Zeitspanne für Kündigung nach vertragswidriger Nutzung

Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters wird nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt.

Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 1. November 2010 verwiesen, der im Einzelnen wie folgt lautet:

„Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

I. [...] Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Kl. gegen den Bekl. gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 BGB einen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 899,40 € hat, weil der Bekl. eine Pflicht aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag verletzt und diese Pflichtverletzung auch zu vertreten hat. Der Bekl. irrt, wenn er meint, dass eine Pflichtverletzung nicht vorliege. Die Pflichtverletzung ist in dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu sehen. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Mieter die Mietsache vertragsgemäß gebraucht, kommt dem von den Parteien festgelegten Vertragszweck eine ausschlaggebende Bedeutung zu. Der Mieter gebraucht die Mietsache vertragswidrig, wenn er sie zu anderen gewerblichen Tätigkeiten als den durch den Vertrag erlaubten benutzt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rdnr. 162, 163). Vertraglich vereinbart ist der Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie. Der Bekl. räumt selbst ein (Schriftsatz vom 14. April 2010, Seite 2), dass er seit Januar 2009 in den streitgegenständlichen Räumen zusätzlich eine allgemeinmedizinische Praxis betrieb. Hierzu war er aufgrund der vertraglichen Vereinbarung nicht berechtigt. Da der Bekl. sich weigerte, die allgemeinmedizinische Sprechstunde zu unterlassen, war die Beauftragung eines Rechtsanwaltes seitens der Kl. auch erforderlich und zweckmäßig im Sinne des § 249 BGB.

Das Landgericht hat auch zu Recht dem Bekl. die Kosten des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO auferlegt. Der zunächst geltend gemachte Antrag auf Räumung und Herausgabe war bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Hauptsachenerledigung zulässig und begründet.

Die Kl. hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 14. Juli 2009 wirksam gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 Satz 1 BGB außerordentlich fristlos gekündigt. Ein wichtiger Grund zur Kündigung lag vor, denn aufgrund der Pflichtverletzung seitens des Bekl. war der Kl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens des Bekl. und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vereinbarten Ende der Mietzeit nicht zuzumuten. Der Bekl. irrt, wenn er meint, der ihm zur Last zu legende vertragswidrige Gebrauch der Mietsache stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar. Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass der Kl. aufgrund der Pflichtverletzung des Bekl. die außerordentliche Kündigung ihres Mietvertrages drohte. Der Kl. drohte damit zugleich Entzug ihrer wirtschaftlichen Grundlage. Unerheblich ist, ob die Kl. in dem hier fraglichen Zeitraum vor der fristlosen Kündigung bereits von ihrem Vermieter abgemahnt worden ist. Die abstrakte Gefahr der fristlosen Kündigung reicht für die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung aus. Eine Verpflichtung der Kl., sich zunächst der Gefahr einer Abmahnung und einer kurz darauf folgenden Kündigung auszusetzen, bestand nicht. Soweit der Bekl. in der Berufungsbegründung erstmals vorträgt, dass der Vermieter der Kl. sich nicht gekümmert habe und der Auffassung gewesen sei, dass die Mieter die Angelegenheit unter sich klären müssten, ist dieser Vortrag unsubstantiiert, beweislos und im Übrigen auch gemäß § 531 Abs. 2 Ziffer 3 ZPO nicht zu berücksichtigen. Dem Bekl. kann auch nicht gefolgt werden, soweit er meint, dass die Kl. ihr Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt habe. Insbesondere ist die von ihm vertretene Rechtsauffassung, dass eine Abmahnung und eine fristlose Kündigung innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Kenntniserlangung zu erfolgen habe, unzutreffend. Diese, sich an § 626 Abs. 2 BGB orientierende Rechtsauffassung hat der Bundesgerichtshof bereits im Urteil vom 17. Januar 1982 (BGH, NJW 1982, 2432) mit der Begründung zurückgewiesen, dass § 626 Abs. 2 BGB keinen allgemeinen Rechtsgedanken enthalte, sondern eine auf das Arbeitsrecht zugeschnittene Sonderregelung sei. Daraus folgt, dass die Rechtzeitigkeit der Kündigung aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls zu beantworten ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 543, Rdnr. 64).

Zwar hat die Kl. nach der Abmahnung vom 13. Januar 2009 das Mietverhältnis zunächst nicht fristlos, sondern nur ordentlich gekündigt. Der Bekl. durfte unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls daraus nicht den Schluss ziehen, dass die Kl. den Betrieb einer allgemeinmedizinischen Sprechstunde grundsätzlich nicht mehr als schwerwiegende Vertragsverletzung ansah, zumal er mit einem an die Kl. gerichteten Schreiben vom 15. Januar 2009 (K5) mitteilte, dass er nach wie vor seine orthopädische Praxis in den Räumen betreibe und die Kl. diese Äußerung, wie ihrem an den Bekl. gerichteten Schreiben vom 15. Januar 2009 (K6) zu entnehmen ist, dahin gehend verstand, dass er ausschließlich eine orthopädische Praxis betreibe. Die Kl. hat in diesem Schreiben ausdrücklich um Klarstellung gebeten, falls sie die Ausführungen des Bekl. in seinem Schreiben vom 15. Januar 2009 missverstanden haben sollte. Eine solche Klar- oder Richtigstellung erfolgte seitens des Bekl. nicht. Das vertragswidrige Verhalten des Bekl. ist dadurch, dass die Kl. nach der Abmahnung am 13. Januar 2009 das Mietverhältnis zunächst nicht fristlos, sondern nur ordentlich gekündigt hat, nicht vertragsgemäß geworden. Die Kl. blieb zu einer erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt (Schmidt-Futterer, aaO., § 543, Rdnr. 64; OLG Hamm NZM 1999, 1050). Nach der erneuten Abmahnung mit Schreiben vom 17. Juni 2009 und einer weiteren Fristsetzung mit Schreiben vom 9. Juli 2009 hat die Kl. unverzüglich nach Fristablauf am 13. Juli 2009 mit Schreiben vom 14. Juli 2009 wirksam fristlos gekündigt. [...]

Setzt der Geschäftsraummieter den vertragswidrigen Gebrauch nach Abmahnung fort, ohne dass eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, kann daraus nicht auf ein Einverständnis des Vermieters mit der Vertragsänderung geschlossen werden. Der Vermieter ist vielmehr berechtigt, erneut abzumahnen und fristlos zu kündigen, so das Kammergericht.

Der Beklagte, dem die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie vermietet worden waren, übte dort seit Januar 2009 zusätzlich eine allgemeinmedizinische Praxis aus. Mit Schreiben vom 13. Januar 2009 mahnte die Klägerin den Beklagten ab; dieser teilte mit Schreiben vom 15. Januar 2009 mit, dass er in den Räumlichkeiten nach wie vor eine orthopädische Praxis betreibe; die Klägerin verstand das so, und durfte nach den Umständen das auch so verstehen, dass ausschließlich eine orthopädische Praxis in den Räumen betrieben wurde. Die Klägerin sah daraufhin von einer fristlosen Kündigung ab. Weil der Beklagte aber nach wie vor allgemeinmedizinisch tätig war, mahnte die Klägerin unter dem 17. Juni 2009 erneut ab und kündigte sodann nach erfolgloser Fristsetzung mit Schreiben vom 14. Juli 2009 fristlos und verlangte Räumung und Herausgabe sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Das Landgericht gab der Zahlungsklage, die nach der in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungs- und Herausgabeklage noch anhängig war, statt, und legte dem Beklagten die gesamten Kosten des Rechtsstreits auf. Die Berufung zum KG hatte keinen Erfolg. Wegen der vertragswidrigen Nutzung habe eine Pflichtverletzung vorgelegen, die zur Einschaltung eines Rechtsanwalts berechtigt habe. Gegenüber der Kündigung vom 14. Juli 2009 könne der Beklagte nicht einwenden, dass die Klägerin den Betrieb einer allgemeinmedizinischen Praxis deshalb nicht als schwerwiegende Vertragsverletzung angesehen habe, weil im Januar 2009 nur ordentlich gekündigt worden sei. Hierdurch sei das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht zu einem vertragsgemäßen geworden.