Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; stillschweigende Verlängerung; Widerspruch des Vermieters

1. Der Widerspruch des Vermieters gegen die Fortsetzung eines befristet abgeschlossenen Mietvertrages über Wohnraum muß den An-forderungen entsprechen, die § 564 c Abs. 3 BGB aufstellt.

2. Insoweit reicht die Bezugnahme auf bei Abschluß des Mietvertrages besprochene Gründe für die Befristung nicht aus, wenn in dem Mietvertrag selbst der Grund für die Befristung nicht konkret angegeben worden ist.

II. Wie in dem angefochtenen Urteil bereits zutreffend festgestellt worden ist, hat die Kl. gegen den Bekl. den von ihr geltend ge-machten Anspruch auf Fortsetzung des befristet abgeschlossenen Mietvertrages (§ 564 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Denn der Bekl. als Vermieter der Wohnung hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht dargetan. Welche Gründe als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind, ergibt sich aus der entsprechenden Anwendung des § 564 b BGB (Emmerich/Sonnenschein, 5. Aufl. 1989, § 564 c BGB Rdnr. 9). Gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB ist als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzuerkennen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.

Da gem. § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB § 564 b BGB entsprechend gilt, muß der Vermieter in dem Verlängerungswiderspruch den Kündigungsgrund darlegen (§ 564 b Abs. 3 BGB). Denn die Erklärung des Vermieters, mit der er der Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht, entspricht der Kündigung. Für sie gelten daher dieselben Anforderungen wie für § 564 b Abs. 3 BGB (Palandt/Putzo, 51. Aufl. 1992, § 564 c BGB Rdn. 7). 1. In dem Schreiben des Bekl. vom 6. Januar 1992, mit dem er der Verlän-gerung des Mietverhältnisses widersprochen hat, heißt es jedoch lediglich:

"Die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen und Vereinbarungen sind bei Abschluß des Mietvertrages mit Ihnen ausführlich besprochen worden."

Ein Kündigungsgrund i. S. d. § 564 b Abs. 2 BGB ist damit nicht genannt worden. Dies wäre aber erforderlich gewesen, um der Kl. deutlich vor Au-gen zu halten, ob und aus welchen Gründen der Bekl. die Wohnung selbst benötigt. Denn der bei Abschluß des befristeten Mietvertrages genannte Grund für die Befristung kann infolge Änderung der tatsächlichen Umstände weggefallen sein. Da aber als berechtigte Interessen des Vermieters nur solche Gründe berücksichtigt werden können, die dieser in seiner Be-endigungserklärung schriftlich angegeben hat, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind (Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Wohnraummiete, IV Rdn. 297; Palandt/Putzo, 51. Aufl. 1992, § 564 c BGB, Rz. 7), ist der Ver-längerungswiderspruch des Bekl. nicht geeignet, das Fortsetzungsverlangen der Kl. zu entkräften.

2. Selbst wenn in der oben angeführten Formulierung eine Bezugnahme auf den bei Abschluß des Mietvertrages angegebenen Grund für die Be-fristung gesehen werden könnte, würde der Verlängerungswiderspruch der von der Kl. begehrten Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehen. Denn in dem Mietvertrag ist als Grund für die Befristung nur an-gegeben:

"Hauptmieter wird die Wohnung dann (nach dem 28. Februar 1992) aus fa-miliären Gründen selbst nutzen."

Diese "familiären Gründe" sind aber nicht geeignet, einen Kündigungsgrund i. S. d. § 564 b BGB so zu umreißen, daß der Mieter konkret weiß, welcher der Tatbestände dieser Bestimmung erfüllt ist. Wie das BVerfG (GE 1992, 429 und NJW 1989, 970) wiederholt klargestellt hat, sind die tat-sächlichen Gründe für die beabsichtigte Selbstnutzung konkret darzulegen. Dazu gehören unter Umständen auch Tatsachen aus dem Privatbereich des Vermieters, die den Eigenbedarf rechtfertigen. Denn durch den Verlängerungswiderspruch soll der Mieter - ebenso wie bei einer Kündigung gem. § 564 b BGB (vgl. dazu BVerfG GE 1992, 427, 429) - zum frü-hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erhalten. Da-zu ist es erforderlich, daß der Vermieter diejenigen Umstände bekannt gibt, die für die Beurteilung erforderlich sind, ob der Vermieter weiterhin ver-nünftige und nachvollziehbare Gründe hat, seinen Wohnbedarf in der ge-kündigten Wohnung zu befriedigen. Abgesehen davon, daß daran hier schon deswegen Zweifel bestehen, weil der Bekl. seinerseits das Mietverhältnis über die Wohnung gekündigt hat, reicht die Bezugnahme auf derart pauschale Gründe wie "familiäre Gründe" nicht aus, weil sich diese Um-stände in der Zwischenzeit zwischen dem Beginn und dem vereinbarten Ende des Mietverhältnisses geändert haben können.

3. Soweit sich die Bekl. darauf beruft, bei Abschluß des Mietvertrages sei der Kl. im einzelnen dargelegt worden, daß der Bekl. ab Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund des Umzuges seiner Eltern nicht mehr in deren Haus wohnen könne, und das Haus sei auch vertragsgemäß von seinen Eltern geräumt worden, bedurfte es keiner Beweisaufnahme über diese streitigen Behauptungen des Bekl., weil diese Gründe in dem Mietvertrag durch den Hinweis auf "familiäre Gründe" keinen konkreten Niederschlag gefunden haben. Im übrigen würde es an der erforderlichen Schriftform (§ 564 a Abs. 1 BGB) für die Berücksichtigung dieser Gründe fehlen, da aus dem Schreiben des Bekl. vom 6. Januar 1992 allenfalls die Bezugnahme auf "familiäre Gründe" entnommen werden kann. Zumindest die Bestimmung des § 564 b Abs. 3 BGB, daß nur die in dem Schreiben genannten Gründe berücksichtigt werden können, würde der Verwertung dieser behaupteten Umstände entgegenstehen.

Seit einigen Jahren gibt es die Möglichkeit, ein befristetes Wohnraummietverhältnis zu vereinbaren. Damit die Vorschriften des sozialen Mietrechts nicht umgangen werden können, enthält die Vorschrift des § 564 c BGB zahlreiche Bestimmungen für den Mieter, an denen Räumungsverlangen des Vermieters häufig scheitern, wie der vom LG Berlin entschiedene Fall neuerlich zeigt. Der Mieter kann zwei Monate vor Ablauf der Frist durch schriftliche Erklärung Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht der Vermieter dem mit Gründen widerspricht. Bis wann ein solcher Widerspruch dem Mieter zugegangen sein muß, regelt das Gesetz nicht; nach herrschender Meinung muß dies bis spätestens zum Ende der Mietzeit geschehen sein. Das Gesetz sagt aber etwas über die Begründungspflicht des Vermieters in seinem Widerspruch, wenn es auf die Vorschriften über die Kündigung nach § 564 b BGB verweist. Der Vermieter muß also in seinem Widerspruch ein berechtigtes Interesse so ausführlich darlegen, als wenn er das Mietverhältnis nach § 564 b BGB kündigen wollte.

Eine Bezugnahme auf frühere Erklärungen kann zwar ausreichend sein, nicht jedoch dann, wenn, wie in dem vom Landgericht entschiedenen Fall, dort nur pauschal ein Selbstnutzungswunsch angegeben ist. Nicht zu entscheiden war vom Landgericht der Sonderfall, daß schon bei Vertragsabschluß der Vermieter den Selbstnutzungswunsch schriftlich mitgeteilt hatte und die Fortdauer der Verwendungsabsicht spätestens drei Monate vor Ablauf des Mietvertrags (Ausschlußfrist!) dem Mieter mitgeteilt hatte.

Ob auch dann die Angabe eines Kündigungsgrundes erforderlich ist, ist zweifelhaft, denn § 564 c Abs. 2 BGB verweist nicht auf die Kündigungsvorschrift des § 564 b BGB (so aber LG Hamburg, WuM 1992, 375). Der vorsichtige Vermieter wird also stets seinen Eigenbedarf schriftlich möglichst genau darlegen.