Zeitpunkt des Erwerbs der Eigentümerstellung als Wohnungseigentümer, Nichteigentümer als Beiratsmitglied

1. Wer den Kaufvertrag mit dem aufteilenden Eigentümer erst nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen hat, ist nicht schon nach Eintragung der Auflassungsvormerkung als werdender Eigentümer im Sinne der Rechtsprechung (BGHZ 193, 219 = GE 2012, 969 = NJW 2012, 2650) zu betrachten.

2. Die Bestellung eines Nichteigentümers als Beiratsmitglied kann bestandskräftig werden. Geboten ist seine Teilnahme an Eigentümerversammlungen nur im Rahmen der gesetzlichen Aufgaben des Beirats, nicht aber, wenn er als bloßes Vollzugsorgan eingesetzt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. zu 1) verlangt die Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 6. November 2017 zu TOP 4 über die Annahme der Aufhebungsvereinbarung gemäß Anlage 1 zum Versammlungsprotokoll vom 6. November 2017 und die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, diese im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.

Hinsichtlich des näheren Tatbestands wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 28. Juni 2018 abgewiesen. Das Urteil ist der Kl. zu 1) am 3. Juli 2018 zugestellt worden. Hiergegen hat sie am 2. August 2018 Berufung eingelegt, die sie am 26. September 2018 nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 4. Oktober 2018 begründet hat.

Die Kl. zu 1) beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. November 2017 zu TOP 4 unter Abänderung des angefochtenen amtsgerichtlichen Urteils für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II. Die Berufung der Kl. zu 1) ist zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss leidet nicht unter formellen Beschlussmängeln. Der Ausschluss des Geschäftsführers der … Straße 2- 4 Investment GmbH (im Folgenden: … Straße GmbH) von der Versammlung am 6. November 2017 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dem erfolgten Ausschluss steht weder die Verwaltungsbeiratsstellung des Geschäftsführers Herrn P. noch die Stellung der … Straße GmbH als werdende Eigentümerin entgegen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. war Herr P. im Zeitpunkt der Versammlung wirksames Verwaltungsbeiratsmitglied der Gemeinschaft. Er ist in der Versammlung am 6. Mai 2017 als Nichteigentümer zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Er ist damit bestandskräftig. Der Beschluss ist nicht wegen mangelnder Beschlusskompetenz nichtig. Denn es handelt sich bei seiner Wahl um eine bloße Einzelfallentscheidung und nicht um eine die Teilungserklärung verändernde Entscheidung (OLG Hamm, ZMR 2007, 133-136).

Aus seiner wirksamen Verwaltungsbeiratsstellung im Versammlungszeitpunkt folgt jedoch nicht zwingend sein Recht auf Teilnahme an der Versammlung.

In Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob ein Nichteigentümer als Verwaltungsbeiratsmitglied das Recht auf Teilnahme an der Versammlung hat. Die wohl überwiegende Auffassung, der sich das Berufungsgericht anschließt, vertritt insoweit die Auffassung, dass dem Verwaltungsbeiratsmitglied ein Anwesenheitsrecht jedenfalls in dem Umfang zusteht, in dem der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist (OLG Hamm ZMR 2007, 133-136 m.w.N.). Der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats ergibt sich aus § 29 Abs. 2 und 3 WEG. Der Verwaltungsbeirat hat danach den Verwalter zu unterstützen und zu kontrollieren, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu prüfen und ggf. Stellungnahmen zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan abzugeben. Dahingehende Aufgaben sind im Rahmen des hier streitgegenständlichen Beschlusses zu TOP 4 nicht tangiert. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Verwaltungsbeirat zur Unterzeichnung der Aufhebungsvereinbarung ermächtigt wird. Denn der Inhalt der zu unterzeichnenden Aufhebungsvereinbarung ist gemäß der Anlage 1 zum Versammlungsprotokoll genau vorgegeben. Der Verwaltungsbeirat hat insoweit keinen Verhandlungsspielraum (Niedenführ u. a. [Niedenführ], WEG, 12. Aufl., § 29 Rn. 24). Er ist reines Vollzugsorgan. Insoweit ist auch seine Teilnahme an der Versammlung nicht geboten.

Entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht des klägerischen Terminvertreters hat der Verwaltungsbeirat auch keine allgemeine Beratungsfunktion gegenüber den Wohnungseigentümern. Sein gesetzlicher Aufgabenbereich beschränkt sich vielmehr auf die in § 29 Abs. 2 und 3 WEG aufgeführten Tätigkeiten.

Die … Straße GmbH ist auch nicht als werdende Eigentümerin zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden.

Es ist zwar anerkannt, dass der sog. werdende Wohnungseigentümer wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist und demzufolge sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben kann (BGH, NJW 2012, 2650; Niedenführ u. a. [Kümmel/Niedenführ], aaO., § 10 Rn. 8).

Die … Straße GmbH war im Versammlungszeitpunkt jedoch keine werdende Wohnungseigentümerin. Sie hat den Erwerbsvertrag unstreitig erst nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch abgeschlossen und war danach wie ein Zweitbewerber zu behandeln, der seine Eigentümerstellung erst mit seiner Eintragung im Grundbuch erlangt. Es wird insoweit vollumfänglich auf die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11 (NJW 2012, 2650-2653) das Rechtsinstitut des werdenden Eigentümers aus Gründen der Gleichbehandlung auch auf jene Ersterwerber ausgedehnt, die den Erwerbsvertrag vor Entstehung des Verbands - also vor Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch - abgeschlossen haben, die gesicherte Erwerbsposition aber erst nach Invollzugsetzung des Verbands entstanden ist. Die Frage, ob dies auch für einen Ersterwerber vom aufteilenden Eigentümer gilt, der sein Wohnungseigentum nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbt, hat der BGH offengelassen.

Soweit in der Kommentierung und der Literatur vertreten wird, dass sich das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers aus Gleichbehandlungsgrundsätzen auch auf den Ersterwerber vom aufteilenden Eigentümer zu erstrecken hat, der den Erwerbsvertrag erst nach Invollzugsetzung des Verbands abgeschlossen hat (Bärmann- Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 19 m.w.N.; Niedenführ u. a. [Niedenführ] aaO., § 16 Rn. 135), folgt dem das Berufungsgericht aus den zutreffenden amtsgerichtlichen Entscheidungsgründen nicht.

Hiergegen spricht zum einen das Fehlen einer Regelungslücke (Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl., § 10 Rn. 57; Drabek, ZWE 2015, 200). Während die Anwendung des WEG-Rechts auf den sog. werdenden Wohnungseigentümer mit einer planwidrigen Regelungslücke zu begründen ist, muss eine solche nach Entstehung der Gemeinschaft nicht geschlossen werden. Denn nach Entstehung des Verbands durch Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch ist unmittelbar WEG-Recht anwendbar.

Schwierigkeiten bereitet auch die Bestimmung des zeitlichen „Endtermins“ für die Annahme eines Ersterwerbs bei Erwerb nach Entstehung des Verbands. Während teilweise die Frist der Verjährung der Mängelrechte gegen den aufteilenden Eigentümer als insoweit maßgebliche Zeitspanne angesehen wird (Wenzel, NZM 2008, 627 ff.), wird von anderer Seite vertreten, jeden Erwerber vom aufteilenden Eigentümer bis zur Veräußerung der letzten Einheit als werdenden Wohnungseigentümer zu behandeln (Bärmann-Suilmann aaO.; Niedenführ u. a. [Niedenführ] aaO.). Letzteres kann allerdings dazu führen, dass das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers nie ein zeitliches Ende findet, wenn nämlich der aufteilende Wohnungseigentümer seine Verkaufsabsichten teilweise aufgibt (Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 15).

Das Gericht hält es deshalb allein für praktikabel und sachgerecht, hinsichtlich des Status des werdenden Wohnungseigentümers zeitlich ausschließlich auf Erwerbe vor der Entstehung des Verbands abzustellen (Hügel/Elzer aaO.; Riecke/Schmid aaO.).

Dies ist für den Erwerber auch nicht intransparent, da die Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch für die nachfolgenden Erwerber ohne Weiteres ersichtlich ist (Hügel/Elzer aaO.).

Soweit die Kl. zu 1) den Beschluss in der Berufung materiell-rechtlich erneut dahingehend angreift, dass nach dem Inhalt der Aufhebungsvereinbarung dem Verwalter auch für den Wohnungseigentümern nicht bekannte und zukünftig von ihm noch zu erbringende Tätigkeiten Entlastung erteilt werde, ist ihr aus den zutreffenden amtsgerichtlichen Entscheidungsgründen nicht zu folgen. Die Auslegung des letzten Absatzes der Aufhebungsvereinbarung ergibt eindeutig, dass dem Verwalter Entlastung nur für den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Vereinbarung „bekanntes“ Verwalterhandeln erteilt wurde.

Da die obige Frage, ob und bis wann ein Erwerber bei Abschluss des Erwerbsvertrags nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft als werdender Wohnungseigentümer zu behandeln ist, höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, wird die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen.

Wer den Wohnungskaufvertrag erst nach Invollzugsetzung der WEG geschlossen hat, wird wie ein späterer Käufer erst mit Umschreibung im Wohnungsgrundbuch Wohnungseigentümer, nicht schon durch die Auflassungsvormerkung.

Die Klägerin zu 1), eine Wohnungseigentümerin, verlangt die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 6. November 2017 zu TOP 4. Gegenstand des Eigentümerbeschlusses ist die Annahme der Aufhebungsvereinbarung gemäß Anlage 1 zum Versammlungsprotokoll, wobei der Inhalt der Anlage nicht weiter mitgeteilt wird; aus den Entscheidungsgründen ergibt sich, dass dem Verwalter Entlastung für den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Vereinbarung bekanntes Verwalterhandeln erteilt wurde. Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die Berufung mit der Begründung, dass in dem Eigentümerbeschluss die Mitunterzeichnung der Vereinbarung durch den Geschäftsführer der Investment GmbH als Beiratsmitglied beschlossen worden sei, diese im Zeitpunkt der Abstimmung noch nicht im Grundbuch eingetragen gewesen und die GmbH auch nicht zu Unrecht von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen worden sei.

Ohne Erfolg für die Berufung! Durch den angefochtenen Eigentümerbeschluss sollte eine Aufhebungsvereinbarung (Gegenstand nach dem Sachverhalt ungewiss) beschlossen und der Verwaltungsbeirat (insofern also auch der Geschäftsführer der Investment GmbH) ermächtigt werden, diese Aufhebungsvereinbarung im Namen der WEG zu unterzeichnen. Dem erfolgten Ausschluss steht weder die Verwaltungsbeiratsstellung des Geschäftsführers noch die Stellung der Investment GmbH als werdende Eigentümerin entgegen. Der Geschäftsführer ist in der Versammlung am 6. Mai 2017 zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden. Da dieser Beschluss nicht angefochten wurde, ist er bestandskräftig geworden und hat dem Geschäftsführer die Stellung als Mitglied des Verwaltungsbeirats vermittelt. Aus seiner wirksamen Beiratsstellung im Versammlungszeitpunkt am 6. November 2017 folgt jedoch nicht zwingend sein Recht zur Teilnahme an der Versammlung. Die wohl überwiegende Auffassung vertritt zwar die Auffassung, dass dem Verwaltungsbeiratsmitglied ein Anwesenheitsrecht jedenfalls in dem Umfang zusteht, in dem der Aufgabenbereich des Beirats betroffen ist. Danach hat der Beirat den Verwalter zu unterstützen und zu kontrollieren, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu prüfen. Dennoch sind dahingehende Aufgaben im Rahmen des hier streitgegenständlichen Beschlusses zu TOP 4 nicht tangiert. Das ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verwaltungsbeirat zur Unterzeichnung der Aufhebungsvereinbarung ermächtigt wird. Denn der Inhalt der zu unterzeichnenden Aufhebungsvereinbarung ist nach der Anlage 1 zum Versammlungsprotokoll genau vorgegeben. Der Verwaltungsbeirat hat insoweit keinen Verhandlungsspielraum, sondern ist reines Vollzugsorgan. Deshalb ist auch seine Teilnahme an der Versammlung nicht geboten. Eine allgemeine Beratungsfunktion gegenüber den Wohnungseigentümern hat der Beirat nicht.

Die Investment GmbH ist auch nicht als werdende Eigentümerin zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden, denn sie war keine werdende Wohnungseigentümerin im Sinne der Rechtsprechung (BGHZ 193, 219 = GE 2012, 969 = NJW 2012, 2650). Allerdings hat der BGH offengelassen, ob sich das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz auch auf jeden ersten Erwerber vom aufteilenden Eigentümer zu erstrecken hat, der den Erwerbsvertrag erst nach Invollzugsetzung des Verbands abgeschlossen hat. Jedoch folgt das LG dieser offengelassenen Rechtsansicht nicht. Hiergegen spricht das Fehlen einer Regelungslücke. Das Institut des werdenden Wohnungseigentümers ist für die Zeit nach Entstehung des Verbands durch Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch für diejenigen Wohnungskäufer geschaffen worden, die noch nicht durch Eintragung im Grundbuch die volle Rechtsstellung eines Wohnungseigentümers erlangt haben, aber schon weitgehend den Regelungen des WEG (Stimmrecht in der Versammlung, Anfechtungsbefugnis) unterworfen sein sollen. Dies trifft jedoch nicht für diejenigen Wohnungskäufer zu, die erst nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft den Kaufvertrag geschlossen haben. Denn dieser Rechtserwerb steht einem sonstigen Zweiterwerb gleich, bei dem auch nicht vor Umschreibung im Grundbuch bereits eine Eigentümerstellung angenommen wird. Soweit die Anfechtungsklägerin den Beschluss materiell-rechtlich erneut dahingehend angreift, dass nach dem Inhalt der Aufhebungsvereinbarung dem Verwalter auch für den Wohnungseigentümern nicht bekannte und zukünftig von ihm noch zu erbringende Tätigkeiten Entlastung erteilt werde, ist dem AG nicht zu folgen. Die Auslegung des letzten Absatzes der Aufhebungsvereinbarung ergibt eindeutig, dass dem Verwalter Entlastung nur für das den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Vereinbarung bekannte Verwalterhandeln erteilt wurde.

Weil der BGH die entscheidende Rechtsfrage in der Entscheidung vom 11. Mai 2012 (BGHZ 193, 219) noch offengelassen hat, hat das LG die Revision zugelassen. Offensichtlich ist diese aber nicht eingelegt worden.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister