Zeitweiser Mietverzicht nach öffentlicher Förderung

Zeitweiser Mietverzicht nach öffentlicher Förderung; Mieterhöhung; Staffelmietvereinbarung; vorläufige Miete

Verzichtet der Vermieter in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorläufig auf einen Teil der Miete (hier: Modernisierungsanteil nach Förderung durch öffentliche Mittel) mit der Maßgabe, daß nach Wegfall der Verzichtsgrundlagen (hier: Wegfall der mit der Förderung festgesetzten Mietobergrenze) die volle Miete zu zahlen ist, verstößt diese Vereinbarung gegen § 557 Abs. 4 BGB wegen Umgehung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 bis 560 BGB.

I. Die Kl. vermietete den Bekl. durch Mietvertrag vom 22. Mai 1997 die von diesen innegehaltene Wohnung. In der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag heißt es:

"Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem Wohngebäude M. Straße 22 folgende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: - Einbau einer zentralen Heizungsanlage

- Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage

- Verstärkung der Elektroinstallation

- Wärmedämmarbeiten

- Einbau von isolierverglasten Fenstern

Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnung bisher preisrechtlich zulässige Nettokaltmietzins von 569,08 DM/mtl. um 317,94 DM/mtl. auf 887,02 DM/mtl.

...

Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Deshalb hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Mietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/m2 Wohnfläche monatlich.

Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von 304,13 DM/mtl. ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwärtig zu zahlen sind: 582,89 DM/mtl.

Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berechnung der Miete) bereits ausgewiesen."

Mit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Kl. den Bekl. mit, daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Mietverzicht aufhebe. Sie verlangt von den Bekl. (...) Zahlung einer restlichen Nettomiete (...). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem 1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Bekl. weiter gezahlten Nettokaltmiete und der von der Kl. angesetzten Miete von 887,02 DM netto kalt. (...) Das Amtsgericht hat (...) die Klage abgewiesen. (...)

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet.

(...)

Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 22. Mai 1997 weicht zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG ab und ist daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschrift kommt hier zum Zuge, denn sie war zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses noch in Kraft. Eine aufgrund früher geltenden Gesetzes erlangte Rechtsposition bleibt auch nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform nach den sich aus Art. 170, 171 EGBGB ergebenden allgemeinen Grundsätzen weiterhin bestehen (Beuermann-Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, 1. Auflage, Kommentar zu Art. 229 § 3 EGBGB). Abgesehen davon trifft das ab 1. September 2001 geltende Recht in § 557 Abs. 4 BGB n. F. eine § 10 Abs. 1 Satz 1 MHG entsprechende Regelung, so daß es auch bei Anwendung neuen Mietrechts bei der Nichtigkeitsfolge bliebe. Die Zusatzvereinbarung räumt der Kl. das Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zu verlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bzw. § 558 Abs. 1 Satz 1 MHG) wäre sie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen, obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnisses von § 3 MHG (jetzt: § 559 BGB) erfaßt wird (vgl. Börstinghaus, a. a. O. Rn. 21; AG Bad Segeberg WuM 1992, 197). Dabei sind jedoch auch bei öffentlich gefördertem Wohnraum, der - wie die hiesige Wohnung - nicht preisgebunden ist, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten (vgl. Börstinghaus bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 10 MHG, Rn. 148 und 149). Eine vertragliche Vereinbarung, durch die der Vermieter objektiv eine günstigere Rechtsstellung erhält, als sie ihm nach dem MHG in formeller oder materieller Hinsicht zusteht, ist jedoch unwirksam (OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 1357 f. = ZMR 1989, 416 f.; ebenso Börstinghaus, a. a. O., Rn. 19). Daß die Vertragsgestaltung hier so gewählt ist, daß der Vermieter einen vorläufigen Verzicht auf einen Teil des Mietzinses erklärt, ist unerheblich. Alle generellen Regelungen, die Einfluß auf die künftige Miethöhe haben und dazu führen, daß der Vermieter einseitig unter Außerachtlassung des MHG (jetzt: der §§ 558 ff. BGB) die Miete erhöhen kann, insbesondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, sind unwirksam (Börstinghaus, a. a. O., Rn. 9, 21). Die Unwirksamkeit tritt daher auch dann ein, wenn nach der vertraglichen Konstruktion von vornherein eine höhere Vertragsmiete vereinbart wird, die nur vorübergehend um öffentliche Zuschüsse gekürzt wird (LG Hamburg WuM 1990, 443; vgl. auch OLG Stuttgart, a. a. O., anders KG GE 1991, 345, allerdings für die Vereinbarung einer sich nach Wegfall der Förderungsbeträge ergebenden Kostenmiete). Vereinbarungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besonderer Umstände ein Mietnachlaß gewährt wird, der in genau festgelegten Stufen wegfallen soll, können zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 MHG wirksam sein (vgl. LG Tübingen WuM 1980, 29). Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete ist aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach dem Kalender bestimmbar ist (Börstinghaus, a. a. O., Rn. 106). Daran fehlt es hier. Soweit die Kl. meint, der

ständen als Staffelmietzinsvereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 MHG wirksam sein (vgl. LG Tübingen WuM 1980, 29). Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete ist aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach dem Kalender bestimmbar ist (Börstinghaus, a. a. O., Rn. 106). Daran fehlt es hier. Soweit die Kl. meint, der Termin der Fälligkeit der höheren Miete sei in hinreichendem Maße bestimmbar, da an die Bindungsdauer des Fördervertrages angeknüpft werde, macht dies den Zeitpunkt der Fälligkeit der höheren Miete nicht nach dem Kalender berechenbar. Außerdem enthält die Zusatzvereinbarung keinerlei Hinweis auf die Bindungsdauer. Es ist damit nicht, wie erforderlich, ein fester Zeitpunkt bestimmt worden, von dem an die höhere Miete gezahlt werden sollte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO n. F. wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen. Abgesehen davon, daß die Kl. nach ihrem unbestrittenen Vortrag die umstrittene Vereinbarung in einer Vielzahl von Fällen verwendet hat, sind vergleichbare Vertragsgestaltungen nach Kenntnis der Kammer auch von anderen Berliner Wohnungsbaugesellschaften getroffen worden. Die Entscheidung kann sich auf eine unbestimmte Vielzahl von Fällen auswirken. Dieses begründet die grundsätzliche Bedeutung (vgl. BGH NJW 2003, 65). Da § 10 Abs. 1 MHG in § 557 Abs. 4 BGB n. F. aufgegriffen worden ist, handelt es sich auch nicht um auslaufendes Recht.

Ein vereinbarter vorläufiger Mietverzicht mit dem Ziel, später die volle Miete zu nehmen, kann eine unzulässige Umgehung der gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 ff. BGB bedeuten.

Die Wohnung war vor Beginn des Mietverhältnisses unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel modernisiert worden. Deswegen hatte die Senatsbauverwaltung für einen bestimmten Zeitraum eine Mietobergrenze festgesetzt. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag waren die Gesamtmiete (inklusive Modernisierungsanteil) sowie die durch die Mietobergrenze ermittelte Miete festgehalten und für den Differenzbetrag ein vorläufiger Mietverzicht erklärt worden. Nicht erwähnt war, wann der Förderzeitraum abläuft und der Mietverzicht wegfallen sollte. Nach Ablauf des Förderzeitraumes verlangte der Vermieter nunmehr die volle Miete. Damit hatte der Vermieter keinen Erfolg.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin sah in der Zusatzvereinbarung eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG (jetzt § 557 BGB) abweichende und daher nach § 10 Abs. 1 MHG (jetzt § 557 Abs. 4 BGB) unzulässige Abmachung. Die Vereinbarung gebe nämlich dem Vermieter die Möglichkeit, zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete zu verlangen, ohne die vorgesehenen Mieterhöhungsmöglichkeiten des MHG/BGB einhalten zu müssen. Das gelte auch für die Einhaltung der Kappungsgrenze. Die gewählte Vertragsgestaltung des vorläufigen Mietverzichts sei unerheblich. Im übrigen enthalte die Vereinbarung keinerlei Hinweis auf die Bindungsdauer, so daß der Mieter nicht wisse, wann der Mietverzicht in Wegfall komme.

Die ZK 62 hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen, weil der Vermieter eine gleichartige Vereinbarung in einer Vielzahl von Mietverträgen verwendet habe und vergleichbare Vertragsgestaltungen nach Kenntnis der Kammer auch von anderen Berliner Wohnungsbaugesellschaften getroffen worden seien. Die Revisionszulassung ist zu begrüßen (die Revision ist auch schon eingelegt), da die Begründung des Landgerichts sicher zu hinterfragen ist und auch auf andere Fallkonstellationen, die nicht den vorliegenden Hintergrund einer temporär festgesetzten Mietobergrenze haben, übertragen werden könnten. Das gilt z. B. auch für einen temporären Mietverzicht wegen bestimmter Mängel der Mietsache, die erst noch behoben werden müssen. Kommt dann später der Mietverzicht in Wegfall, weil die Grundlagen dafür entfallen sind, handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne, selbst wenn es sich im Geldbeutel des Mieters so auswirkt. Denn vertraglich vereinbart ist nicht die unter Berücksichtigung des vorläufigen Mietverzichts niedrigere Miete, sondern die volle Miete, die nur zeitweilig vom Vermieter nicht verlangt wird. Diese Argumentation dürfte auch für den vorliegenden Fall greifen, in dem der Vermieter zeitweilig den auf die Modernisierung entfallenden Betrag nicht geltend macht (und im Verhältnis zur öffentlichen Hand als Förderer mit öffentlichen Mitteln auch nicht darf). Zieht nämlich der Mieter in eine schon modernisierte Wohnung, kommt das Mieterhöhungsverfahren wegen Modernisierung (§ 559 BGB) überhaupt nicht in Betracht, mögen zur Miethöhe nur die allgemeinen Mietbegrenzungen (§ 5 WiStG bzw. Wucher) greifen. Bei derartigen Zusatzvereinbarungen ist allerdings § 307 BGB zu beachten. Handelt es sich um Formularbedingungen, ist das sogenannte Transparenzgebot zu beachten. Das heißt für die angesprochenen Fälle, daß dem Mieter der spätere Wegfall des Mietverzichts inhaltlich und zeitlich klar sein muß.