Zeitweiser Mietverzicht nach öffentlicher Förderung

Zeitweiser Mietverzicht nach öffentlicher Förderung; vereinbarte Mieterhöhung

1. Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaßnahmen.

2. Verzichtet der Vermieter in einer mietvertraglichen Zusatzvereinbarung vorläufig auf einen Teil der Miete (hier: Modernisierungsanteil nach Förderung durch öffentliche Mittel), gibt er aber den Zeitpunkt des Wegfalls des - vorläufigen - Mietverzichts nicht an, kann er nach Wegfall der mit der Förderung festgesetzten Mietobergrenze nicht die volle Miete verlangen, weil dies zu einer Umgehung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 bis 560 BGB führen würde (Verstoß gegen § 557 Abs. 4 BGB).

(zu 2. Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermietete den Bekl. durch Mietvertrag vom 22. Mai 1997 eine Wohnung im Hause M. Straße in B. In der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag heißt es:

"Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem Wohngebäude M. Straße folgende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt:

- Einbau einer zentralen Heizungsanlage

- Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage

- Verstärkung der Elektroinstallation

- Wärmedämmarbeiten

- Einbau von isolierverglasten Fenstern.

Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnung bisher preisrechtlich zulässige Nettokaltmietzins von 569,08 DM/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM monatlich.

Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Deshalb hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Mietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/qm Wohnfläche monatlich.

Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von 304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwärtig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich.

Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berechnung der Miete) bereits ausgewiesen."

Mit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Kl. den Bekl. mit, daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Mietverzicht aufhebe. Sie verlangt von den Bekl. für die Zeit von Juli bis Dezember 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95 e (277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem 1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Bekl. weitergezahlten Nettokaltmiete und der von der Kl. angesetzten Miete von 887,02 DM netto kalt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kl. (...)

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kl. habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die Monate Juli bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschrift komme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses noch in Kraft gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Kl. das Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zu verlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des § 2 MHG ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäre sie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen, obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnisses von § 3 MHG erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertem Wohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebunden sei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten. Alle generellen Regelungen, die Einfluß auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der Vermieter einseitig unter Außerachtlassung des MHG die Miete erhöhen könne, insbesondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, seien unwirksam. Vereinbarungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besonderer Umstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufen wegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarung wirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach dem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier.

II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung der Kl. ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 MHG.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor dem 1. September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Kl. die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. August 2001 geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).

2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam, weil es sich hierbei um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses handele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 MHG gelte.

Die Behauptung der Kl. in der Revisionsbegründung, die Parteien hätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die Zusatzvereinbarung unterzeichnet, die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nach Abschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer Tatsachen, die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werden dürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringen der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom 16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe des Mietverhältnisses geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Kl. und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden.

3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Kl. von den Bekl. mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten Mietzins. Die Höhe des von den Bekl. nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997 geschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellt hat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte Mietzinsberechnung bestimmt. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf die Mietberechnung Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung an die Bekl. sein. Dabei war beiden Vertragsparteien bewußt, daß die Kl. mit Rücksicht auf den mit der Stadt B. abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangen durfte.

4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarung durch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Kl. das Recht einräumt, zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zu können, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von der Kl. ausbedungene Regelung mit § 2 MHG schon deshalb nicht zu vereinbaren ist, weil der Vermieter nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mieters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber die Mietzinserhöhung einseitig festlegen kann (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1989,1357). (...)

Ein vereinbarter vorläufiger Mietverzicht mit dem Ziel, später die volle Miete zu nehmen, birgt die Gefahr, daß das für eine unzulässige Umgehung der gesetzlich vorgesehen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 ff. BGB angesehen wird.

Die Wohnung war vor Beginn des Mietverhältnisses unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel modernisiert worden. Deswegen war für einen bestimmten Zeitraum eine Mietobergrenze festgesetzt. In deren Befolgung haben die Parteien in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sowohl die Gesamtmiete inklusive Modernisierungsanteil als auch die durch die Mietobergrenze ermittelte Miete festgehalten. Für den Differenzbetrag wurde ein vorläufiger Mietverzicht vereinbart. Nicht erwähnt wurde, wann der Förderzeitraum abläuft und der Mietverzicht wegfallen sollte. Nach Ablauf des Förderzeitraums verlangte der Vermieter nunmehr die volle Miete, hatte damit aber in allen Instanzen keinen Erfolg.

Der BGH bestätigte in vollem Umfang die Berufungsentscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62, und kam zum Ergebnis, daß die Vereinbarung gegen § 10 MHG (jetzt § 557 BGB) verstoße. Bei Abschluß des Mietvertrages mit Zusatzvereinbarung sei den Vertragsparteien bewußt gewesen, daß der Vermieter mit Rücksicht auf den mit der öffentlichen Hand abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangen dürfe. Die vom Vermieter ausbedungene Regelung zur einseitigen Mietzinserhöhung sei mit § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) nicht zu vereinbaren, weil nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mieters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beansprucht werden könne, der Vermieter aber nicht einseitig eine Mietzinserhöhung festlegen dürfe.

Zunächst wird auf die Kommentierung der landgerichtlichen Berufungsentscheidung in GE 2003, 361 f. Bezug genommen.

Die Entscheidung des BGH ist leider wenig ergiebig, wie bei vielen Entscheidungen in letzter Zeit ausgesprochen lapidar und kaum geeignet, Rückschlüsse zur Beurteilung vergleichbarer Vereinbarungen zu einem vorläufigen Mietverzicht zuzulassen. Natürlich hat auch der BGH letztlich nur den vorgelegten Fall zu entscheiden. Allerdings erwartet man schon eine etwas nähere argumentative Auseinandersetzung mit den anstehenden Rechtsfragen.

Im vorliegenden Fall hing alles von der Interpretation der Zusatzvereinbarung ab: War hier die durch die Mietobergrenze bestimmte Miete endgültig vereinbart, oder galt (eigentlich) die tatsächliche Miete (inklusive Modernisierungszuschlag) mit der Maßgabe, daß temporär eben nur der verminderte Mietbetrag zu zahlen war? Der BGH ist davon ausgegangen, daß die durch die Mietobergrenze bestimmte Miete "bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung" gewesen sei. Das mag für den vorliegenden Fall deswegen gerechtfertigt sein, weil in der Zusatzvereinbarung nichts darüber festgehalten war, wann die Förderung ausläuft, wann also die eigentliche Miete zum Tragen kommt. Es war auch nicht in der Zusatzvereinbarung klargestellt, daß mit einem bestimmten Zeitpunkt (Ablauf der Förderung) nunmehr - quasi automatisch - die volle Miete geschuldet sei.

Mit anderen Worten: Die BGH-Entscheidung besagt nach hier vertretener Auffassung nichts zu dem allgemeinen Problem der Vereinbarung eines temporären Mietverzichts, der nicht nur für die Fallgruppe von Mietobergrenzen in Betracht kommt, sondern auch aus anderen Gründen wie vereinbarte geminderte Miete wegen Baumaßnahmen und dergleichen. Bei Abschluß einer derartigen Vereinbarung muß aber klargestellt werden, daß Vertragsgrundlage die volle Miete ist, daß eben nur für einen bestimmten bzw. bestimmbaren Zeitraum der Mieter nur eine geminderte Miete zahlen muß.