Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; Verwendungsabsicht; fremdnütziger Eigenbedarf; überhöhten Wohnbedarf; Studentin

1. Wird in einem sogenannten echten Zeitmietvertrag als Verwendungsabsicht "Selbstnutzung durch den Eigentümer" angegeben, so ist damit nicht eine Eigennutzung durch einen Angehörigen ("fremdnutziger Eigenbedarf") gedeckt.

2. Geltendmachung eines überhöhten Wohnbedarfs im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung (hier: Dreieinhalb Zimmer-Wohnung für 19jährige Studentin).

Die nach §§ 556 Abs. 1, 985 BGB zu beurteilende Klage ist unbegründet, da das durch den Vertrag vom 10.9.1986 begründete Mietverhältnis auf die Widerklage gemäß § 564 c Abs. 1 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist und die Bekl. daher weiterhin zum Gebrauch bzw. Besitz der Mietwohnung berechtigt ist.

Die Bekl. hat nach § 564 c Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des bis 30.9.1991 befristet gewesenen Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Der Anspruch ist nicht nach § 564 c Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Zwar war das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen, und der Kl. will die Wohnung für seine Tochter nutzen; er hatte aber der Bekl. diese Absicht nicht bei Mietvertragsabschluß schriftlich mitgeteilt (§ 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Der Verwendungszweck war im Vertrag vielmehr mit "Selbstnutzung durch den Eigentümer" angegeben. Die Selbstnutzung als sogenannter eigennütziger Eigenbedarf ist aber zu unterscheiden von dem sogenannten fremdnutzigen Eigenbedarf für Familienangehörige (vgl. BVerfG, NJW 1989, 970), den der Kl. nunmehr als Nutzungszweck vorträgt. Die noch im Vertrag festgehaltene Selbstnutzung durch den Kl., die nunmehr nicht mehr beabsichtigt ist, umfaßt nicht die Nutzung durch die Tochter des Kl. Diese war im Vertrag nicht vorgesehen mit der Folge, daß das Fortsetzungsbegehren der Bekl. nach § 564 c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Das Fortsetzungsverlangen ist auch nicht deswegen unbegründet, weil der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses entsprechend § 564 b BGB hätte; § 564 c Abs. 1 BGB. Insoweit kommt ausschließlich die beabsichtigte Unterbringung der Tochter des Kl. gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB in Betracht. Diese Nutzungsabsicht kann nicht als berechtigtes Interesse anerkannt werden.

Die bloße Absicht des Vermieters, die Mieträume durch einen Angehörigen bewohnen zu lassen, reicht zur Begründung eines Interesses in dem genannten Sinne nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, daß der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für seinen Entschluß anführt und notfalls nachweist (vgl. BGH, NJW 1988, 904; BVerfG, NJW 1988, 1075). Dabei kann im Einzelfall einem berechtigten Interesse des Vermieters ent-gegenstehen, daß - ungeachtet der durch das soziale Wohnungsmietrecht des BGB abgelösten Wohnungszwangswirtschaft - aus objektiver Sicht ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird (vgl. BVerfG, NJW 1985, 2633, 2636).

So liegt der Fall hier. Der Kl. will die 3 1/2 Zimmer-Wohnung mit Toilette, Bad und zwei Balkonen und einer Fläche von 95,05 qm seiner alleinstehenden, noch 19jährigen Tochter als Lehramtsstudentin der TU zur Ver-fügung stellen. Der Wohnraumbedarf der Tochter wäre aber mit einer 1 - 1 1/2-Zimmer Wohnung ohne weiteres zu befriedigen, während die Mietwohnung der Bekl. bei objektiver Betrachtung einen Vierpersonenhaushalt aufnehmen könnte. Damit macht der Kl. für seine Tochter einen weit über-höhten Wohnraumbedarf geltend, der nicht nachvollziehbar ist. Demgegenüber greift der Einwand, daß die Bekl. selbst die Mietwohnung allein nutzt, nicht durch. Denn die 49jährige Bekl. hat glaubhaft und durchaus nachvollziehbar dargelegt, daß sie vorrangig freiberuflich als Journalistin und Regisseurin zu Hause arbeite und hierzu eine Bibliothek unterhalte, mithin berufsbedingt auf wesentlich mehr Wohnraum angewiesen ist als die in der Ausbildung befindliche Tochter des Kl.; die den Wohnbedarf prägende Lebenssituation ist grundverschieden.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einer Entscheidung vom 2. Juni 1992 den Eigenbedarfswunsch eines Eigentümers in bezug auf eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung (95 Quadratmeter) für seine alleinstehende, studierende 19jährige Tochter abgewiesen und den Wohnraumbedarf als "weit überhöht" bezeichnet, obwohl die Wohnung von einer alleinstehenden Mieterin, einer Journalistin, genutzt wurde. Diese arbeite vorrangig freiberuflich zu Hause und benötige dazu eine Bibliothek (eine Studentin nicht?).

Um nun noch eines draufzusetzen: Der Vermieter hatte in diesem Fall der Mieterin die Wohnung ausdrücklich nur im Rahmen eines sogenannten echten Zeitmietvertrages überlassen. Er hatte den Mietvertrag über fünf Jahre abgeschlossen, er hatte in dem Vertrag festgehalten, daß eine Verlängerung des Mietverhältnisses wegen "Selbstnutzung durch den Eigentümer" nicht möglich sei, und er hat rechtzeitig vor Ablauf des Mietverhältnisses darauf hingewiesen, daß er an dieser Selbstnutzung festhalten wolle.

Das Amtsgericht hat das wenig gestört. Es erklärte nämlich schlicht: Im Vertrag sei "Selbstnutzung durch den Eigentümer" angegeben, das sei aber zu unterscheiden von dem sogenannten fremdnützigen Eigenbedarf für Familienangehörige.

Auf diese Unterscheidung muß man erst einmal kommen. In Zukunft wird man sich also auch dagegen entsprechend vertraglich absichern müssen.

Aber erst einmal abwarten, wie die Sache weitergeht.