Zeitpunkt des Beginns der Suche nach Ersatzwohnraum

Weist das Gericht im Räumungsprozess auf die Aussichtslosigkeit der Rechtsverteidigung hin, muss der Mieter sich bereits ab diesem Zeitpunkt um Ersatzwohnraum bemühen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde der Kl. gegen die Entscheidung über die Räumungsfrist ist zulässig.

Nach überwiegender Ansicht ist dann, wenn der Schuldner Berufung einlegt und der Gläubiger die Entscheidung über die Räumungsfrist anfechten will, diesem - alternativ zu einer statthaften Anschlussberufung - auch die sofortige Beschwerde zuzubilligen, da der Weg der Anschlussberufung mit dem Risiko des § 524 Abs. 4 behaftet ist (MüKoZPO/Götz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 721 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, ZPO § 721 Rn. 69; Fleindl in BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schuller, 24. Edition, Stand 1.5.2021, § 721 ZPO, Rn. 142).

2. Die sofortige Beschwerde ist auch begründet.

Der Anwendungsbereich des § 721 ZPO setzt zwar nicht voraus, dass das Gericht auf Räumung von Wohnraum erkennt (Abs. 1) oder bereits erkannt hat (Abs. 2). Der Wortlaut scheint den Anwendungsbereich zwar auf Räumungstitel im engeren Sinne zu beschränken, also auf solche Entscheidungen, die den Schuldner neben der Herausgabe auch zum Wegschaffen seiner Sachen aus den Räumen verpflichten. Der Zweck der Norm verbietet aber ein derart enges Verständnis: Für die „Räumung“ im Sinne der vollstreckungsschutzrechtlichen Normen genügt jede nach § 885 ZPO zu vollstreckende Entscheidung, weshalb auch Titel erfasst werden, die den Schuldner (nur) zur Herausgabe oder zur Überlassung der Räume verpflichten. Denn auch in diesem Fall ist der Schuldner von Obdachlosigkeit bedroht, was § 721 ZPO gerade vermeiden soll (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, ZPO § 721 Rn. 11).

Dem Bekl. war aber keine Räumungsfrist bis zum 30.6.2021 zu gewähren.

Das Gesetz definiert die Voraussetzungen, unter denen dem Räumungsschuldner nach § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO eine Räumungsfrist bewilligt werden kann, nicht näher. Er spricht lediglich davon, dass ihm eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewährt werden kann. Die Entscheidung über die Bewilligung einer Räumungsfrist steht daher im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts. Dieses hat die Interessen der Parteien aufgrund des vorgetragenen Sachverhaltes gegeneinander abzuwägen und anhand des Gesetzeszweckes - Vermeidung von Obdachlosigkeit - eine den Umständen des Einzelfalles angemessene Entscheidung zu treffen. Hierbei verbietet sich eine schematisch einseitige Betrachtung der Interessenlage zugunsten des Schuldners, wenn dieser ohne nähere Darlegung geltend macht, er habe bisher keinen Ersatzwohnraum gefunden. Vielmehr ist in jedem Einzelfall darauf abzustellen, ob das Interesse des Schuldners an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten ist als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung. Der gerichtliche Ermessensspielraum gilt auch bei der Bemessung der Länge der zu bewilligenden Räumungsfrist (BeckOK, MietR Zwangsvollstreckung Rn. 120).

Macht der Schuldner geltend, es sei ihm nicht möglich, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, muss der Schuldner grundsätzlich substantiiert darlegen und ggf. nachweisen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, ZPO § 721 Rn. 21). Eine solche Obliegenheit besteht für den Schuldner spätestens dann, wenn er bei Anwendung objektiver Maßstabe erkennen konnte, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend ist (BeckOK MietR, Zwangsvollstreckung Rn. 121, beck-online). Er kann nicht in jedem Fall unbekümmert auf die Abweisung der Räumungsklage hoffen, sondern muss sich zumindest dann, wenn die Wirksamkeit der Kündigung auf der Hand liegt, ab Kenntnis der Kündigungserklärung nach einer Ersatzwohnung umsehen. Nur wenn die danach zur Verfügung stehende Zeit unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Lage am Wohnungsmarkt, der Bedürfnisse des Schuldners und der Ernsthaftigkeit seiner Bemühungen nicht ausreichend erscheint, ist die Bewilligung einer längeren Räumungsfrist mit den Interessen des Gläubigers vereinbar (MüKoZPO/Götz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 721 Rn. 12).

Dies zugrunde gelegt, lässt sich nicht feststellen, dass der Bekl. trotz Erfüllung seiner Obliegenheit zur Suche von Ersatzwohnraum nicht in der Lage war, rechtzeitig eine Ersatzwohnung zu finden.

Hierzu war er jedenfalls nach der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 14.8.2020 angehalten, da er spätestens zu diesem Zeitpunkt damit rechnen musste, dass das von ihm gegen den Herausgabeanspruch geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nicht zum Erfolg führen würde. Das Gericht hat ihn in diesem Termin darauf hingewiesen, dass ein Verwendungsersatzanspruch nicht hinreichend dargetan war und ihm eine Schriftsatzfrist für ergänzenden Vortrag gewährt. Substantiierter Vortrag erfolgte aber auch in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 10.9.2020, der sich auf pauschale Behauptungen beschränkte, nicht. Dies hätte der Bekl. erkennen können und zum Anlass nehmen müssen, sich auf eine uneingeschränkte Verurteilung zur Herausgabe einzustellen und mit der Suche nach Ersatzwohnraum zu beginnen.

Insoweit ist davon auszugehen, dass er trotz Corona-Pandemie bei rechtzeitigem Beginn bis zum Verkündungstermin am 8.1.2021, also innerhalb eines Zeitraumes von fünf Monaten einen Ersatzwohnraum hätte finden können; ihm eine Räumungsfrist über diesen Zeitraum hinaus bis zum 30.6.2021 zuzubilligen, erscheint deshalb nicht angemessen.

Wenn der Mieter erkennen kann, dass er den Räumungsrechtsstreit verlieren wird, muss er sich schon ab diesem Zeitpunkt um Ersatzwohnraum bemühen, so das OLG Brandenburg, das die vom Landgericht bewilligte Räumungsfrist aufhebt.

Dem Beklagten war vom LG Potsdam am 8. Januar 2021 nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2021 bewilligt worden. Hiergegen legte der Vermieter sofortige Beschwerde mit dem Ziel der Aufhebung der Räumungsfrist ein.

Das OLG Brandenburg gab der Beschwerde statt. Der Beklagte hätte genügend Zeit gehabt, bis zur Urteilsverkündung einen Ersatzwohnraum zu finden. Denn im Verhandlungstermin vom 14. August 2020 sei er vom Landgericht darauf hingewiesen worden, dass das von ihm geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nicht zum Erfolg führen würde, weil ein Verwendungsersatzanspruch nicht hinreichend dargetan worden sei. Genügender Vortrag sei auch in dem ihm nachgelassenen Schriftsatz vom 10. September 2020 nicht erfolgt, sodass er hätte erkennen müssen, dass seine Rechtsverteidigung nicht aussichtsreich sei. Deshalb hätte er schon ab dem Zeitpunkt des Verhandlungstermins, fünf Monate vor der Verkündung, mit der Wohnungssuche beginnen müssen.

Es fragt sich, ob tatsächlich immer darauf abgestellt werden muss, ob das Gericht im Verhandlungstermin eine Räumungsklage für begründet hält. Was ist, wenn der Beklagte anwaltlich vertreten ist, sein Prozessbevollmächtigter von der Auffassung des Gerichts gar nicht überzeugt ist und in jedem Fall Berufungseinlegung ankündigt? Soll dann schon mit der Suche nach Ersatzwohnraum begonnen werden? Und wenn ein solcher gefunden sein sollte und der Rechtsstreit im Berufungsverfahren noch nicht beendet ist: Was dann? Zwei Mietverträge, zwei Wohnungen … Richtiger dürfte es sein, grundsätzlich auf die Rechtskraft des Räumungsurteils abzustellen (so schon LG Wuppertal, Beschluss vom 17. Oktober 1994 - 6 T 792/94 -, juris) und den Beginn der Wohnungssuche auf diesen Zeitpunkt zu verlegen.