Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel

1. Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag

"Der Mietvertrag ist für die Zeit vom ... bis zum ... fest abgeschlossen. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht spätestens bis zum... unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird." ist wirksam.

2. Handelt es sich um einen Staffelmietvertrag von mehr als vier Jahren, ist die Klausel unbedenklich, wenn dem Mieter ein vertragliches Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres eingeräumt ist.

3. Die Kündigung wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis ist bei Schweigen des Vermieters auf einen entsprechenden Antrag des Mieters erst zulässig, wenn die dem Vermieter gesetzte angemessene Frist abgelaufen ist. Eine Frist von acht Tagen ist zu kurz.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution gegen die Bekl. nicht zu, da dieser Anspruch - soweit er nicht anerkannt worden ist - durch die Aufrechnung der Bekl. mit Mietzinsansprüchen für die Monate November und Dezember 1996 und anteilig für Januar 1997 erloschen ist, § 389 BGB.

Der Bekl. standen für diesen Zeitraum noch Mietzinsansprüche gegen die Kl. gemäß § 535 S. 2 BGB zu. Denn die Kündigung der Kl. vom 31. März 1996 konnte das Mietverhältnis erst zum 31. Juli 1997 beenden. Da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung länger als fünf Jahre bestand, konnten die Kl. es nur mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, weshalb ihre Kündigung, bezogen auf die Beendigung zum 31. Juli 1996, zu spät erfolgte.

Das Urteil der Kammer vom 25. Oktober 1996 (GE 1997, 189) trifft auf den vorliegenden Fall nicht zu. Denn der streitgegenständliche Mietvertrag regelt ein jeweils auf ein Jahr befristetes Mietverhältnis mit jeweiliger Verlängerung um ein Jahr. In diesem Zusammenhang ist die mietvertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB kein Widerspruch. Denn eine Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses tritt dann nicht ein, wenn es innerhalb der Fristen des § 565 BGB gekündigt wird (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil 1 § 565 a RN 2). Für diesen Fall macht die Vereinbarung der Kündigungsfristen durchaus Sinn und setzt sich nicht in Widerspruch zur vertraglich vereinbarten Laufzeit des Mietverhältnisses.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, daß die Parteien eine Staffelmiete vereinbart haben. Das Kündigungsrecht der Kl. wird durch die Kombination von befristetem Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel und der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht eingeschränkt. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts besteht schon deshalb nicht, weil das Mietverhältnis jeweils für ein Jahr besteht, wenn es nicht gekündigt wird. Ein Ausschluß des Kündigungsrechts für einen bestimmten Zeitraum sieht der Mietvertrag gerade nicht vor. Im übrigen trägt der Mietvertrag dem Rechtsentscheid des OLG Hamm (GE 1989, 937, 939) in § 2 Nr. 4 Rechnung, da dort im Hinblick auf die Staffelmiete ein Kündigungsrecht der Kl. ausdrücklich vorgesehen ist, das der gesetzlichen Regelung entspricht.

Auch die Kündigung vom 8. Juli 1996 wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung war unwirksam. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Bekl. die Untermieterlaubnis noch nicht verweigert. Die Bekl. war zunächst berechtigt, Angaben über den Untermieter der Kl. zu fordern. Dies erfolgte mit Schreiben der Kl. vom 27. Juni 1996, das die Bekl. am 28. Juni 1996 erhalten hat.

Zwar kann auch das Schweigen auf einen Antrag zur Genehmigung der Untervermietung zur Kündigung berechtigen. Das ist der Fall, wenn nach dem objektiven Empfängerhorizont des Mieters davon auszugehen ist, daß der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmt. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Antwort gesetzt hat und der Vermieter binnen dieser Frist nicht reagiert hat (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil 1, § 549 RN m.w.N.). Das gilt aber dann nicht, wenn die Frist so kurz bemessen ist, daß dem Vermieter keine hinreichende Überlegungs- und Bearbeitungsfrist verbleibt, weil dann der Mieter nicht davon ausgehen kann, daß die fehlende Antwort bereits eine Ablehnung seines Gesuchs bedeutet.

Die im Schreiben vom 27. Juni 1996 gesetzte Frist zur Genehmigung bis zum 5. Juli 1996 ist unter Beachtung der obigen Grundsätze zu kurz bemessen gewesen. Der Bekl. blieb für die Beantwortung des Schreibens der Kl. nur eine Woche. Dies reicht nicht aus. Denn auch einem Vermieter, der sich durch eine Hausverwaltung vertreten läßt, muß zugestanden werden, daß er hinreichend Zeit erhält, das Begehren zu prüfen, ggf. Abstimmungen mit Dritten durchzuführen und zu antworten. Diese Frist war bei Erklärung der Kündigung durch die Kl. noch nicht abgelaufen, mithin das Sonderkündigungsrecht mangels Verweigerung der Untermieterlaubnis noch nicht entstanden.

Anmerkung: Wie zu Leitsatz 3 auch die Entscheidung der erkennenden Kammer vom 8. Mai 1998 - 64 S 31/98 - (Prüfungsbinde- und Überlegungsfrist für Erteilung der Untervermietungserlaubnis mehr als eine Woche).

Nach § 549 BGB ist der Mieter berechtigt, mit der gesetzlichen Frist (drei Monate) zu kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung verweigert. Was passiert, wenn der Vermieter auf eine entsprechende Anfrage des Mieters schweigt? Schweigen bedeutet bekanntlich Ablehnung. Fraglich ist aber, wie lange er geschwiegen haben muß, damit man das Schweigen als Ablehnung interpretieren kann.

Das Landgericht Berlin hat jetzt durch Urteil vom 26. Mai 1998 die Auffassung vertreten, der Mieter dürfe das Schweigen des Vermieters auf einen entsprechenden Antrag nicht bereits nach acht Tagen als Ablehnung deuten und kündigen. Wie lange das Schweigen des Vermieters dauern muß, um als Ablehnung interpretiert zu werden, sagte das Landgericht nicht.

Achtung, wenn der Mieter eine Untervermietung für die gesamte Wohnung erbittet. Meist will er aus einem langfristigen Mietvertrag ausscheren oder eine lange Kündigungsfrist verkürzen.

Deshalb: Die Personalien des in Aussicht genommenen Untermieters verlangen und ggf. Untervermietungserlaubnis erteilen.