972 errichtet worden, war eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung bei Bauten von mehr als 5 m2 Grundfläche erforderlich.

- Ein Schwarzbau liegt auch vor, wenn die Baulichkeit keiner öffentlich-rechtlichen Bauzustimmung bedurfte, jedoch die vertragliche Zustimmung des Verpächters nicht vorlag.

- Für Schwarzbauten ist eine Entschädigung vom Eigentümer nur zu zahlen, wenn unter Berücksichtigung seines zukünftigen Nutzungsinteresses der Bau eine Bereicherung darstellt, d. h. der Eigentümer ihn weiter nutzen möchte.

- Bei Kündigung durch den Nutzer ist für von ihm geschaffene Anpflanzungen vom Eigentümer eine Entschädigung nur zu zahlen, wenn die Anpflanzungen eine Werterhöhung des Grundstückes darstellen.

Das Urteil des AG Cottbus zeigt, daß nur vertragstreue Nutzer sich auf die besonderen, im SchuldRAnpG geregelten Entschädigungsansprüche berufen können. Klärungsbedürftig ist im Einzelfall, ob sich der Nutzer an die jeweils geltenden Bestimmungen, insbesondere die BevölkerungsbauwerkeVO, gehalten hat.