Zeitpunkt für Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 %

Für die Wirksamkeit der herabgesetzten Kappungsgrenze auf 15 % aufgrund einer Kappungsgrenzen-VO ist auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens abzustellen.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 14.5.2013 begehrte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 476,78 €. Dieses Schreiben ging der Bekl. am gleichen Tag zu. Die Bekl. erklärte eine Teilzustimmung auf 456,92 €. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die ortsübliche Miete für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung jedenfalls über 476,78 € liegt. Mit Urteil vom 14.11.2013 verurteilte das Amtsgericht München die Bekl. zu einer Zustimmung auf die begehrte Mieterhöhung von 476,78 €. Mit der eingelegten Berufung wendet sich die Bekl. gegen dieses Urteil. Sie trägt zur Begründung vor, dass auf das Mieterhöhungsverlangen der Kl. nicht die Kappungsgrenze in Höhe von 20 % anzuwenden sei, sondern trotz des Zugangs am 14.5.2013 die Kappungsgrenze von 15 %, welche sich aus der Kappungsgrenzesenkungsverordnung des Freistaates Bayern vom 3.5.2013 ergebe. Maßgeblich für die Anwendung dieser Verordnung sei nicht der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, sondern der Zeitpunkt der letzten rechtskräftigen Entscheidung. Dieser liege aber nach dem Inkrafttreten der Verordnung vom 15.5.2013.

13 Die zulässige Berufung ist der Sache nach unbegründet, weil die zulässige Klage begründet war.

15 Allein streitig ist zwischen den Parteien somit, ob die Kappungsgrenzesenkungsverordnung des Freistaates Bayern vom 3.5.2013 (GVBl. S. 266), welche zum 15.5.2013 in Kraft trat, auf den hier vorliegenden Fall Anwendung findet.

16 Gemäß § 558 BGB steht dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu, wenn die von ihm nunmehr begehrte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung wird jedoch durch § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB dahin gehend begrenzt, dass eine Mieterhöhung nicht um mehr als 20 % gemessen an einem Dreijahreszeitraum möglich ist. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 (BGBl. I S. 434) wurde nunmehr in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB die Möglichkeit geschaffen, diese Kappungsgrenze auf 15 % dann abzusenken, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. In diesen Fällen können die Landesregierungen entsprechende Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren bestimmen, § 559 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Freistaat Bayern hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und durch die Kappungsgrenzesenkungsverordnung vom 3.5.2013, in Kraft getreten am 15.5.2013, die Landeshauptstadt München als ein Gebiet im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgewiesen (§ 1 a WoGeV in der Fassung der Kappungsgrenzesenkungsverordnung vom 3.5.2013, GVBl. S. 266). Damit ist für Mieterhöhungsbegehren, welche am 15.5.2013 oder später zugingen, jedenfalls eine Kappungsgrenze in Höhe von 15 % entsprechend § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB anzuwenden. In dem hier vorliegenden Fall ging das Mieterhöhungsbegehren der Kl. jedoch bereits am 14.5.2013 zu, also vor Inkrafttreten der Kappungsgrenzesenkungsverordnung. Nach Ansicht der Kammer ist für diesen Fall nicht die abgesenkte Kappungsgrenze im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB anzuwenden, sondern vielmehr die Kappungsgrenze in Höhe von 20 % entsprechend § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB.

18 2) Das Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 enthält keine Übergangsbestimmungen betreffend die Möglichkeit der Absenkung der Kappungsgrenze. Die maßgeblichen Überleitungsvorschriften des Art. 2 Mietrechtsänderungsgesetz sowie Art. 229 § 29 EGBGB betreffen nur einzelne Vorschriften, nicht jedoch den hier in Rede stehenden § 558 Abs. 3 BGB. Im Gesetzentwurf des Bundesministerium der Justiz ist dazu ausgeführt, dass Art. 229 § 29 EGBGB nur die Ausnahmen regele; für die dort nicht aufgezählten Vorschriften gelte der allgemeine Grundsatz, dass für Mietverträge das neue Gesetz ab seinem Inkrafttreten gelte (BT-Drucks. 17/10485, S. 27.)

19 Die Kappungsgrenzesenkungsverordnung des Freistaats Bayern selbst enthält keine Regelung dahin gehend, dass die Verordnung bereits für Mieterhöhungen ab dem 1.5.2013 Anwendung findet. Die Frage, ob eine derartige Regelung dem Verordnungsgeber möglich gewesen wäre, bedarf somit keiner Stellungnahme (vgl. Feuerlein, WuM 2013, 404).

20 3) Da sich somit aus § 558 BGB sowie der Kappungsgrenzesenkungsverordnung bzw. den Gesetzesmaterialien kein direkter Anwendungszeitpunkt der Verordnung ergibt, ist zu klären, welcher Zeitpunkt bei der Durchführung einer Mieterhöhung für die Anwendung der Kappungsgrenzesenkungsverordnung maßgeblich ist. Denkbar ist es dabei, auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, hier also den 14.5.2013 abzustellen, dagegen ist es aber auch denkbar, auf den Ablauf der Zustimmungsfrist, auf das Wirksamwerden der Mieterhöhung oder auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung abzustellen. Bei Annahme der letzteren Zeitpunkte wäre im vorliegenden Fall die Kappungsgrenze von 15 % anzuwenden, da diese Zeitpunkte alle nach dem 15.5.2013 liegen.

21 Soweit in der Literatur vertreten wird, dass maßgeblicher Zeitpunkt der Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung sei, wird dies damit begründet, dass sich gerade aus dem Fehlen einer Übergangsvorschrift im Umkehrschluss ergebe, dass der Zugang des Erhöhungsverlangens nicht maßgeblich sei (Bender/Schultzky, ZMR 2013, 589). Im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 (BGBl. I, S. 1149) hat der Gesetzgeber die Kappungsgrenze von den damals geltenden 30 % auf die nunmehr geltenden 20 % abgesenkt und zugleich ausdrücklich in Art. 229 § 3 Abs. 1 die Anwendung des alten Rechtes für die Fälle geregelt, in welchen ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter noch vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zugegangen war. Da eine entsprechende Regelung nunmehr jedoch fehle, ergebe sich im Umkehrschluss, dass dieser Zeitpunkt nicht mehr maßgeblich sei. Diese Auslegung vermag die Kammer nicht zu überzeugen. Die Annahme eines Umkehrschlusses für den hier vorliegenden Fall setzt voraus, dass der Gesetzgeber sich des Problems der zeitlichen Anwendbarkeit bewusst war und sich in Kenntnis dieses Problems für eine Nichtregelung entschieden hat. Wie bereits oben ausgeführt, geben die Materialien des Mietrechtsreformgesetzes 2013 eine Kenntnis und eine entsprechende bewusste Entscheidung des Gesetzgebers zur Nichtregelung jedoch gerade nicht her. In den Materialien finden sich gerade keine Aussagen zu einer entsprechenden Übergangsregelung. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber sich aufgrund der kurzfristigen Einführung der Notwendigkeit einer weiteren Übergangsregelung nicht bewusst war (Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 599). Die Annahme eines e-contrario-Schlusses im Vergleich zur Mietrechtsreform des Jahres 2001 gestaltet sich nach Ansicht der Kammer auch deshalb schwierig, weil ein entsprechender Schluss nicht einen eindeutigen Zeitpunkt ergibt, auf welchen abzustellen wäre. Die Vertreter der Ansicht, dass es nicht auf den Zeitpunkt des Zugang des Mieterhöhungsverlangens ankomme, entnehmen diesem e-contrario-Schluss nur eine negative Abgrenzung, jedoch keinen Zeitpunkt dahin gehend, auf den nunmehr abzustellen wäre. Auch dann verblieben entsprechend den oben ausgeführten möglichen Zeitpunkten immer noch drei Möglichkeiten, nämlich der Ablauf der Überlegungsfrist, der Wirkungszeitpunkt oder der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Ein Umkehrschluss in dem dargelegten Sinne käme jedoch nur dann in Betracht, wenn dieser den Schluss auf einen einzig verbleibenden möglichen Zeitpunkt zuließe. So liegt der Fall vorliegend jedoch gerade nicht. Ein Umkehrschluss bietet sich daher gerade nicht an (vgl. Feuerlein, WuM 2013, 404). Auch das weitere Argument der Vertreter dieser Ansicht, dass es für die Berechnung des Dreijahreszeitraumes der Kappungsgrenze auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens ankomme, und es somit auch für den Prozentsatz, welcher die zweite Komponente der Kappungsgrenze darstelle, auf denselben Zeitpunkt ankommen müsse (Bender/Schultzky aaO.), vermag die Kammer nicht zu überzeugen. Im Rahmen des Mieterhöhungsbegehrens knüpft der Gesetzgeber bei einer Vielzahl von Merkmalen auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens an, insbesondere bei dem maßgeblichen Kriterium der Ortsüblichkeit der Miete (so Feuerlein aaO.). Eine Wertung zwischen den einzelnen Zeitpunkten betreffend Kappungsgrenze und Ortsüblichkeit nimmt der Gesetzgeber gerade nicht vor, es besteht somit kein zwingender Grund,

er bei einer Vielzahl von Merkmalen auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens an, insbesondere bei dem maßgeblichen Kriterium der Ortsüblichkeit der Miete (so Feuerlein aaO.). Eine Wertung zwischen den einzelnen Zeitpunkten betreffend Kappungsgrenze und Ortsüblichkeit nimmt der Gesetzgeber gerade nicht vor, es besteht somit kein zwingender Grund, hinsichtlich der Kappungsgrenze an dem oben dargelegten Zeitpunkt anzuknüpfen. Vielmehr erscheint es genauso vertretbar, die Kappungsgrenze, welche systematisch der Höhe des Mieterhöhungsverlangens zuzuordnen ist, damit auch an dem Zeitpunkt der Ortsüblichkeit - der zum Zugang der Mieterhöhung bestimmt wird - festzumachen.

22 Zu Recht wird in der Literatur (Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 600) weiterhin darauf hingewiesen, dass bei Orientierung an dem Wirksamkeitszeitpunkt Probleme bei dem Außerkrafttreten der Verordnung auftreten können. Ausweislich § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltungsdauer der jeweiligen Verordnungen auf fünf Jahre begrenzt. Würde nunmehr die Anwendung der Kappungsgrenzesenkungsverordnung auf Mieterhöhungen erweitert werden, welche vor dem 15.5.2013 zugegangen sind, würde damit aber auch die fünfjährige Geltungsdauer überschritten werden. Ein sich daraus ergebendes früheres Außerkrafttreten der Verordnung ist wohl auch von den Vertretern der Gegenansicht nicht gewollt. Zudem würde im Hinblick auf das Abstellen auf den Wirksamkeitszeitpunkt das Problem entstehen, dass für Mieterhöhungen vor dem Zeitpunkt des Außerkrafttretens am 14.5.2018 keinerlei Rechtssicherheit für den Vermieter bestehen würde, dieser weiß ggf. nicht einmal, welche Kappungsgrenze zu dem späteren Wirksamkeitszeitpunkt anzuwenden ist.

23 Das Abstellen auf den Wirksamkeitszeitpunkt erscheint auch im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 25.9.2013 (NJW 2013, 3641) problematisch. Nach dieser Entscheidung steht es dem Vermieter frei, eine Mieterhöhung erst mit einem späteren Wirkungszeitpunkt zu erklären. Damit wäre jedoch in diesen Fällen zu klären, ob es in diesen Fällen auf den vom Vermieter erklärten Wirksamkeitszeitpunkt oder den nach dem Gesetz zu errechnenden Wirkungszeitpunkt des § 558 b Abs. 1 BGB ankommt.

24 Zur Überzeugung der Kammer sprechen vielmehr die überwiegenden Argumente dafür, als maßgeblichen Zeitpunkt den Zugang des Mieterhöhungsverlangens anzunehmen; nur wenn in diesem Zeitpunkt die Kappungsgrenzesenkungsverordnung bereits in Kraft getreten war, ist die herabgesetzte Kappungsgrenze von 15 % zugrunde zu legen.

25 Die Kammer geht zunächst davon aus, dass hinsichtlich des Fehlens einer Übergangsvorschrift eine regelungsbedürftige Lücke vorliegt (so auch Feuerlein aaO.). Dies folgt daraus, dass sich in der Begründung des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 1.5.2013 Ausführungen zu einer Übergangsregelung gerade nicht finden, insbesondere sich auch keine Anhaltspunkte zu dem von der Gegenansicht vertretenen Umkehrschluss finden lassen. Diese vorhandene Regelungslücke ist dahin gehend zu schließen, dass der maßgebliche Zeitpunkt der Zugang des Mieterhöhungsverlangens ist (so im Ergebnis auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 182 e; Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593; Feuerlein, WuM 2013, 404). Der durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 damals geregelte Fall der Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % ist mit der nunmehr geregelten Möglichkeit, dass die jeweiligen Landesregierungen entsprechende Gebiete ausweisen können und sich in diesen Gebieten die Kappungsgrenze auf 15 % ermächtigt, vergleichbar. Zudem ist eine Analogie im vorliegenden Fall auch interessensgerecht, da dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird, Rechtssicherheit dahin gehend zu erhalten, wann sein Mieterhöhungsverlangen zugeht und welche Kappungsgrenze entsprechend anzuwenden ist. Indem nach der Ansicht der Kammer auf den Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung abzustellen ist, hat auch der Mieter Sicherheit hinsichtlich seiner eigenen Rechtslage. Er kann innerhalb der ihm zustehenden Überlegungsfrist beurteilen, ob er der Mieterhöhung zustimmt, insbesondere weiß er um das Inkrafttreten der Kappungsgrenzesenkungsverordnung. Er muss sich bei der Einschätzung seiner Rechtsverteidigung somit nicht auf das Inkrafttreten einer Rechtsverordnung verlassen, deren genaues Datum ggf. noch nicht feststand. Die sich aus der Gegenansicht somit vertretenen Unsicherheiten betreffend beider Parteien werden damit vermieden. Soweit in der Literatur (Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 599) Bedenken gegen einen entsprechenden Analogieschluss vertreten werden, kann dem durch die Kammer nicht gefolgt werden. Die Bedenken werden dahin gehend begründet, dass der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes eine zu komplizierte Regelung hinsichtlich der Übergangsbestimmungen hätte treffen müssen, womit eine Vergleichbarkeit nicht mehr sichergestellt sei. Die Ermächtigung der Landesregierung, welche sich in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB findet, betrifft nur den Umstand, dass ein entsprechendes Tatbestandsmerkmal des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB auszufüllen ist. Somit erscheint eine Regelung des Gesetzgebers des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 1.5.2013 dahin gehend, dass sich an die Übergangsvorschriften des Mietrechtsreformgesetzes 2001 angelehnt würde, als durchaus denkbar.

26 Weiterhin spricht für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch, dass bei einer Vielzahl von Merkmalen, wie bereits oben ausgeführt, für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung auf den Zugang des Erhöhungsschreibens abgestellt würde. Die Kammer ist sich dabei durchaus bewusst, dass es sich bei dem Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558 BGB nicht um ein Gestaltungsrecht, sondern um einen Anspruch auf Zustimmung gegenüber der Mietpartei handelt. Jedoch wird trotz dieser Ausgestaltung des Mieterhöhungsbegehrens bei der Beurteilung der Wirksamkeit in einer Vielzahl von Fällen auf den Zugangszeitpunkt abgestellt. So sind die wohnwertbestimmenden Merkmale im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung zu beurteilen bzw. ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer der Mietspiegel zugrunde zu legen, dessen Datenerhebung im Zeitpunkt des Zugangszeitpunktes bereits abgeschlossen war. Daraus folgt, dass der Gesetzgeber als maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Mieterhöhung den Zugangszeitpunkt angenommen hat, es ist daher konsequent, für die Frage der Wirksamkeit der Kappungsgrenzesenkungsverordnung entsprechend dieser Wertung des Gesetzgebers ebenfalls auf den Zugangszeitpunkt abzustellen. [...]

Die durch landesrechtliche Verordnungen wie in Berlin oder Bayern von 20 % auf 15 % herabgesetzte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen ist nur auf solche Mieterhöhungen anzuwenden, die ab Inkrafttreten der Verordnung zugegangen sind, so das LG München.

Mit am 14. Mai 2013 zugegangenem Schreiben begehrte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 476,78 € der in München gelegenen Wohnung. Der Mieter erklärte nur eine Teilzustimmung und berief sich darauf, dass aufgrund der Kappungsgrenzensenkungsverordnung des Freistaates Bayern die Kappungsgrenze von 15 % gelte, welche sich aus der Verordnung vom 3. Mai 2013 ergebe. Im Klageverfahren verurteilte das AG München den Mieter antragsgemäß (wobei unstreitig war, dass die ortsübliche Miete für die entsprechende Wohnung jedenfalls über 476,78 € liegt). Dagegen wandte sich der Mieter mit der Berufung.

Das LG München I wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei vor Inkrafttreten der Kappungsgrenzensenkungsverordnung (15. Mai 2013) dem Mieter zugegangen. Die Verordnung enthalte – wie auch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 1. Mai 2013 – keine Übergangsregelung. Den Streit, auf welchen Zeitpunkt es für die Herabsetzung der Kappungsgrenze ankomme, entscheide die Kammer dahin, dass es auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens ankomme. Der durch das Mietrechtsreformgesetz von 2001 geregelte Fall der Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % sei mit der nunmehr geregelten Möglichkeit vergleichbar. Zudem sei eine Analogie im vorliegenden Fall auch interessengerecht (Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), da dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werde, Rechtssicherheit dahin gehend zu erhalten, wann sein Mieterhöhungsverlangen zugehe und welche Kappungsgrenze entsprechend anzuwenden sei. Indem auf den Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung abzustellen sei, habe auch der Mieter Sicherheit hinsichtlich seiner eigenen Rechtslage. Für den Zugang spreche auch, dass bei einer Vielzahl von für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung wichtigen Merkmalen auf den Zugang abgestellt würde. So seien die wohnwertbestimmenden Merkmale im Zeitpunkt des Zugangs zu beurteilen bzw. der Mietspiegel zugrunde zu legen, dessen Datenerhebung im Zeitpunkt des Zugangszeitpunktes bereits abgeschlossen gewesen sei. Daraus folge, dass der Gesetzgeber als maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Mieterhöhung den Zugangszeitpunkt angenommen habe. Es sei daher konsequent, für die Frage der Wirksamkeit der KappungsgrenzensenkungsVO ebenfalls auf den Zugangszeitpunkt abzustellen.

So schon Blümmel GE 2013, 638, 639; Schach GE 2013, 795 und AG Neukölln GE 2013, 1465.